In data 10 Novembre è stato approvato il Decreto Aiuti Quater che prevede, tra le altre cose, una serie di significative modifiche al Superbonus110 alle quali conviene prestare assolutamente attenzione! Vediamo perché.
Cominciamo col dire che la novità più eclatante è che dal 1° gennaio 2023 (dunque con ben un anno di anticipo!) l’aliquota del superbonus per i condomìni scenderà dal 110% al 90%; comprese le abitazioni unifamiliari, fino al 31 marzo 2023, se con lavori a buon punto oppure fino al 31 dicembre 2023 se prima casa e sotto un certo reddito.

🔺 La corsa alla presentazione della CILAS!

  • E ora una notizia buona e una cattiva, assai cattiva.
    La buona notizia è che alcuni lavori manterranno il diritto al 110%!
    La brutta notizia è che questo sarà possibile solo ed unicamente per chi presenterà la CILAS entro il 25 novembre.
    Ergo… è partita una corsa contro il tempo, perché i condomini che non ce la faranno, potranno solo usufruire dell’aliquota al 90%.
  •  Al 110% anche gli interventi di demolizione e ricostruzione per i quali, al 25 novembre 2022, risultino avviate le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo.

🔺Ma perché questa drastica decisione da parte del Governo?

A spiegarlo è la stessa premier Giorgia Meloni, nella conferenza stampa, affermando “il superbonus nasce per rimettere in moto economia, ne abbiamo condiviso le finalità ma il modo in cui è stato attuato ha creato problemi e difficoltà (…) la misura finora è costata 60 miliardi di euro, con 38 miliardi di costo eccedente rispetto alle previsioni”
La Meloni ha anche sottolineato che l’aliquota del 110% ha causato la deresponsabilizzazione dei cittadini, i quali non partecipando alla spesa di tasca propria, non hanno avuto interesse a verificare prezzi e costi. Inoltre, ha concluso il Presidente, “del superbonus hanno beneficato i redditi medio-alti”.
E per quanto riguarda invece il tema scottante della cessione dei crediti, il ministro Giorgetti ha precisato che “la cessione è una possibilità ma non un diritto; la detrazione è un diritto ma la cessione no (altrimenti avremmo creato una moneta ma non è questo l’intento). I crediti di imposta già maturati – ha aggiunto – si traducono in minori introiti per le casse dello Stato” e ha concluso “Chi si appresta a fare lavori, deve verificare che una banca sia disponibile ad acquisire i crediti, altrimenti deve contare sulla propria capienza fiscale, per la detrazione Irpef”

🔺Condomìni Superbonus aliquota dal 110% al 90%

Come abbiamo detto, per i condomìni, gli edifici composti da 2 a 4 unità anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti, la nuova norma è sicuramente penalizzante perché anticipa di un anno – dal 31 dicembre 2023 al 31 dicembre 2022 – la scadenza del 110%, abbassando al 90% l’aliquota per il 2023. Resta confermato i l’ulteriore calo della stessa al 70% fino al 31 dicembre 2024 e al 65% fino 31 dicembre 2025.

🔺Unifamiliari e ‘reddito di riferimento’

  •  Il DL Aiuti-quater proroga al 31 marzo 2023, con aliquota al 90%, la detrazione per le abitazioni unifamiliari che abbiano effettuato almeno il 30% dei lavori complessivi entro il 30 Settembre 2022
  • La novità è che se l’abitazione unifamiliare è adibita a prima casa e il proprietario ha un ‘reddito di riferimento’ (che di fatto sostituisce l’ISEE, a quanto pare) non superiore a 15.000 euro, sarà possibile usufruire del superbonus 90% fino al 31 dicembre 2023.

🔺Cosa è il ‘reddito di riferimento’?

