DIGITALIZZAZIONE E CONDOMINIO: LE NUOVE SFIDE PER L’AMMINISTRATORE

La digitalizzazione ha trasformato radicalmente molti settori, come ad esempio la sanità, la finanza e la pubblica amministrazione.

Anche il mondo del condominio non è rimasto immune: piattaforme gestionali, assemblee online, archiviazione digitale e pagamenti elettronici hanno e stanno rivoluzionando il lavoro dell’amministratore. Per i professionisti iscritti ad ANACI ABRUZZO, questo cambiamento non è solo un’opportunità, ma anche una sfida: serve aggiornamento continuo, capacità di adattamento e un approccio consono per coniugare innovazione e normativa.

🔺La gestione condominiale nell’era digitale

Tradizionalmente, la gestione condominiale si basava su documenti cartacei, archivi fisici e comunicazioni lente. Oggi i condomini e gli stessi condomini richiedono maggiore rapidità, trasparenza e accessibilità.

Gli strumenti digitali più diffusi

  • Gestionali condominiali online: permettono di archiviare bilanci, delibere e contratti in cloud, consultabili in tempo reale.
  • Piattaforme per assemblee telematiche: introdotte anche dal legislatore in periodi emergenziali come il Covid, restano oggi uno strumento pratico per favorire la partecipazione.
  • Pagamenti elettronici: bonifici, RID e sistemi digitali che semplificano la riscossione delle quote.
  • Comunicazioni via PEC e portali dedicati: garantiscono tracciabilità e tempestività nelle notifiche.

🔺I vantaggi della digitalizzazione

L’introduzione delle tecnologie digitali offre numerosi benefici sia all’amministratore sia ai condomini:

✔️Trasparenza: ogni condomino può consultare documenti e rendiconti in tempo reale.
✔️Velocità: riduzione dei tempi per convocazioni, invii e archiviazione.
✔️Partecipazione: le assemblee online favoriscono la presenza di chi vive lontano o ha difficoltà logistiche.
✔️Riduzione dei costi: meno carta, meno spedizioni e gestione più snella.
✔️Sicurezza dei dati: archivi digitali ben protetti evitano smarrimenti e garantiscono conservazione a lungo termine.

🔺Le sfide per l’amministratore

La transizione al digitale, tuttavia, non è priva di ostacoli.

  1. Normativa: occorre rispettare il Codice Civile, il GDPR e le regole fiscali in materia di archiviazione e protezione dei dati.
  2. Formazione continua: non tutti gli amministratori hanno competenze informatiche avanzate; serve aggiornarsi costantemente.
  3. Resistenza dei condomini: una parte degli utenti, soprattutto più anziani, può diffidare degli strumenti digitali.
  4. Costi iniziali: implementare piattaforme e strumenti digitali comporta un investimento che non sempre è accettato facilmente dall’assemblea.

🔺La tutela della privacy

Il tema più delicato è senza dubbio la protezione dei dati. I condomini condividono documenti contenenti dati personali (indirizzi, codici fiscali, spese, morosità). L’amministratore è a tutti gli effetti un responsabile del trattamento dei dati e deve rispettare il GDPR.

Alcuni punti chiave:

  • utilizzare piattaforme certificate con server sicuri;
  • limitare l’accesso ai dati solo ai condomini interessati;
  • conservare la documentazione digitale per i tempi previsti dalla legge;
  • informare i condomini sulle modalità di trattamento dei dati.

☝️La digitalizzazione non è più un’opzione, ma una realtà che sta trasformando il lavoro dell’amministratore di condominio. I professionisti che sapranno coglierne i vantaggi e affrontarne le sfide saranno in grado di offrire servizi più trasparenti, efficienti e vicini alle esigenze dei condomini.

La chiave sta nell’equilibrio: coniugare tecnologia e umanità, innovazione e normativa, velocità e inclusione. In questo percorso, il supporto di ANACI ABRUZZO rappresenta un alleato fondamentale per gli amministratori che vogliono affrontare il futuro con competenza e sicurezza.

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IL VERBALE DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE: COSA FA (E COSA DEVE FARE) L’AMMINISTRATORE?

