BONUS SICUREZZA (-50%) PROROGATO ANCHE PER IL 2024. CHI PUÒ RICHIEDERLO?

Il bonus sicurezza, noto anche come bonus videosorveglianza, è una detrazione fiscale del 50% sulle spese sostenute per l’installazione di sistemi di sicurezza o allarme in un’abitazione.
E l’Agenzia delle Entrate ha inoltre spiegato che l’installazione di fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati rientra tra gli interventi che danno diritto alla detrazione Irpef del 50% delle spese per il recupero del patrimonio edilizio e, in particolare, tra i lavori finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.
Questa detrazione del “bonus sicurezza o bonus videosorveglianza”, fa quindi parte del bonus ristrutturazione e consente una detrazione del 50% su diversi lavori propedeutici alla sicurezza. La buona notizia è che questa è stata prorogata anche per il 2024 e prevede un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

🔺Lavori detraibili per il bonus sicurezza:
• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
• apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
• porte blindate o rinforzate;
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
• apposizione di saracinesche;
• tapparelle metalliche con bloccaggi;
• vetri antisfondamento;
• casseforti a muro;
• fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
• apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline

🔺Chi può richiedere il bonus di sicurezza?
Il bonus di sicurezza può essere richiesto dalle persone fisiche soggette al pagamento dell’IRPEF, senza limiti di reddito.
Possono beneficiare del bonus:
• proprietari e nudi proprietari dell’immobile
• soggetti titolari di un diritto reale sull’immobile, come l’usufrutto, l’uso o l’abitazione
• locatori e comodatari dell’immobile
• soci di cooperative divise e indivise
• soci delle società semplici
• imprenditori individuali per immobili che non siano beni strumentali
Importante: gli interventi oggetto del bonus possono essere effettuati solo su unità immobiliari residenziali.

🔺Come richiedere il bonus sicurezza?

Per richiedere il bonus sicurezza è necessario effettuare i lavori entro il 31 dicembre 2024 e conservare tutta la relativa documentazione.
È fondamentale che il pagamento dei lavori sia effettuato tramite sistemi tracciabili (per esempio, bonifico parlante).
Nella fattura, oltre all’importo dell’intervento sostenuto, devono essere indicati:
• la partita IVA o il codice fiscale dell’impresa esecutrice
• la causale del versamento
• il numero e la data della fattura
La detrazione fiscale viene applicata nella dichiarazione dei redditi e suddivisa in 10 quote annuali di uguale importo.

🔺Come si effettua correttamente il bonifico parlante?
Per beneficiare della detrazione fiscale del Bonus Sicurezza, è essenziale effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, ovvero un bonifico che contenga una serie di informazioni dettagliate. Innanzitutto il bonifico deve essere emesso dal beneficiario dei lavori e nella causale e poi deve indicare riferimenti precisi come:
• causale dei lavori con normativa di riferimento
• numero e data della fattura
• totale dei lavori
• codice fiscale del beneficiario della detrazione
• partita IVA e codice fiscale dell’impresa che ha eseguito i lavori

Attenzione!! Il bonus sicurezza è un’agevolazione importante che consente di rendere la propria casa più sicura e di ridurre il rischio di furti e atti illeciti.

/da

AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO E DEONTOLOGIA PROFESSIONALE

Oggi, l’amministratore di condominio deve essere un professionista sempre all’altezza e in grado di affrontare ogni problematica che nasce nel mondo condominiale. Questo ovviamente si traduce in aggiornamento professionale continuo ed esperienza sul campo ma, allo stesso tempo, è fondamentale che il lavoro dell’amministratore sia svolto seguendo determinate linee guida e sottostando a norme etiche.
In poche parole anche l’amministratore di condominio è soggetto ad un codice deontologico e di comportamento, non solo nei riguardi dei condomini e del condominio amministrato, ma anche nei confronti dei colleghi.
La legge di riforma del condominio non ha stilato un vero e proprio codice deontologico, ma le associazioni di categoria, come ANACI, hanno il compito di redigerne uno per i propri associati.

Chiaramente, l’inosservanza del codice di comportamento, stilato dalle varie associazioni, in caso di inosservanza, comporta la possibile espulsione dal’associazione stessa.
Va da sé che, questo dettaglio è garanzia per tutti quei condomini che devono scegliere un amministratore e che, per farlo, si rivolgono ad un’associazione seria e virtuosa come ANACI.
Chiariamo che le associazioni di categoria non sono ordini professionali pertanto non prevedono sanzioni né provvedimenti disciplinari nei confronti degli iscritti.
Esistono tuttavia delle linee guida che la L. n° 4/2013, sulle professioni non rientranti tra quelle che hanno un ordine professionale di appartenenza, ritiene debbano sempre essere presenti nei vari codici di comportamento e deontologici.
Si tratta di principi non molto diversi da quelli titpici di ogni professione che regolano i rapporti con i condomini, con gli altri associati ed i principi di trasparenza correttezza, lealtà, professionalità e competenza nello svolgimento dell’incarico professionale.

Essendo infatti una categoria di professionisti legati strettamente a terze persone e cose, per via delle mansioni da svolgere, il codice sancisce quanto segue “La figura dell’amministratore immobiliare e condominiale è basata sul principio legale del  mandato e  sul postulato morale  della  fiducia,  quindi, deve  esercitare  la  professione  con  dignità, coscienziosità professionale, integrità, lealtà, competenza, discrezione e rispetto degli  utenti, dei condomini,  dei mandanti  e dei  colleghi”
Come si evince i requisiti, i principi deontoloci ed etici non sono stati coniati appositamente per l’amministratore, ma sono già presenti da sempre nel panorama delle professioni ordinistiche.
Tuttavia, il fatto che ora, sia la legge della riforma condominiale che quella che regolamenta le professioni non ordinistiche, abbiano voluto applicare i suddetti princípi anche all’amministratore del condominio, è un chiaro segno che questa professione oggi non è più considerata semplice dopolavoro.
Ma soprattutto che, questa, non è più una professione per dilettanti!