Per il momento ci è dato sapere che il reddito di riferimento è calcolato dividendo la somma dei redditi complessivi posseduti dal richiedente e da tutti coloro che fanno parte del nucleo familiare, nell’anno precedente quello di sostenimento della spesa.
La norma dice che l’incentivo del 90 per cento per ristrutturare una villa, ad esempio, sarà consentito solo a chi ha un reddito non superiore a 15 mila euro. Questo reddito però, spiega la norma, è calcolato dividendo la somma dei redditi totali per «un numero di parti» indicate in una tabella allegata al decreto stesso. Il contribuente in pratica vale una parte. Dunque se vive da solo, il reddito massimo per avere diritto al bonus è esattamente di 15 mila euro (15 mila diviso uno). L’eventuale coniuge aggiunge una parte: si sommeranno i due redditi e il risultato andrà diviso per 2.
Questo significa che una coppia accederà al bonus 90% se guadagnerà al massimo 30 mila euro (30.000 diviso 2 fa 15.000). Se la coppia ha un figlio, si aggiunge 0,5. La somma delle tre parti sarà 2,5. Questo significa che il reddito massimo per ottenere lo sgravio sarà di 37.500 euro (37.500 euro diviso 2,5 infatti è uguale a 15 mila euro). Se i figli sono due, si aggiunge uno. La somma quindi fa 3 e il reddito massimo del nucleo composto da quattro persone sarà 45 mila euro (45 mila diviso 4 fa sempre 15 mila). Dai tre figli in su le parti che si aggiungono sono sempre 2, e quindi la somma fa 4 e il reddito massimo sarà 60000 euro.

La storia infinita e altalenante del Superbonus 110% prosegue.
È da mesi oramai che ci si chiede che fine farà il Superbonus, se sarà riconfermato, rimodulato oppure addirittura abolito. Tutto ciò mentre si alternano periodi di stallo a presunti colpi di scena e cicliche novità!
Ecco, cominciamo col dire che gli ultimi aggiornamenti a riguardo raccontano la volontà del Governo Meloni di riformare la questione dei bonus edilizi attraverso la Legge di bilancio. A tormentare il sonno e i pensieri di imprese e privati, però, sono le continue voci che si rincorrono: dapprima le possibili cancellazioni, poi i tagli e infine le riduzioni significative delle percentuali.

🔺 Ma qual è la verità?
Diciamo innanzitutto che Il centrodestra ha assicurato che l’agevolazione non sarà cancellata, piuttosto sarà revisionata, insomma le daranno una piccola “aggiustata”, differenziando l’aliquota di detrazione tra prime e seconde case. Il nuovo governo ha infatti dichiarato che non intende assolutamente “mettere in difficoltà gli imprenditori del settore o frenare le ristrutturazioni edili”.
Dunque, i bonus edilizi verranno confermati, questo è sicuro, visto anche il numero dei cantieri aperti, di imprese e famiglie coinvolte, ma la promessa è quella di cambiarne i parametri: la detrazione fiscale del Superbonus per l’abitazione principale potrebbe scendere dal 110% all’80%, mentre per le seconde case la percentuale oscillerebbe tra il 50% e il 65%. Nessuna graduale riduzione del Superbonus, quindi, come era stato inizialmente previsto dalla Manovra 2022 che procrastinava un taglio al 70% nel 2024, per poi scendere al 65% nel 2025.

La detrazione, inoltre, potrebbe persino essere diversa da soggetto a soggetto richiedente, perché legata al reddito del beneficiario e anche al tipo di immobile (prima o seconda casa). Quindi, chi ha meno possibilità economiche potrà avere una detrazione più alta rispetto a chi ha un reddito ISEE più alto, oltre al fatto che la prima casa beneficerà di un bonus più alto rispetto alla seconda.

🔺Ma ora la domanda sorge spontanea: cosa accadrà ai cantieri già aperti?

Pare che la riforma del governo includerà anche una clausola di salvaguardia per tutelare i cantieri già autorizzati e aperti. Quello che viene garantito dalle fonti interne, infatti, è che le pratiche già aperte verranno tutelate, in modo da non pregiudicare famiglie e imprese già impegnate nelle ristrutturazioni.
Ricordiamo che la stessa Meloni, In campagna elettorale, aveva detto a tal proposito:
“Penso che il superbonus debba essere rivisto (…) ma abbiamo bisogno di tutelare i cosiddetti esodati del 110%, cioè accompagnare alla scadenza della norma secondo il principio del legittimo affidamento, per cui a chi ha iniziato i lavori non puoi modificare le norme”
Questo significa che cantieri esistenti non subiranno alcuna riduzione delle aliquote, ma soprattutto beneficeranno di snellimento delle procedure burocratiche legate ai bonus statali.

🔺L’ANCE chiede proroga di 6 mesi

Ovviamente, manco a dirlo, prima che le modifiche al Superbonus prendano avvio, dovremo attendere innanzitutto l’insediamento del nuovo Governo: la Riforma Meloni potrebbe dunque richiedere tempo.