Chi vive in condominio ha sicuramente sentito parlare delle tabelle millesimali. Sono uno strumento fondamentale nella gestione delle spese e nella ripartizione dei diritti tra i condomini. Nonostante la loro importanza, però, risultano spesso un argomento ostico e poco chiaro: molti le vedono come semplici numeri, senza comprenderne davvero il significato.

In realtà, le tabelle millesimali sono la base della vita condominiale, perché stabiliscono il peso di ciascun condomino nelle decisioni e nei costi comuni.

In questo articolo scopriremo cosa sono, come vengono calcolate e in quali casi possono essere modificate.

🔺Cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono documenti che attribuiscono a ogni unità immobiliare (appartamento, box, negozio) un valore espresso in millesimi rispetto all’intero edificio. L’intero condominio viene considerato pari a 1000 millesimi. Ogni condomino possiede una quota proporzionale al valore del suo immobile rispetto all’intero fabbricato.

🔺A cosa servono?

Ripartizione delle spese: determinano quanto deve pagare ogni condomino per le spese comuni.

Votazioni in assemblea: stabiliscono il “peso” del voto di ciascun condomino.

Tutela dell’equità: assicurano che le spese siano distribuite in maniera proporzionata al valore delle proprietà.

🔺Come si calcolano le tabelle millesimali

Il calcolo delle tabelle millesimali non è un’operazione improvvisata: richiede competenze tecniche e viene eseguito da un professionista, solitamente un geometra, architetto o ingegnere.

Gli elementi considerati sono:

  1. Superficie o volume dell’immobile: più grande è l’appartamento, maggiore sarà la quota millesimale.
  2. Ubicazione: i piani alti con ascensore hanno un valore maggiore rispetto ai piani bassi.
  3. Orientamento e luminosità: un appartamento ben esposto è considerato più pregiato.
  4. Dotazioni:

balconi, terrazzi, giardini privati possono incidere sul valore.

  1. Destinazione d’uso:

un negozio o un ufficio, a parità di metratura, ha criteri diversi da un’abitazione.

Dopo aver valutato questi parametri, il tecnico attribuisce i valori a ciascuna unità immobiliare fino a raggiungere il totale di 1000 millesimi.

🔺Tipologie di tabelle millesimali

Non esiste una sola tabella, ma più tipologie a seconda delle spese da ripartire:

  • Tabella millesimale di proprietà (o generale): stabilisce il valore dell’unità immobiliare e serve per quasi tutte le spese comuni.
  • Tabella per scale e ascensore: calcola la quota di spesa tenendo conto dell’altezza del piano e dell’uso dell’ascensore.
  • Tabella riscaldamento: viene usata per ripartire i costi del riscaldamento centralizzato.
  • Altre tabelle specifiche: ad esempio per i cortili, i parcheggi o le aree verdi comuni.

🔺Quando si usano le tabelle millesimali

Le tabelle vengono utilizzate in due casi principali:

  1. Ripartizione delle spese condominiali: ogni condomino paga in proporzione ai propri millesimi. Ad esempio, se una spesa è di 10.000 euro e un condomino ha 100 millesimi, pagherà 1.000 euro.
  2. Assemblea condominiale: per approvare una delibera servono due maggioranze: quella delle persone e quella dei millesimi. Questo evita che un singolo proprietario di grandi spazi imponga decisioni da solo, o che tanti piccoli proprietari decidano a discapito di chi possiede la quota maggiore.

🔺Quando si possono modificare le tabelle millesimali

Le tabelle non sono immutabili. Il Codice Civile (art. 69 disp. att. c.c.) stabilisce che possono essere modificate in due casi:

  1. Errore: se ci si accorge che le tabelle sono state redatte con criteri sbagliati.
  2. Mutamenti dell’edificio: ad esempio, se un condomino amplia il proprio appartamento o vengono realizzati lavori che modificano il valore delle singole unità.

☝️Per modificare le tabelle è necessaria la delibera dell’assemblea con una maggioranza qualificata, oppure, nei casi di contenzioso, una sentenza del giudice.

🔺Perché le tabelle millesimali sono importanti

Perché sono lo strumento che permette una gestione equa e trasparente del condominio. Senza di esse regnerebbe la confusione: chi paga cosa? Chi ha più peso nelle decisioni? Come si suddividono i costi dei lavori?