🔺Requisiti indispensabili per diventare Amministratore di Condominio.
Riguardo i requistiti che l’amministratore deve avere al momento dell’assunzione dell’incarico professionale, l’articolo 71 delle Dis. Att. c.c. impone al professionista di:

– non aver ricevuto condanne per reati contro la pubblica amministrazione,la fede pubblica, il patrimonio ed ogni altro reato non colposo per il quale la legge prevede la reclusione dai 2 ai 5 anni;

– non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive;

– non essere stati interdetti o inabilitati;

– non essere stati annotati tra gli elenchi dei protesti cambiari;

– aver conseguito il diploma di scuola media secondaria;

– nonché l’obbligo di frequenza di un corso professionale presso enti che svolgono formazione professionale periodica.

Attenzione! La perdita anche di uno solo dei suddetti requisiti, comporta l’immediata perdita dell’incarico per l’amministratore.

La violazione di alcuni dei principi deontologici e di comportamento è strettamente collegata alla responsabilità penale e civile dell’amministratore.
Dunque l’associazione di categoria, in tal caso, deciderà eventuali provvedimenti disciplinari fino all’espulsione dell’associato che ha violato le norme deontologiche.
In alcuni casi specifici l’associazione potrà persino costituirsi parte civile nel processo nei confronti dell’amministratore infedele ottenendo così un risarcimento dei danni anche in caso di responsabilità contrattuale od extracontrattuale.

🔺Regole per amministratori di condominio
Le norme deontologiche degli amministratori passano da quelle generali e comportamentali, come ad esempio il principio di riservatezza, i rapporti con condòmini, colleghi e concorrenti, fino ad arrivare all’area dedicata alle sanzioni punitive per chi, pur essendo iscritto all’associazione dimostra comportamenti scorretti durante lo svolgimento delle mansioni.

🔺Amministratore e condomini!

Nello svolgimento dell’attività, l’amministratore deve attenersi al mandato che gli viene conferito dall’assemblea condominiale che lo ha nominato, svolgendo con competenza le funzioni che gli sono assegnate ed evitando che, nel suo operato, si generi un conflitto d’interessi tra sé e l’immobile amministrato o tra sé e qualcuno dei condomini, per evitare disparità illegali tra condòmini come, ad esempio, casi di favoreggiamento per l’accesso al credito statale per ristrutturazioni, manutenzioni, ecc.

🔺Rapporti con altri amministratori colleghi

Secondo il codice è di fatto vietato all’amministratore di svolgere, in qualsiasi forma, atti di concorrenza sleale. In particolar modo è vietato sostituire un collega senza averlo previamente avvertito ed avere avuto notizia della definizione dei suoi rapporti con il condominio da amministrare. Per capirci, un amministratore di condominio non può prendere in carico un immobile da gestire se risulta essere gestito da un terzo soggetto ed il mandato è ancora in essere.

🔺Conflitto d’interessi
È vietato, quando si hanno delle strutture in carico, avere rapporti personali e/o interpersonali di favoreggiamento con imprese edili, imprese di manutenzione varia, enti governativi, uffici preposti o strettamente collegati agli immobili come ad esempio l’ufficio dei tributi del comune di riferimento, ecc.

/da

SUPERBONUS 110%: EXTRATASSA E RICLASSIFICAZIONE CATASTALE DEGLI EDIFICI RIQUALIFICATI?

Come sappiamo, dal 2024 il Superbonus 110% , di fatto, non esisterà più, ma forse ciò che ancora ignoriamo è che a breve potrebbero partire delle nuove imposte atte a scoraggiare eventuali speculazioni.
Il governo infatti, per sanare la ferita aperta nei conti pubblici dai bonus edilizi, sta cercando il modo di fare cassa per recuperare parte di quanto speso. Come lo farà? Mettendo alle strette chi ha ristrutturato con lʼintenzione di rivendere a un prezzo più alto e quindi guadagnare a spese dello Stato. Una manovra che punta a colpire con una tassazione del 26% le plusvalenze realizzate da chi vende, entro 10 anni dalla fine dei lavori, immobili riqualificati con il Superbonus 110 %. L’obiettivo è far pagare chi è intenzionato a cedere un immobile che si è rivalutato grazie alla più ricca tra le agevolazioni fiscali. Vediamo insieme quali potrebbero essere le novità in legge di Bilancio 2024

🔺Extratassa sulle vendite di immobili riqualificati

La proposta di legge di bilancio prevede un’estensione, da 5 a 10 anni, del periodo di “sorveglianza” durante il quale le vendite di immobili che hanno usufruito del Superbonus 110% pagheranno un carico fiscale maggiorato.
Le conseguenze relative a questo carico riguarderanno il regime dell’indeducibilità dei costi: per i primi cinque anni sarà integrale, mentre dal sesto sarà possibile una deduzione delle metà delle spese sostenute.
Ed è qui che potrebbe entrare in scena anche un’EXTRATASSA: chi venderà una seconda casa che ha beneficiato del superbonus infatti, nell’arco temporale sopra citato (10 anni), andrà incontro al mega prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso. Questo significa che chi era intenzionato a speculare sul Supebonus, sarà costretto a “restituire” una parte di quanto ottenuto con l’agevolazione al 110%.

🔺Extratassa: chi sarà esentato?

La legge di bilancio inasprisce la tassazione delle plusvalenze, ma prevede alcune eccezioni:
1)In primo luogo sono esentati gli immobili acquisiti per successione e quelli ereditati dopo la fine dei lavori.
2)Esclusi dalla tassazione delle plusvalenze anche gli immobili adibiti ad abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari per almeno i 10 anni precedenti la cessione. 3) E infine la tassazione non scatterà anche nel caso in cui il venditore è un’impresa.

🔺La riclassificazione catastale degli immobili beneficiari del superbonus 110%

La riclassificazione catastale degli degli immobili che hanno usufruito dell’agevolazione massima, comporterà una serie di conseguenze economiche.
Naturalmente la prima casa sarà sempre esente dall’IMU, salvo per le abitazioni di lusso, ma l’incremento della rendita catastale influirà sul calcolo dell’ISEE, con ripercussioni sulle agevolazioni sociali e sulle imposte di registro in caso di rivendita. Non si tratta di una modifica di poco conto, anzi!

