Oggi l’amministratore di condominio rappresenta la figura chiave in tutto ciò che concerne il condominio in quanto organizza, gestisce, e disciplina la “vita condominiale”.
Egli è indubbiamente un professionista che deve possedere molteplici competenze: dalle conoscenze giuridiche alla grande esperienza nella gestione contabile e fiscale, oltre ad avere numerose nozioni tecniche.
Tutti questi “saperi” citati saranno usati dall’amministratore di condominio per gestire il “processo condominiale”, senza però mai sostituirsi ad altri professionisti (avvocati, ingegneri, geometri, ecc…) pur avendone, spesso, sia i requisiti che le competenze.
🔺La figura del Responsabile dei lavori
Esiste. però, un un solo caso nel quale l’amministratore può interpretare una figura esterna al processo del condominio, cioè quella del Responsabile dei lavori nel processo edilizio,, nel momento in cui si effettuano dei lavori di manutenzione o di ristrutturazioni condominiali.
Bisogna dire che molti amministratori ancora non hanno ben chiara questo ruolo del processo edilizio (disciplinato dagli articoli 89 e successivi del D.lgs. 81/2008 ) ignorandone le competenze e le responsabilità civili e penali che le vengono attribuite.
Cominciamo col dire che per espletare l’incarico di committente e responsabile dei lavori non sono richieste specifiche competenze tecniche, quindi l’amministratore di condominio potrebbe, inconsapevolmente, trovarsi a impersonare entrami i ruoli.
È importante sapere infatti che per sottrarre il suddetto professionista alle responsabilità derivanti dall’incarico di Responsabile dei lavori, l’assemblea dovrà nominare un responsabile esterno che non coincida con l’amministratore di condominio, già committente, a meno che quest’ultimo non abbia competenze tecniche proprie e si dichiari consapevolmente pronto ad assumere l’incarico.
L’art 89 del Dlgs 81/08 sulla sicurezza nei cantieri definisce:
- Committente il soggetto per conto del quale viene realizzata l’opera
- Responsabile del Lavoro il soggetto incaricato alla progettazione o controllo dell’esecuzione dell’opera da eseguirsi e tale figura è obbligatoria nel DLGS della sicurezza nei cantieri.
Quali sono i compiti del Committente e/o Responsabile dei lavori?
Diciamo innanzitutto che il responsabile dei lavori è una figura importante all’interno del processo edilizio perché ha l’obbligo di rappresentare e fare sempre gli interessi esclusivi del committente, cioè della totalità dei condomini.
Il ruolo del responsabile dei lavori, pertanto, inizia sin dalle fasi progettuali e non solo in quella di avvio dei lavori.
Egli ha l’obbligo e il compito di:
🔺designare il professionista che ha l’obbligo di redigere il piano di sicurezza e il fascicolo dell’opera,
🔺eseguire un controllo sui documenti redatti dal professionista incaricato,
🔺portare a conoscenza dell’impresa incaricata dell’esecuzione dell’opera il piano di sicurezza e il fascicolo dell’opera, e comunicare il nome del coordinatore in materia di sicurezza per la progettazione ed esecuzione dell’opera
🔺verificare l’idoneità tecnico professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo, richiedendo la consegna di documentazione aziendale.
🔺trasmettere la notifica preliminare agli enti preposti
Il responsabile dei lavori (articolo 90) deve attenersi ai principi e alle misure generali di tutela dell’articolo 15, che possiamo riassumere così:
• effettuare la valutazione dei rischi per la salute e la sicurezza
• programmare la prevenzione
• eliminazione o riduzione dei rischi
• limitazione del numero dei lavoratori esposti al rischio
• controllo sanitario dei lavoratori
• formazione e informazione dei lavoratori
• programmazione delle misure utili per garantire la sicurezza ecc. ecc.
Il committente ed il responsabile dei lavori valuteranno inoltre la durata dei lavori nel progetto, tutto ciò che concerne il piano di sicurezza e di coordinamento al fine di prevenire e proteggere dai rischi i lavoratori coinvolti (articolo 91).
Prima dell’inizio dei lavori deve trasmettere all’ASL locale ed alla direzione provinciale del lavoro una copia della notifica preliminare prima dell’inizio dei lavori oggetto “del permesso di costruire o denuncia di inizio attività”. Tale notifica deve contenere: la data della comunicazione, l’indirizzo del cantiere, l’indicazione del committente, la natura dell’opera, l’indicazione del responsabile dei lavori, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell’opera, del coordinatore che si occuperà della sicurezza e della salute in fase dell’opera, la data presunta di inizio e fine dei lavori in cantiere, il numero massimo presunto dei lavoratori sul cantiere, il numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere e l’ammontare complessivo presunto dei lavori.
Un ultimo ma non meno importante aspetto da considerare è che, a prescindere dai lavori, la vita condominiale prosegue normalmente e quindi bisogna valutare anche il rischio che il cantiere può rappresentare per l’utente del condominio
Il Responsabile dei lavori e soprattutto la figura dell’amministratore di condominio, qualora non combaciassero, si ritroveranno a dover gestire una nuovo rischio “temporaneo” per i condomini per tutta la durata dei lavori e pertanto anche in tal caso andrebbe prevista una appendice della valutazione dei rischi generici presenti nel condominio.
Accettando l’incarico come responsabile dei lavori, inoltre, il tecnico o professionista dichiara di:
▪️ essere in possesso di capacità esperienze e competenza in materia di sicurezza necessarie a coprire l’incarico ricevuto
▪️ di non trovarsi in alcuna condizione di incompatibilità delle disposizioni di legge contrattuali per svolgere tale ruolo
▪️ di conoscere
perfettamente che tutte le eventuali azioni dell’art 157 del DLGS 81/08 (sanzioni per committenti e responsabili del lavoro)
