In ambito giuridico, quando si parla di responsabilità, ci si può riferire sia alla “responsabilità civile” (quando vengono violate delle norme del codice civile) che alla “responsabilità penale” (quando invece vi è una violazione di una norma del codice penale).
L’amministratore di condominio, nell’esercizio del suo mandato, potrebbe rendersi responsabile civilmente e/o penalmente, qualora violasse gli obblighi assunti contrattualmente con il condominio, oppure tenendo un comportamento che costituisce reato e, dunque, sanzionabile dalla legge penale.
✅ LA RESPONSABILITÀ CIVILE si divide in:
🔺Responsabilità contrattuale
Riguarda i rapporti fra privati che hanno assunto obbligazioni specificate in un contratto, ed è regolata dall’articolo 1218 del codice civile secondo cui “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.
🔺Responsabilità extracontrattuale.
Si riferisce all’inosservanza di norme civile che prescrivono la tenuta di determinati comportamenti, ed è regolata dall’articolo 2043 del codice civile secondo cui “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.
🔺Quali sono gli obblighi e i doveri che riguardano l’incarico di amministratore di condominio?
Gli obblighi e i doveri più importanti dell’amministratore sono:
• eseguire le delibere delle assemblee, le quali saranno convocate almeno una volta l’anno per l’approvazione del bilancio;
• far osservare il regolamento condominiale;
• verificare la regolarità della contabilità condominiale, tenere i relativi registri e provvedere agli adempimenti fiscali;
• tenere i registri di anagrafe condominiale e quelli della nomina e della revoca degli amministratori;
• regolare l’uso e il godimento delle parti comuni, riscuotere i contributi e provvedere alle spese di manutenzione dei servizi comuni;
• conservare la documentazione inerente al rapporto amministratore/condominio, alla gestione tecnico amministrativa dello stesso;
• fornire ai condomini eventuali documenti richiesti;
• aprire ed utilizzare un conto corrente intestato al condominio;
🔺Responsabilità civile contrattuale dell’amministratore di condominio
Non osservare i doveri pocanzi citati, attribuitigli dalla legge, comporta la responsabilità dell’amministratore sul piano civile. Bisogna ricordare infatti che il rapporto tra l’amministratore e il condominio è regolato dalle norme sul mandato, si tratta a tutti gli effetti di un contratto tra le parti, nel quale l’amministratore assume il dovere di eseguire l’incarico conferitogli con serietà e diligenza. La violazione degli obblighi assunti nei confronti del condominio, comporterà dunque una responsabilità contrattuale dell’amministratore.
🔺La mala gestio dell’amministratore di condominio
Si parla di “mala gestio” dell’amministratore quando a questi è imputabile una cattiva gestione del condominio: dalla tenutà della contabilità alla gestione amministrativa, e in ogni caso tutto ciò che riguarda gli obblighi e i doveri a capo del professionista, durante tutta la durata del suo mandato.
La mala gestio dell’amministratore di condominio determina una responsabilità contrattuale dello stesso, alla quale possono conseguire danni di natura patrimoniale e non patrimoniale al condominio e ai condomini. In entrambi i casi il condominio o i singoli condomini possono agire in giudizio per domandare il risarcimento del danno.
✅LA RESPONSABILITÀ PENALE:
L’amministratore è penalmente responsabile se:
• non adotta le misure necessarie alla sicurezza nell’edificio condominiale;
• non fa eseguire lavori in parti dell’edificio in fase di rovina.
• non osserva norme di pubblica sicurezza o norme di legge.
• inottempera ad obblighi previdenziali e assicurativi del personale impiegato nel condominio;
• non interviene per evitare che si creino situazioni di pericolo.
🔺Ulteriori ipotesi di responsabilità penale dell’amministratore di condominio
Esistono altre norme nel codice penale che, se violate dall’amministratore di condominio, possono costituire una sua responsabilità penale.
Si tratta ad esempio:
• degli articoli 594 e 595 del codice penale sui reati di ingiuria e diffamazione ( l’amministratore vi può incorrere ad esempio durante un’assemblea condominiale dai toni esasperati);
• l’articolo 614 del codice penale sulla violazione di domicilio. L’amministratore non può introdursi nell’abitazione di un condomino contro la sua volontà, commetterebbe reato;
• l’articolo 646 del codice penale sul reato di appropriazione indebita, nel caso in cui l’amministratore in uscita non riconsegni i documenti al condominio;
• truffa aggravata ai sensi degli articoli 61, n. 11 e 640 del codice penale quando ad esempio l’amministartore redige un rendiconto non veritiero;
• violazione della privacy dei condomini.
ATTENZIONE‼️ Qualora il comportamento tenuto dall’amministratore di condominio integri un’ipotesi di reato si può procedere con la denuncia o la querela del reato alla pubblica autorità.