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🔺Superbonus, addio 110%, cosa cambia dal 2024

Secondo il governo Meloni, negli ultimi anni la misura del superbonus 110% è risultata particolarmente onerosa, ecco perché l’ha cambiata, fino a smantellarla. È stato previsto, infatti, un calo progressivo dell’incentivo che quest’anno è al 90% ma che nel 2024 calerà ulteriorimente al 70%, oltretutto senza la possibilità di poter usufruire della cessione del credito o dello sconto in fattura. A tal proposito ricordiamo che esiste un altro bonus edilizio – l’ecobonus – che permette di ottenere il 75% (in più anni sì, ma con meno vincoli).
Il superbonus al 110% resta fino a fine 2023, ma solo per le villette unifamiliari e i condomìni con i lavori avviati nel 2022

🔺Cosa sono i “bonifici parlanti” e perché sarà più costoso accedere ai vari Bonus Edilizi

Il bonifico “parlante” è praticamente obbligatorio per accedere ai benefici fiscali previsti dai bonus del governo, perché dà informazioni indispensabili per attestare il pagamento dei lavori di riqualificazione energetica o ristrutturazione, affinché l’Agenzia delle Entrate possa poi risalire ai dettagli della transazione ed eventualmente effettuare i controlli. Il bonifico parlante non è altro che un bonifico ordinario, dunque, che però contiene nella causale delle informazioni prestabilite.
Su questi bonifici, al momento, c’è una trattenuta da parte di banche e Poste italiane dell’8% sul totale del pagamento. La legge di bilancio per il 2024 prevede di aumentare l’aliquota della ritenuta in argomento dall’8% all’11%.
Dunque, la trattenuta sui bonifici per i bonus ristrutturazioni sale dall’8 all’11 per cento. La ritenuta porterà certamente maggiori entrate per le casse dello Stato, il problema però è che l’aumento dell’aliquota diminuirà i soldi che arrivano alle aziende edili, che di conseguenza avranno meno liquidità.

/da

ORA ANCHE GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO POSSONO, FINALMENTE, ISCRIVERSI NELL’ALBO DEI CONSULENTI TECNICI D’UFFICIO

Finalmente una nuova opportunità per la professione dell’amministratore di condominio! A darla è il decreto 109 del ministero della Giustizia del 4 agosto 2023 che aggiorna e regola la figura del “consulente tecnico di ufficio” prevedendo la possibilità di iscrizione all’albo, istituito presso ogni tribunale, anche di tutti quei professionisti per i quali non sia previsto un albo o collegio professionale. E dunque ciò permette anche l’ingresso degli amministratori di condominio, con riferimento alla “consulenza tecnica di ufficio in ambito condominiale”. Questo decreto rende accessibile l’iscrizione all’Albo dei CTU per tutti i professionisti interessati a svolgere attività di consulenza in ambito giuridico, offrendo nuove opportunità per un più ampio coinvolgimento di esperti qualificati nel settore. Come sappiamo, questo ruolo, fino ad ora, non poteva essere ricoperto da un amministratore condominiale non iscritto in un albo o collegio professionale (geometra, commercialista, avvocato, architetto).
Dall’entrata in vigore della legge 4/2013 sulle professioni non riconosciute si era creata una grave incongruenza: in pratica al giudice veniva prescritto di avvalersi esclusivamente di consulenti che solo indirettamente potevano avere reali ed adeguate competenze nella materia su cui erano chiamati a fornire analisi e valutazioni.
L’esclusione tra i consulenti degli amministratori di condominio, inoltre, appariva ancora più grave considerando quanto questa figura venga regolamentata con obblighi sempre più importanti, grosse responsabilità, si richiedono titolo di studio, formazione iniziale e aggiornamenti annuali obbligatori. E nonostante ciò, il ruolo del consulente tecnico in ambito condominiale, per gli amministratori di condominio, fino ad oggi, restava un sogno. Ora, però. il decreto 109/2023 cambia tutto! Vediamo come…

🔺Quali sono i Requisiti per l’iscrizione all’albo dei consulenti tecnici?
Il decreto 109/23 all’articolo 4 comma 1 è molto chiaro e tassativo a riguardo:
1)I professionisti devono essere in regola con gli obblighi di formazione professionale ove previsti;
2)essere di condotta morale specchiata;
3)dotati di competenze tecniche nelle materie oggetto della categoria di interesse, 4)avere residenza anagrafica o domicilio professionale ai sensi dell’articolo 16 della legge 21 dicembre 1999, numero 526 nel circondario del tribunale.
5)possedere «speciale competenza tecnica» nelle materie della categoria di interesse. Per soddisfare quest’ultimo requisito, occorre avere esercitato l’attività professionale per almeno cinque anni in modo effettivo e continuativo «con specifico riferimento alla categoria e all’eventuale settore di specializzazione».
6)essere iscritti ad una associazione professionale inserita nell’elenco di cui all’articolo 2, comma 7, della legge 14 gennaio 2013, numero 4, che rilasci l’attestato di qualità e di qualificazione professionale dei servizi prestati dai soci Quindi l’amministratore di condominio che sia iscritto ad una associazione e che abbia adempiuto all’obbligo di formazione continua (15 ore annuali), e che abbia gli altri requisiti sopra citati, si può iscrivere all’Albo dei consulenti tecnici di ufficio.

🔺Domande di iscrizione all’albo
Nella domanda di iscrizione all’albo, tra i punti da indicare, a pena di inammissibilità, figurano la categoria e il settore di specializzazione, le generalità e la Pec, la formazione scolastica e i titoli di studio, il curriculum scientifico, l’ente a cui si è iscritti, le dichiarazioni sulla posizione penale e l’attività professionale degli ultimi cinque anni. Si possono indicare anche:
– gli eventuali corsi formativi per acquisire competenze nell’ambito della conciliazione, sul processo e sull’attività del Ctu;
– la dichiarazione di non aver riportato negli ultimi cinque anni sanzioni disciplinari più gravi di quella minima del proprio ordinamento;
– la dichiarazione di essere in regola con gli obblighi di formazione professionale continua (vanno indicati anche i crediti ottenuti) e con gli obblighi contributivi e previdenziali e dovrà dettagliare l’attività professionale svolta, con particolare riguardo a quella degli ultimi cinque anni.

