L’acqua potabile è un bene primario, ma troppo spesso in condominio ci si dimentica che anche la sua qualità è un aspetto che va monitorato con attenzione perché il rischio che l’acqua venga contaminata non è da sottovalutare.
Ma chi è responsabile dei controlli?
E cosa deve fare l’amministratore per garantire che l’acqua che arriva ai rubinetti sia davvero sicura?
🔺Chi garantisce la qualità dell’acqua?
Fino al contatore condominiale, la qualità dell’acqua è garantita dal gestore dell’acquedotto.
Dal contatore in poi, però, la responsabilità è del condominio. E quindi, in pratica, dell’amministratore.
Questo principio è stato confermato in modo chiaro dal Decreto Legislativo 18/2023, entrato in vigore il 21 marzo 2023, che ha recepito la Direttiva UE 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano.
Il decreto definisce come “gestore del punto di consegna” il soggetto che gestisce l’impianto interno all’edificio E in un condominio, questa figura è l’amministratore.
🔺Obblighi dell’amministratore
L’articolo 8 del decreto stabilisce che l’amministratore deve:
✔️valutare il rischio igienico-sanitario derivante dalla distribuzione interna dell’acqua;
✔️adottare misure preventive e correttive per garantire che la qualità dell’acqua non venga alterata;
✔️mantenere l’impianto interno in condizioni idonee;
✔️documentare controlli e interventi effettuati;
✔️intervenire in caso di segnalazioni da parte dei condomini.
In pratica, se nel condominio sono presenti serbatoi, autoclavi, impianti datati o segnalazioni di torbidità o cattivo odore, l’amministratore deve attivarsi per far eseguire analisi specifiche sulla qualità dell’acqua, affidandosi a laboratori accreditati.
🔺Che tipo di controlli devono essere fatti?
I controlli sull’acqua potabile in condominio comprendono:
-Analisi chimico-fisiche, per verificare parametri come pH, durezza, nitrati, cloro residuo, metalli pesanti;
-Analisi microbiologiche, per accertare la presenza di batteri come Escherichia coli, coliformi totali o legionella (specie nei circuiti dell’acqua calda e nei serbatoi).
La normativa non impone una frequenza rigida però la buona prassi prevede un controllo almeno annuale per impianti con serbatoi di accumulo o autoclavi.
🔺E se l’amministratore non fa i controlli?
Il mancato rispetto di questi obblighi espone l’amministratore (e quindi il condominio) a sanzioni amministrative molto pesanti.
Secondo l’articolo 23 del Decreto Legislativo 18/2023:
• si rischiano fino a 30.000 euro di multa se l’acqua distribuita non rispetta i requisiti di qualità;
• si rischiano fino a 24.000 euro di sanzione se non viene effettuata la valutazione del rischio o non si adottano misure correttive;
🔺Attenzione!
In caso di contaminazione e danni alla salute, si può arrivare anche a responsabilità civili e penali (per esempio, se si sviluppa un focolaio di legionella in una cisterna condominiale).
🔺Come prevenire il problema?
La prevenzione è la vera arma per evitare problemi seri. Un impianto idrico condominiale ben manutenuto e controllato regolarmente è più sicuro e offre tranquillità a tutti gli occupanti dell’edificio.
Per questo è fondamentale:
1)programmare manutenzione ordinaria di autoclavi e serbatoi;
2)eseguire la pulizia e disinfezione periodica delle cisterne;
3)agire tempestivamente in caso di anomalie (cattivi odori, colorazioni strane dell’acqua, perdite);
4)informare i condomini in modo trasparente sull’esito delle analisi.
🔺In conclusione
Il controllo della qualità dell’acqua in condominio non è una formalità, ma un obbligo ben preciso, che coinvolge direttamente l’amministratore.
