Quando in un edificio condominiale si verificano danni causati da un singolo proprietario esclusivo, l’amministratore può avere il potere di imporre riparazioni all’intero edificio. Cerchiamo di capire insieme quando e come può farlo.
🔺I doveri dell’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio è chiamato, ogni giorno, a svolgere una serie (infinita) di compiti e doveri. Tra le sue maggiori responsabilità, ricordiamolo, vi è l’obbligo di garantire la sicurezza dell’edificio condominiale, valutando se e quando occorre eseguire lavori urgenti. Può accadere infatti che l’amministratore di condominio si trovi nella condizione di dovere intervenire tempestivamente per evitare che determinate situazioni o condizioni possano peggiorare. La prassi vorrebbe che, nei casi in cui occorresse discutere di questioni relative alla manutenzione e ai lavori da effettuare, si convochi l’assemblea dei condòmini. Stesso discorso vale nel caso in cui un singolo condomino ritenga necessari dei lavori in condominio: egli deve comunicare tempestivamente all’amministratore l’urgenza dell’intervento o la propria decisione di procedere immediatamente con esso. Premesso ciò, però, vi sono alcuni casi (urgenti) in cui l’amministratore di condominio può e deve fare eseguire lavori anche senza una delibera assembleare.
🔺L’amministratore può fare eseguire lavori urgenti per conto del condominio, senza delibera assembleare?
Come sappiamo, l’amministratore di condominio può provvedere alla manutenzione straordinaria di un oggetto o di una parte comune condominiale in caso di situazioni urgenti, anche senza la preventiva delibera condominiale.
Per esempio se si rompe la maniglia di un portoncino, oppure se occorre riparare urgentemente l’impianto idrico condominiale o anche cambiare una lampadina fulminata. Questi interventi non richiedono alcuna convocazione o delibera assembleare, naturalmente è scontato specificare che i condomini dovranno essere sempre avvertiti della spesa sostenuta tramite apposita documentazione.
🔺Lavori obbligatori urgenti
Sono lavori obbligatori urgenti quelli che incidono sulla salute e sulla sicurezza non solo di chi vive nell’edificio, ma anche di chiunque altro possa trarne uno svantaggio. (Per esempio un passante che viene colpito da una tegola di un tetto pericolante). In casi come questi sussiste una responsabilità civile e penale, che spesso ricade anche sull’amministratore, se non esegue i lavori di adeguamento alla normativa.
Sono urgenti anche lavori di ripristino impianti o strutture di utilità di tutto l’edificio, come un problema all’ascensore o un danneggiamento dell’autoclave in seguito ad un black-out elettrico.
🔺Lavori necessari ma non obbligatori
Rientrano in questa categoria tutte le opere di adeguamento e risanamento dell’edificio propedeutiche al miglioramento delle strutture affinché risultaino più abitabili e confortevoli, oltre a diminuire i consumi energetici e il costo per la gestione da parte di tutti gli inquilini. Alcuni esempi sono: isolamento della copertura, isolamento delle pareti e sostituzione dei serramenti, installazione di valvole termostatiche. Sono certamente lavoro e spese utili e vantaggiosi ma non obbligatori.
🔺L’amministratore può obbligare il condominio a fare dei lavori in casa?
Secondo le leggi, l’amministratore di condominio non ha il potere di obbligare i proprietari di casa o appartamento a fare determinati lavori. Tuttavia, se un singolo appartamento presenta un rischio o un pericolo per l’edificio condominiale o per terzi, egli può costringere il proprietario ad intervenire.
Stesso discorso per i lavori deliberati e approvati dalla maggioranza dall’assemblea di condominio, l’amministratore può obbligare infatti il proprietario a effettuarli, anche se questi si rifiuta di farlo. Riassumendo, benché l’assemblea di condominio non possa prendere decisioni che interferiscano con la proprietà privata dei singoli condomini, come ad esempio obbligare un proprietario a sostituire la propria caldaia, può invece costringere un proprietario a effettuare tali lavori, nel caso in cui siano stati approvati dall’assemblea condominiale.
Attenzione!! Quando la sicurezza collettiva è a rischio, L’amministratore ha il potere di obbligare il singolo condòmino o proprietario a eseguire lavori in casa.
Pensiamo alle infiltrazioni d’acqua derivanti da un balcone o terrazzo di proprietà esclusiva, o a ciò che potrebbero provocare i fumi di una canna fumaria. Dunque, se esiste il rischio che un appartamento possa provocare danni alle parti comuni oppure agli altri appartamenti sottostanti, oppure alla sicurezza di altri condòmini,si può obbligare il privato a intervenire e a riparare il danno.