Le domande di iscrizione possono essere presentate tra il 1° marzo e il 30 aprile e tra il 1° settembre e il 31 ottobre di ciascun anno e il comitato ha tempo per valutarle 180 giorni dalla presentazione.

Attenzione!! Per mantenere l’iscrizione, sono necessari l’esercizio continuativo dell’attività professionale e il rispetto degli obblighi formativi. I consulenti saranno chiamati, entro il termine stabilito dal comitato, a formulare domanda di conferma, aggiornando o integrando eventualmente le dichiarazioni già rese con la domanda di iscrizione; se non si presenta la domanda di conferma si procede alla cancellazione, ma è sempre possibile presentare in seguito una nuova domanda di iscrizione.

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L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PUÒ OBBLIGARE UN CONDÒMINO A FARE LAVORI IN CASA?

Quando in un edificio condominiale si verificano danni causati da un singolo proprietario esclusivo, l’amministratore può avere il potere di imporre riparazioni all’intero edificio. Cerchiamo di capire insieme quando e come può farlo.

🔺I doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è chiamato, ogni giorno, a svolgere una serie (infinita) di compiti e doveri. Tra le sue maggiori responsabilità, ricordiamolo, vi è l’obbligo di garantire la sicurezza dell’edificio condominiale, valutando se e quando occorre eseguire lavori urgenti. Può accadere infatti che l’amministratore di condominio si trovi nella condizione di dovere intervenire tempestivamente per evitare che determinate situazioni o condizioni possano peggiorare. La prassi vorrebbe che, nei casi in cui occorresse discutere di questioni relative alla manutenzione e ai lavori da effettuare, si convochi l’assemblea dei condòmini. Stesso discorso vale nel caso in cui un singolo condomino ritenga necessari dei lavori in condominio: egli deve comunicare tempestivamente all’amministratore l’urgenza dell’intervento o la propria decisione di procedere immediatamente con esso. Premesso ciò, però, vi sono alcuni casi (urgenti) in cui l’amministratore di condominio può e deve fare eseguire lavori anche senza una delibera assembleare.

🔺L’amministratore può fare eseguire lavori urgenti per conto del condominio, senza delibera assembleare?

Come sappiamo, l’amministratore di condominio può provvedere alla manutenzione straordinaria di un oggetto o di una parte comune condominiale in caso di situazioni urgenti, anche senza la preventiva delibera condominiale.
Per esempio se si rompe la maniglia di un portoncino, oppure se occorre riparare urgentemente l’impianto idrico condominiale o anche cambiare una lampadina fulminata. Questi interventi non richiedono alcuna convocazione o delibera assembleare, naturalmente è scontato specificare che i condomini dovranno essere sempre avvertiti della spesa sostenuta tramite apposita documentazione.

🔺Lavori obbligatori urgenti
Sono lavori obbligatori urgenti quelli che incidono sulla salute e sulla sicurezza non solo di chi vive nell’edificio, ma anche di chiunque altro possa trarne uno svantaggio. (Per esempio un passante che viene colpito da una tegola di un tetto pericolante). In casi come questi sussiste una responsabilità civile e penale, che spesso ricade anche sull’amministratore, se non esegue i lavori di adeguamento alla normativa.
Sono urgenti anche lavori di ripristino impianti o strutture di utilità di tutto l’edificio, come un problema all’ascensore o un danneggiamento dell’autoclave in seguito ad un black-out elettrico.

🔺Lavori necessari ma non obbligatori
Rientrano in questa categoria tutte le opere di adeguamento e risanamento dell’edificio propedeutiche al miglioramento delle strutture affinché risultaino più abitabili e confortevoli, oltre a diminuire i consumi energetici e il costo per la gestione da parte di tutti gli inquilini. Alcuni esempi sono: isolamento della copertura, isolamento delle pareti e sostituzione dei serramenti, installazione di valvole termostatiche. Sono certamente lavoro e spese utili e vantaggiosi ma non obbligatori.

🔺L’amministratore può obbligare il condominio a fare dei lavori in casa?

Secondo le leggi, l’amministratore di condominio non ha il potere di obbligare i proprietari di casa o appartamento a fare determinati lavori. Tuttavia, se un singolo appartamento presenta un rischio o un pericolo per l’edificio condominiale o per terzi, egli può costringere il proprietario ad intervenire.
Stesso discorso per i lavori deliberati e approvati dalla maggioranza dall’assemblea di condominio, l’amministratore può obbligare infatti il proprietario a effettuarli, anche se questi si rifiuta di farlo. Riassumendo, benché l’assemblea di condominio non possa prendere decisioni che interferiscano con la proprietà privata dei singoli condomini, come ad esempio obbligare un proprietario a sostituire la propria caldaia, può invece costringere un proprietario a effettuare tali lavori, nel caso in cui siano stati approvati dall’assemblea condominiale.
Attenzione!! Quando la sicurezza collettiva è a rischio, L’amministratore ha il potere di obbligare il singolo condòmino o proprietario a eseguire lavori in casa.
Pensiamo alle infiltrazioni d’acqua derivanti da un balcone o terrazzo di proprietà esclusiva, o a ciò che potrebbero provocare i fumi di una canna fumaria. Dunque, se esiste il rischio che un appartamento possa provocare danni alle parti comuni oppure agli altri appartamenti sottostanti, oppure alla sicurezza di altri condòmini,si può obbligare il privato a intervenire e a riparare il danno.