Ecco perché, nel frattempo, in merito alla questione, è intervenuta l’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) che ha richiesto al Governo una proroga di sei mesi delle agevolazioni edilizie, senza che vengano apportate modifiche sostanziali, affinché si possano recuperare tutti i mesi “persi” per via della questione della cessione del credito.
Una proroga che sarebbe fondamentale perché la regola attuale prevede che i condomini possono sfruttare il Superbonus 110% per tutto il 2023, mentre gli interventi agevolati sulle villette unifamiliari scadono nel 2022 per chi ha effettuato almeno il 30% dei lavori entro settembre.

Se tale proposta venisse accolta all’interno del Governo e poi accettata anche in Senato e Camera, il calendario dei bonus edilizi sarebbe riformulato nel seguente modo:
▪️unifamiliari giugno 2023;
▪️condomini giugno 2024;
▪️IACP giugno 2024.

🔺Superbonus e seconde case

Come già detto, sarà possibile usufruire delle agevolazioni del Superbonus (probabilmente con una detrazione del 65%) anche per le seconde case, di qualunque tipologia esse siano: case al mare, montagna, in affitto, in comodato d’uso, usufrutto o nuda proprietà, in condominio o villette unifamiliari, purché le spese sostenute per i lavori effettuati siano riferite a un massimo di due unità immobiliari.

Staremo a vedere, aspetteremo anche, sperando in tempi meno biblici di quelli a cui ci ha abituato la politica…
Che sia la volta buona per uscire finalmente da questo impasse?

Diciamolo, la professione dell’Amministratore di Condominio è molte volte sottovalutata, svalutata, spesso svilita. Per tante persone, l’Amministratore è sinonimo di custode, portiere, in taluni casi semplicemente una “figura” che la legge impone ma che a poco o niente serve! Beh… se siete tra questi, sappiate che le vostre convinzioni sono lontane anni luce dalla realtà perché oggi, quello dell’Amministratore di condominio è un lavoro che richiede tanto impegno, saturo di responsabilità, e per il quale sono richieste molte competenze giuridiche, tecniche, contabili, psicologiche, di mediazione, di dialogo. E non è affatto un lavoro per tutti, benché, soprattutto in passato, vi ci si siano cimentati in molti… forse in troppi!

Cominciamo col dire che La legge 220/2012, quella definita la Grande Riforma del Condominio, ha introdotto importantissime novità riguardo il ruolo dell’Amministratore, specificando e dettagliando più approfonditamente le sue funzioni, inoltre ha ampliato le sue responsabilità civili e penali conferiendo a tale figura uno spessore assolutamente più professionale e qualificato.

Ebbene sì, i campi in cui oggi un Amministratore si deve muovere sono molteplici, sicuramente più di quanti possiate pensare. Elenchiamone alcuni:

  • SETTORE TECNICO
    Secondo l’Art. 1130 c.c.”L’Amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”
    Ovvero, tutto ciò che succede nelle cosidette parti comuni è di sua specifica competenza: la manutenzione, la verifica costante onde scongiurare situazioni di pericolo per i condomini e terzi rispetto al condominio, fino alla garanzia della tempestività negli eventuali interventi. Ciò richiede certamente una competenza tecnica specifica che permetta all’Amministratore di scegliere il tipo di intervento più consono, quello che risolva al meglio i problemi dei condomini e contestualmente non faccia perdere tempo ai fornitori.
    Ecco, facile a dirsi, la realtà è che tale competenza tecnica si impara solo negli anni, grazie all’esperienza acquisita nel tempo e “sul campo”.

SETTORE AMMINISTRATIVO E CONTABILE
Secondo l’Art. 1130 c.c. : “L’Amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni“.
Tutti sanno che un Amministratore gestisce i soldi di altre persone, i suoi condomini, i quali glieli affidano, tramite un conto corrente bancario, su cui solo lui può operare.
Ora, di storie di Amministratori scappati con i soldi ce ne sono state tante, purtroppo, e forse questo è ancora oggi il luogo comune che penalizza e scredita la categoria… in particolare modo quei professionisti seri, onesti e qualificati che svolgono il loro lavoro ben sapendo quanto sia importante il rapporto di fiducia con i propri condomini. Se viene a mancare la fiducia, il rapporto è compromesso irrimediabilmente.

