Non è raro che in un condominio, un condomino decida di eseguire lavori nella propria unità immobiliare o su spazi di uso esclusivo, come balconi, terrazzi o giardini. Ma cosa succede se questi interventi risultano abusivi o arrecano danno al condominio? E, soprattutto, che responsabilità ha l’amministratore in questi casi?
🔺”Proprietà esclusiva” significa libertà assoluta?
Una premessa importante: anche le parti di proprietà esclusiva sono soggette a regole. L’articolo 1122 del Codice Civile stabilisce infatti che i condomini “non possono eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio.” In altre parole, il fatto che un’area sia “privata” non autorizza a fare ciò che si vuole, specialmente se l’intervento ha impatto sull’intero condominio.
🔺Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore naturalmente non ha poteri di polizia, ma ha precisi doveri di vigilanza e tutela. L’articolo 1130 del Codice Civile gli impone di fare osservare il regolamento condominiale e di intervenire per preservare le parti comuni. Se il professionista viene a conoscenza – direttamente o su segnalazione – di lavori potenzialmente abusivi, ha il dovere di:
1) verificare la situazione, anche con un sopralluogo;
2) informare l’assemblea, se necessario;
3) segnalare l’irregolarità alle autorità competenti (come il Comune o la Polizia Municipale);
4) in alcuni casi, può anche agire in giudizio, per conto del condominio, per bloccare o far rimuovere l’abuso.
🔺Abuso edilizio: l’mministratore può essere ritenuto responsabile?
Egli non è responsabile per l’abuso in sé, ma per l’eventuale “inerzia” di fronte a una situazione irregolare. Attenzione! Se l’amministratore ignora volontariamente i lavori abusivi, o non interviene nonostante ne abbia certezza di ciò che accade, può essere chiamato a rispondere:
- civilmente, per danni arrecati al condominio o a terzi;
- professionalmente, per inadempienza ai propri doveri, con possibili conseguenze anche sulla sua conferma o revoca;
- in alcuni casi estremi, anche penalmente, se l’omissione riguarda la sicurezza dell’edificio.
🔺Cosa dice la giurisprudenza
La Corte di Cassazione si è più volte espressa su questo tema. In particolare:
✔️Cass. civ. n. 2436/2018 ha confermato che l’amministratore può agire anche per danni che riguardano parti esclusive, se incidono sul complesso edilizio.
✔️Di recente, Cass. civ. n. 31228/2024 ha ribadito che l’amministratore è legittimato ad agire per vizi costruttivi anche se colpiscono direttamente solo alcune unità private, quando danneggiano indirettamente le parti comuni.
🔺Buone pratiche per gli amministratori
Per prevenire situazioni difficili e tutelare il proprio ruolo, è opportuno che l’amministratore:
- mantenga un rapporto costante con i condomini;
- effettui sopralluoghi periodici;
- richieda sempre copia dei titoli abilitativi per lavori rilevanti;
- documenti ogni segnalazione e ogni azione intrapresa;
- porti in assemblea i casi più delicati o controversi.
🔺Attenzione!
Il messaggio è chiaro: anche se un abuso avviene in un’area privata, l’amministratore ha il dovere di intervenire tempestivamente, quando questo può compromettere l’interesse comune.
È fondamentale che ogni associato ANACI conosca e applichi con rigore le normative in materia. Perché tutelare il condominio significa anche tutelare sé stessi.