/da

LA NUOVA RIFORMA DEL CONDOMINIO: LE PRINCIPALI NOVITÀ

Lo scorso 30 giugno è arrivata una riforma attesa da ben 10 anni. Il Decreto Legislativo 149/2022 ha introdotto nel nostro ordinamento, la nuova riforma del condominio.
Una riforma, questa, che dovrebbe servire a snellire e a semplificare diversi procedimenti soprattutto quelli riguardanti la mediazione in caso di conflitti. Inoltre conferisce maggiore autonomia alla figura dell’amministratore ed ambisce a migliorare le dinamiche di vita nei condomini italiani. Vediamo quali sono le principali novità della nuova riforma:

🔺La figura dell’amministratore
Oggi più che mai, la figura dell’amministratore di condominio è determinante nella vita condominiale, ecco perché la riforma ne rafforza il ruolo soprattutto attraverso l’introduzione dell’obbligatorietà della mediazione.
Infatti, in precedenza l’amministratore poteva assumere questo ruolo solo se preventivamente approvato dall’assemblea con un voto di maggioranza, ora con con la riforma il ruolo di mediatore andrà automaticamente al professionista.

🔺Lavori straordinari e fondo speciale

Per quanto riguarda i lavori straordinari di piccola entità, non è previsto uno specifico quorum; si applica, dunque, una deliberazione a maggioranza semplice, la metà dei presenti nel caso in cui rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.
Se parliamo invece di grossi lavori, occorre il consenso della maggioranza dei presenti alla riunione e che rappresentino almeno 500 millesimi, ossia il 50% del valore dell’immobile intero. Inoltre, la riforma del condominio ha stabilito che, quando la maggioranza delibera dei lavori straordinari (di ristrutturazione o di innovazione) é necessaria la creazione di un fondo speciale di importo pari al costo del lavoro. Se quindi per esempio, il preventivo di un’impresa ammonta a 10.000 euro, l’assemblea deve creare un fondo speciale di tale importo.

🔺Animali domestici
Grazie alla nuova riforma Il regolamento condominiale non può più vietare la presenza degli animali in condominio. Naturalmente occorre seguire delle regole di buon senso, per tutelare il decoro, la pulizia del condominio e la sicurezza… come per esempio pulire sempre gli spazi comuni sporcati dall’animale e, in caso di animali ritenuti pericolosi, far indossare loro la museruola.

🔺Morosità e solidarietà sussidiaria
Con la nuova riforma é stato introdotto il principio della “solidarietà sussidiaria”: con l’entrata in vigore della legge é previsto che, se un condominio non paga la sua rata condominiale, essa può gravare sugli altri proprietari anche quelli in regola con i pagamenti.
Ogni condominio contribuirà al debito in base alla proprie tabelle millesimali e comunque sono stati introdotti degli espedienti per prevenire questa situazione.
Attenzione!
Ad ogni modo, l’amministratore è obbligato ad agire in giudizio verso i condomini morosi entro e non oltre i sei mesi dalla chiusura della gestione condominiale, a meno che l’assemblea decida di non procedere.

🔺Condomini minimi
Con la riforma del condominio se il numero di condomini non supera gli otto, non è più obbligatorio nominare un amministratore (prima ne bastavano cinque)
Attenzione, però! Il condominio “minimo” deve comunque dotarsi di codice fiscale e ovviamente non può sottrarsi agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali.

🔺Abbattimento barriere architettoniche
L’accessibilità delle parti comuni a tutti i condomini, anziani e disabili compresi, riveste grande importanza nel condominio. Tuttavia, la riforma ha aumentato il quorum necessario per deliberare l’abbattimento di barriere architettoniche.
Mentre prima bastava un terzo dei presenti in assemblea, ora con la riforma é necessaria almeno la metà dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno il 50% del valore millesimale dell’immobile intero (sia in prima che seconda convocazione assembleare).

🔺Cambio destinazione d’uso parti comuni
La modifica d’uso delle parti comuni deve essere deliberata dall’assemblea dei condomini con una maggioranza di almeno i 4/5 dei presenti e di almeno i 4/5 del valore dell’edificio. La riforma ha quindi previsto un quorum più alto rispetto a quelli ordinari.

🔺Altre novità
• Serviranno nove condomini, e non più cinque, per l’obbligatorietà di avere un amministratore il quale potrà restare in carica due anni e per la sua revoca non occorre più la maggioranza dei condomini ma anche che sia un solo condomino a ricorrere.

• Ogni condomino può staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato se questo non crea dei disagi agli altri proprietari. Attenzione, però, Il singolo condomino può farlo solo se lo prevedono le leggi regionali, provinciali o comunali.

• È possibile inoltre istallare parabole e pannelli solari nelle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea, a condizione che non si intacchi il decoro dell’immobile.

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RESPONSABILITÀ CIVILI E PENALI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

In ambito giuridico, quando si parla di responsabilità, ci si può riferire sia alla “responsabilità civile” (quando vengono violate delle norme del codice civile) che alla “responsabilità penale” (quando invece vi è una violazione di una norma del codice penale).
L’amministratore di condominio, nell’esercizio del suo mandato, potrebbe rendersi responsabile civilmente e/o penalmente, qualora violasse gli obblighi assunti contrattualmente con il condominio, oppure tenendo un comportamento che costituisce reato e, dunque, sanzionabile dalla legge penale.

✅ LA RESPONSABILITÀ CIVILE si divide in:

🔺Responsabilità contrattuale
Riguarda i rapporti fra privati che hanno assunto obbligazioni specificate in un contratto, ed è regolata dall’articolo 1218 del codice civile secondo cui “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

🔺Responsabilità extracontrattuale.
Si riferisce all’inosservanza di norme civile che prescrivono la tenuta di determinati comportamenti, ed è regolata dall’articolo 2043 del codice civile secondo cui “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.