Ecco perché un Amministratore serio e qualificato presenta sempre i bilanci in una forma chiara e trasparente, gli estratti conto fruibili, così come le fatture che giustificano le spese di gestione del condominio.

SETTORE ECONOMICO
L’art. 1130 c.c. afferma:
“L’Amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni“.
Uno dei compiti più difficili da portare a termine è proprio la riscossione dei tributi che i condomini devono versare al condominio dato. C’è chi versa le rate coscienziosamente e con precisione e chi invece, diciamo così, se ne scorda “puntualmente”. A questo punto, il professionista è tenuto a intervenire prontamente affinché il conto del condominio resti sempre in attivo così da poter far fronte alle spese dei fornitori per eventuali manutenzioni (elettricisti, idraulici, muratori, i fornitori delle utenze e altri).
Si sa, chiedere soldi non è mai facile, sopratutto quando ci si relaziona con persone in difficoltà, tuttavia l’Amministratore non può esentarsi da questo gravoso onere come dice l’art. 1130 c.c. “L’Amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice“. In pratica egli può mettere in atto, senza autorizzazione assembleare, un Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. È un suo dovere, un obbligo, pertanto non può sottrarsi.

SETTORE LEGALE
E ora ditemi, sapevate che l’Amministratore è il rappresentante legale del condominio qualora si aprisse una causa legale, contro terzi o contro uno degli inquilini per esempio per colpa di una morosità? E che è sempre l’Amministratore di condominio a patrocinare per i condomini e a perseguire il bene del condominio in quanto tale?
Ah, no? Bene, ora siete a conoscenza anche di questo piccolo dettaglio…

SETTORE RELAZIONALE
Infine, ma non meno importante degli altri, c’è l’aspetto umano e di relazione con i condomini, settore assai importante del quale purtroppo non esistono sufficienti riferimenti normativi. Un Amministratore attento e coscienzioso deve essere disponibile ai colloqui privati con i propri clienti, ascoltare le loro eventuali richieste, possibili lamentele, i presumibili problemi personali ed economici, ovviamente senza che tali condomini pretendano che lui diventi il loro strumento di sfogo o, peggio, il capro espiatorio di tutti!

E QUINDI COME SI FA A SCEGLIERE UN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PREPARATO?

Nel prendere tale decisione, chiaramente ciascuno lo farà utilizzando i propri criteri, tuttavia è importante e opportuno tenere presente che il Codice Civile prescrive alcuni “obblighi tassativi”per chi si candida al ruolo di Amministratore di Condominio. Nello specifico è necessario: 
1 – Godere dei diritti civili;
2 -Avere un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
3 – Non essere mai stati condannati per reati contro la pubblica amministrazione, la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o altri reati e delitti non colposi con pena reclusiva compresa tra due e cinque anni;
4 – Non essere interdetti o inabilitati;
5 – Non essere mai stati sottoposti a misure di prevenzione definitive (la confisca dei beni, la sorveglianza speciale, il sequestro, il rimpatrio con foglio di via), a meno che non sia avvenuta la riabilitazione;
6 – Non avere il proprio nome nell’elenco dei protesti cambiari;
7 – Avere un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
8 – Aver assolto all’obbligo di frequenza di un corso di formazione professionale di non meno di 72 ore di durata totale;
9 – Frequentare ogni anno almeno 15 ore di corso di aggiornamento riguardante contabilità, evoluzione normativa e risoluzione di casi teorici o pratici.
(Attenzione! Tali obblighi riguardano e valgono anche per quegli avvocati e/o commercialisti che pensano di potere esercitare la professione di Amministratore di condominio senza dovere necessariamente frequentare i corsi!)

In conclusione, attenzione di chi vi fidate e badate bene a chi affidate la gestione dei vostri soldi e del vostro condominio, ma soprattutto non fate l’errore (grossolano) di avvalorare un Amministratore rispetto a un altro sulla semplice base del “beh, ma Tizio mi costa meno di Caio”: è la valutazione peggiore che possiate fare nel compiere una scelta così importante!
Perché Tizio vi potrà pure far risparmiare (in taluni casi si paga di più un’impresa di pulizie per le scale, pensate un po’!) ma poi… siete certi che vi farà dormire sonni tranquilli come quelli che vi assicurerebbe Caio?