🔺Quali sono gli obblighi e i doveri che riguardano l’incarico di amministratore di condominio?
Gli obblighi e i doveri più importanti dell’amministratore sono:
• eseguire le delibere delle assemblee, le quali saranno convocate almeno una volta l’anno per l’approvazione del bilancio;
• far osservare il regolamento condominiale;
• verificare la regolarità della contabilità condominiale, tenere i relativi registri e provvedere agli adempimenti fiscali;
• tenere i registri di anagrafe condominiale e quelli della nomina e della revoca degli amministratori;
• regolare l’uso e il godimento delle parti comuni, riscuotere i contributi e provvedere alle spese di manutenzione dei servizi comuni;
• conservare la documentazione inerente al rapporto amministratore/condominio, alla gestione tecnico amministrativa dello stesso;
• fornire ai condomini eventuali documenti richiesti;
• aprire ed utilizzare un conto corrente intestato al condominio;

🔺Responsabilità civile contrattuale dell’amministratore di condominio
Non osservare i doveri pocanzi citati, attribuitigli dalla legge, comporta la responsabilità dell’amministratore sul piano civile. Bisogna ricordare infatti che il rapporto tra l’amministratore e il condominio è regolato dalle norme sul mandato, si tratta a tutti gli effetti di un contratto tra le parti, nel quale l’amministratore assume il dovere di eseguire l’incarico conferitogli con serietà e diligenza. La violazione degli obblighi assunti nei confronti del condominio, comporterà dunque una responsabilità contrattuale dell’amministratore.

🔺La mala gestio dell’amministratore di condominio
Si parla di “mala gestio” dell’amministratore quando a questi è imputabile una cattiva gestione del condominio: dalla tenutà della contabilità alla gestione amministrativa, e in ogni caso tutto ciò che riguarda gli obblighi e i doveri a capo del professionista, durante tutta la durata del suo mandato.
La mala gestio dell’amministratore di condominio determina una responsabilità contrattuale dello stesso, alla quale possono conseguire danni di natura patrimoniale e non patrimoniale al condominio e ai condomini. In entrambi i casi il condominio o i singoli condomini possono agire in giudizio per domandare il risarcimento del danno.

✅LA RESPONSABILITÀ PENALE:
L’amministratore è penalmente responsabile se:
• non adotta le misure necessarie alla sicurezza nell’edificio condominiale;
• non fa eseguire lavori in parti dell’edificio in fase di rovina.
• non osserva norme di pubblica sicurezza o norme di legge.
• inottempera ad obblighi previdenziali e assicurativi del personale impiegato nel condominio;
• non interviene per evitare che si creino situazioni di pericolo.

🔺Ulteriori ipotesi di responsabilità penale dell’amministratore di condominio
Esistono altre norme nel codice penale che, se violate dall’amministratore di condominio, possono costituire una sua responsabilità penale.
Si tratta ad esempio:
• degli articoli 594 e 595 del codice penale sui reati di ingiuria e diffamazione ( l’amministratore vi può incorrere ad esempio durante un’assemblea condominiale dai toni esasperati);
• l’articolo 614 del codice penale sulla violazione di domicilio. L’amministratore non può introdursi nell’abitazione di un condomino contro la sua volontà, commetterebbe reato;
• l’articolo 646 del codice penale sul reato di appropriazione indebita, nel caso in cui l’amministratore in uscita non riconsegni i documenti al condominio;
• truffa aggravata ai sensi degli articoli 61, n. 11 e 640 del codice penale quando ad esempio l’amministartore redige un rendiconto non veritiero;
• violazione della privacy dei condomini.

ATTENZIONE‼️ Qualora il comportamento tenuto dall’amministratore di condominio integri un’ipotesi di reato si può procedere con la denuncia o la querela del reato alla pubblica autorità.

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MOROSITÀ: QUANDO E COME L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PUÒ PROCEDERE AL RECUPERO CREDITI

Come sappiamo, chi vive in un condominio è tenuto a pagare le spese comuni, ossia quelle che vanno dalla pulizia degli spazi comuni, fino a quelle che riguardano l’elettricità o l’acqua utilizzata in condivisione da tutti i condomini.
Nel momento in cui un condòmino non paga le spese comuni dovuti, questo diventa moroso.

In questi casi, l’amministratore del condominio può adire le vie legali, nei confronti dei condòmini morosi, sia in fase di preventivo che di rendiconto. Non serve l’autorizzazione dell’assemblea perché, in base ai dettami dell’art. 1130 del Cod. Civ., questa è una sua attribuzione.
Tuttavia, affinché egli possa agire nei confronti dei condòmini morosi è necessario che il debito sia certo, scaduto e quindi sigibile.

A questo punto, l’amministratore è tenuto ad agire, per riscuotere le quote condominiali non versate dai condòmini morosi, in forza del 1° comma dell’Art. 63 delle Disp. Di Att. (norma inderogabile del Cod. Civ). Egli dovrà provvedere al recupero dei crediti, con un procedimento che, purtroppo, è decisamente più lento e complesso rispetto a quello previsto per altri tipi di debito.

Tuttavia l’amministratore ha l’obbligo, e non la semplice facoltà, di:

✅ agire contro chi non ha pagato entro un massimo di 6 mesi che decorrono dall’approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea;

✅ nominare un avvocato di propria fiducia (anche senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea), il quale avrà il compito di chiedere al tribunale un decreto ingiuntivo che dovrà essere notificato al moroso.

✅ dopo la notifica dell’atto di precetto, scatterà un ultimo avvertimento a pagare entro 10 giorni le somme dovute non ancora corrisposte. Qualora, al termine di questo tempo, dovesse confermarsi l’inadempimento, potranno essere avviate delle azioni esecutive anche di tipo immobiliare.

🔺Il ruolo del creditore!

Contestualmente, può verificarsi che uno dei creditori decida di agire contro il condominio per il pagamento della propria fattura. Il creditore ha anche la facoltà di chiedere un decreto ingiuntivo in tribunale e, dunque, avviare le azioni esecutive. Potrà inoltre esigere dall’amministratore l’elenco completo di tutti i condomini in stato di mora e, così, potrà agire direttamente contro di loro. L’amministratore è dunque tenuto a fornire tutti i dati dei propri assistiti morosi, così come previsto dal già citato art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile. Se il creditore non dovesse essere soddisfatto dai condomini morosi, potrà altresì agire contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti.
RIBADIAMO!! Quello della morosità di un singolo condòmino non è un problema di poco conto, visto e considerato che l’inadempienza del singolo può portare dei danni all’intera comunità. Il creditore insoddisfatto dal condomino moroso, infatti, può decidere di rifarsi sull’interno condominio e, dunque, anche su coloro che avevano provveduto a pagare regolarmente le somme dovute.

🔺Quando il moroso è un inquilino

L’amministratore del condominio, ricordiamolo, può ottenere decreto ingiuntivo solo nei confronti del condomino proprietario che è il soggetto tenuto a corrispondere le somme dovute per il pagamento delle rate condominiali per beni e servizi comuni, ma non di un inquilino. Se per due mesi consecutivi l’inquilino non paga le spese condominiali, pattuite nel contratto di locazione registrato, il condomino proprietario, su sollecito di pagamento fatto dall’amministratore delle spese condominiali ordinarie non pagate, può anche ottenere lo sfratto.

🔺La documentazione per il recupero crediti

La documentazione da produrre al legale per il recupero è:
• copia del preventivo e/o del rendiconto dell’esercizio finanziario approvato dall’assemblea regolarmente ripartito ed inviato al condomino moroso;
• copia conforme all’originale, (autenticata dall’amministratore), del verbale assembleare contenente l’approvazione del preventivo e/o del rendiconto, sempre regolarmente inviato al condomino moroso;
• Lettera/e di sollecito inviata/e al condomino moroso e relativa/e ricevuta di spedizione e/o di ritorno.
– Il legale potrebbe richiedere altra documentazione, oltre queste sopra citate, come per esempio copie di verbali assembleari precedenti, comunicazioni ulteriori inviate al condomino o situazioni debitorie e creditorie del condominio inviate a tutti i condomini.

Se l’amministratore non riesce a produrre una corretta documentazione, difficilmente riuscirà a riscuotere le morosità.

🔺Amministratori è condòmini: regole sulla privacy

Considerando che l’amministratore di condominio è tenuto anche a gestire una lunga serie di dati dei condomini, come i loro riferimenti anagrafici, numeri di telefono o gli indirizzi email e che si tratta di dati sensibili della privacy, è importante che lo faccia nella maniera più idonea e rispettosa, soprattutto nel caso di situazioni particolari, come ad esempio la morosità.

Inutile specificare che l’amministratore di condominio non dovrebbe mai divulgare al pubblico i dati sensibili dei propri assistiti. Li riceve, li conserva e può comunicarli a soggetti terzi solo e unicamente dopo aver ottenuto espresso consenso da parte del diretto interessato. Questo comportamento vale ancora di più quando qualcuno che vive all’interno dello stabile gestito dall’amministratore diventa moroso.
Per quanto riguarda la morosità dei condomini e la tutela della loro privacy, prevista dal Garante, possiamo dire che l’amministratore:
• non può comunicare ad estranei lo stato di messa in mora di un condomino, a meno che il soggetto terzo non sia il creditore del condominio che ha ottenuto dal tribunale il decreto ingiuntivo;
• può però farlo in assemblea, sempre che siano presenti solo i condomini;
• non può esporre nella bacheca condominiale, sul sito internet dedicato al condominio o, comunque, in qualsiasi luogo accessibile a tutti, delle richieste di pagamento. Tale divieto deriva dal fatto che la morosità di un condomino rappresenta un dato che deve restare privato.

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REVOCA DELL’AMMINISTRATORE SE NON HA FREQUENTATO IL CORSO DI FORMAZIONE E/O NON SI AGGIORNA

Come sappiamo, un condominio con almeno 9 condòmini, deve obbligatoriamente avere un amministratore di condominio. È bene sapere che, ai sensi dell’articolo 71bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile, può essere nominato amministratore solo chi ha frequentato prima un corso di formazione iniziale, continuando poi con la formazione periodica annuale in materia di amministrazione condominiale.
Come abbiamo premesso, la norma dell’articolo 71bis prevede due obblighi imprescindibili per l’amministratore:
• aver partecipato ad un corso di formazione iniziale (ossia svolto prima della nomina);
• partecipare alla formazione periodica (da svolgere annualmente).
In mancanza di questi due obblighi fondamentali, l’amministratore di condominio non può svolgere la professione, in quanto VIOLA LA LEGGE.

🔺La formazione è obbligatoria quando l’amministratore è un condomìno?
Se i compiti di amministratore vengono delegati a uno dei condomìni dello stesso stabile, la formazione allora non è necessaria. Inutile specificare però che, in tal caso, il condominio si assume tutti gli eventuali rischi e conseguenze della mancata e adeguata formazione di colui che si occuperà della gestione del loro immobile.

🔺ATTENZIONE! È importante tener conto che, considerando il numero di adempimenti che un amministratore deve curare, e la responsabilità (anche penale) cui egli è sottoposto, è sempre bene nominare una professionista che abbia la preparazione adeguata, e che, soprattutto, si aggiorni regolarmente vista l’evoluzione continua della normativa in materia.

🔺I CORSI DI FORMAZIONE
I corsi di formazione devono esser tenuti da professionisti in campo giuridico ed economico, esperti nell’amministrazione condominiali, e deve esserci anche un responsabile scientifico. Il corso di formazione iniziale deve essere di almeno 72 ore di lezione. Invece, quelli di formazione periodica devono avere una cadenza annuale e devono prevedere almeno 15 ore di lezione per corso.

Gli argomenti trattati nei corsi di aggiornamento:
• amministrazione condominiale: compiti e poteri dell’amministratore;
• diritti reali in materia di proprietà edilizia e comproprietà degli edifici;
• sicurezza degli edifici (requisiti di staticità, di risparmio energetico,sistemi di riscaldamento, impianti idrici, etc.);
• problematiche e controversie relativi all’uso degli spazi comuni, ai regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali;
• normativa urbanistica;
• contratti, in particolare quello d’appalto e di lavoro subordinato;
• contabilità;
• tecniche pratiche di risoluzione dei conflitti;
• informatica.
A fine corso, viene rilasciato un attestato di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, che dimostri il superamento di un esame valutativo.

🔺L’assemblea ha diritto di chiedere all’amministratore gli attestati?
L’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di esibire gli appositi attestati o certificati rilasciati dagli organizzatori dei corsi: ciò vale sia per il corso iniziale che per la formazione periodica.

🔺Si può revocare l’amministratore di condominio che non partecipa ai corsi di formazione?
Assolutamente sì! Il condominio può revocare l’amministratore se questo non ha frequentato il corso iniziale di formazione, o se non si aggiorna periodicamente e soprattutto se non esibisce all’assemblea gli attestati di formazione, nonostante la richiesta di quest’ultima.
In queste ipotesi, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale per chiedere e ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore che non documenti la frequenza dei corsi di aggiornamento periodico.
Si ritiene nulla la nomina di un amministratore che non abbia mai frequentato il corso di formazione iniziale o non sia in regola con la formazione periodica già al momento della nomina.

🔺ATTENZIONE!

Si tenga conto che questo obbligo si estende anche a tutte le categorie di professionisti che decidono di svolgere anche quella di amministratore condominiale. Ad esempio, anche il commercialista È TENUTO ad effettuare il corso di formazione per l’abilitazione e la formazione periodica prevista dal D.M. 140/2014. Non è sufficiente per assolvere ai doveri stabiliti dall’articolo 71 bis disp att c.c. contare solo sulla formazione del proprio ordine di appartenenza.

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MOLESTIE E STALKING NEI CONFRONTI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

L’amministratore di condominio, una volta assunto l’incarico, ha il compito di occuparsi della gestione del condominio rispettando una serie di doveri e responsabilità specificatamente indicate dalla legge. Premesso ciò, la domanda nasce spontanea: questo professionista è tenuto per legge, a rispondere sempre e a tutte le richieste di ciascuno condòmino?
Diciamo subito che l’amministratore di condominio deve per legge ( in alcune situazioni per obbligo e dovere e in altre per cortesia) rispondere non solo ai consiglieri ma anche a qualsiasi condomino che lo interpelli sottoponendo qualche quesito o richiesta.

🔺 Ha l’obbligo di rispondere a qualsiasi condòmino nei seguenti casi:
• se un qualsiasi condòmino chiede copia dei registi condominiali o del regolamento di condominio e delle tabelle;
• se un qualsiasi condominio chiede la convocazione dell’assemblea per deliberare lavori straordinari ad esempio quelli relativi all’abbattimento di barriere architettoniche;
• se la richiesta è per accedere ai documenti condominiali;
• se si chiede l’attestazione dello stato dei pagamenti;
• se si chiede la convocazione dell’assemblea di condominio per deliberare la revoca dal suo stesso ruolo;
• in ogni situazione in cui una risposta da parte dell’amministrazione di condominio è dovuto per contratto, per esempio nei casi di segnalazioni danni, o di guasti di cose comuni, richieste di danni, ecc;

🔺 Casi in cui l’amministratore non è tenuto a rispondere a ogni singolo condòmino

Precisiamo, però, che non sempre l’amministratore di condominio che non risponde ai condomini è inadempiente perchè ci sono casi in cui, per legge, l’amministratore non è tenuto a rispondere a qualsiasi condòmino. Per esempio, nei casi di richieste inutili, o di preoccupazioni infondate, o, ancora, quando un condomino fa domande o richieste già fatte e a cui l’amministratore ha già risposto. L’amministratore di condominio non ha, infine, alcun obbligo di rispondere ai condomini se interpellato nelle situazioni di rapporti tra vicini. In questo caso, infatti, non sussiste alcun dovere nè responsabilità dell’amministratore.

🔺 Molestie e stalking nei confronti dell’amministratore di condominio

Attenzione! Occorre sapere che, nonostante l’amministratore sia obbligato a informare i mandanti (condòmini) e di agire nel loro interesse, il rapporto contrattuale non giustifica chiamate continue, messaggi inopportuni e altre condotte che possano turbare la normalità della vita dell’amministratore.
È bene quindi non stressare eccessivamente l’amministratore, altrimenti c’è il rischio di una condanna per stalking.
Lo stalking ai danni dell’amministratore di condominio si verifica ogni volta che:
• la condotta del singolo condòmino possa essere qualificata come minacciosa o molesta;
• la medesima condotta sia ripetuta a breve distanza di tempo per almeno due volte (non costituisce stalking, ad esempio, quattro telefonate fatte a distanza di molti mesi);

È bene sapere che lo stalking condominiale verticale ai danni dell’amministratore si può verificare anche nel caso in cui la richiesta del condomino sia legittima. Per esempio anche qualora un condòmino insistesse per vedere la documentazione condominiale in possesso dell’amministratore, e l’amministratore di condominio fosse obbligato ad esibirla!
Così come è vero che se l’amministratore si oppone alla legittima richiesta, di uno o più condomini, incorre nella responsabilità civile prevista dal codice, con tanto di rischio di revoca… altrettanto vero è che se le richieste sono insistenti e diventano moleste, allora la condotta del condòmino rischia di integrare il delitto di stalking. Ciò avviene dunque anche se il rifiuto dell’amministratore è ingiustificato.
I condòmini, contro il diniego illegittimo dell’amministratore, possono al massimo agire utilizzando gli strumenti legali a loro disposizione (ad esempio, chiedendo al giudice di ordinare all’amministratore l’esibizione documentale), senza la necessità di sfociare in una condotta penalmente rilevante.
( Anche un creditore che tormenta il proprio debitore per ottenere la riscossione di quanto dovuto risponde di stalking se supera i limiti dell’agire consentito!!)

🔺 Stalking all’amministratore: esempi

Rientrano nella stalking tutti i comportamenti reiterati di tipo persecutorio come minacce, molestie o atti lesivi che possono creare un disagio psichico o fisico, che condizionano lo svolgimento di una normale vita quotidiana.

Costituiscono molestie suscettibili di tramutarsi in stalking le continue richieste (anche se legittime!!) inoltrate all’amministratore a tutte le ore del giorno e/o della notte; le telefonate e i messaggi assillanti; i pedinamenti e gli appostamenti.
Costituiscono stalking ai danni dell’amministratore le continue ingiurie e diffamazioni sul suo conto, i danneggiamenti, le velate minacce e ogni altro tipo di intimidazione.

Attenzione! Contro questi comportamenti, l’amministratore è legittimato a sporgere querela entro il termine massimo di sei mesi dall’ultimo atto molesto

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