Un condominio con tabelle chiare e corrette è un condominio più sereno.

Perché, dietro quei numeri non ci sono solo calcoli: ci sono equità, trasparenza e la possibilità di vivere meglio insieme.

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IL VERBALE DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE: COSA FA (E COSA DEVE FARE) L’AMMINISTRATORE?

L’assemblea condominiale è il momento più importante per la vita di un condominio: è lì che si prendono decisioni, si approvano bilanci, si discutono proposte e, spesso, si affrontano anche le questioni più delicate. Ma cosa succede dopo la fine dell’assemblea? Tutto ciò che è stato detto e deliberato deve essere riportato per iscritto in un documento ufficiale: il verbale di assemblea.

E qui entra in gioco la figura dell’amministratore.

🔺Il ruolo dell’amministratore nel redigere il verbale

L’amministratore ha il compito di redigere e conservare il verbale dell’assemblea. Non è solo una formalità: il verbale è l’atto ufficiale che dà validità alle decisioni prese. Deve quindi essere chiaro, preciso e conforme a quanto effettivamente discusso.

Non è obbligatorio che sia l’amministratore a scrivere materialmente il verbale durante la riunione (di solito viene designato un segretario), ma sarà lui a curarne la redazione definitiva, verificando che tutto sia correttamente riportato.

🔺Cosa deve contenere un verbale di assemblea?

Un verbale redatto in modo corretto deve riportare:

  1. Data, ora e luogo della riunione.
  2. Elenco dei partecipanti (presenti e rappresentati per delega).
  3. Nomina del presidente e del segretario.
  4. Ordine del giorno.
  5. Sintesi delle discussioni più significative.
  6. Esito delle votazioni con i relativi millesimi favorevoli, contrari e astenuti.
  7. Eventuali dichiarazioni da parte dei condomini, se richieste per verbale.

Non è necessario trascrivere parola per parola gli interventi di tutti i partecipanti, ma è fondamentale riportare correttamente i temi trattati e le deliberazioni assunte.

🔺Firmare il verbale: chi lo fa?

Il verbale deve essere firmato dal presidente dell’assemblea e dal segretario (che possono anche essere due condomini e non per forza l’amministratore). L’amministratore, però, ha il dovere di conservarlo e tenerlo a disposizione di tutti i condomini che volessero prenderne visione o richiederne una copia.

🔺 È obbligatorio inviare il verbale a tutti?

La legge non obbliga l’amministratore a inviare il verbale a tutti i condomini dopo ogni assemblea, ma è buona prassi farlo, soprattutto per evitare contestazioni. In ogni caso, ogni condomino ha diritto a riceverne una copia su richiesta.

🔺Perché il verbale è così importante?

Un verbale redatto male può invalidare una delibera condominiale, dando spazio a ricorsi e contestazioni. Ecco perché il ruolo dell’amministratore nella sua stesura è fondamentale: deve garantire che sia uno strumento chiaro, trasparente e inattaccabile dal punto di vista legale.

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L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO DEVE AGGIORNARSI? SÌ, ED È OBBLIGATORIO!

Gestire un condominio oggi non significa più solo occuparsi di conti e manutenzioni. Le normative cambiano, le responsabilità aumentano e le aspettative dei condomini crescono. Per questo, l’aggiornamento professionale per gli amministratori di condominio è un obbligo di legge.

🔺Cosa dice la normativa?

Il D.M. 140/2014 stabilisce che l’amministratore di condominio è tenuto a frequentare corsi di aggiornamento periodici. Questi corsi devono riguardare:

✔️Normative in materia condominiale, fiscale e di sicurezza;
✔️Tecniche di gestione e amministrazione;
✔️Temi legati al decoro architettonico, all’efficientamento energetico e alla mediazione delle controversie.

Attenzione!

Ogni anno l’amministratore deve frequentare corsi che garantiscano almeno 15 ore di aggiornamento formativo.

🔺Perché è importante?

Un amministratore aggiornato è in grado di:

✅ Evitare errori nella gestione legale e fiscale del condominio;
✅ Prevenire sanzioni e controversie;
✅ Offrire soluzioni moderne ed efficaci ai problemi quotidiani;
✅ Garantire trasparenza e sicurezza a tutti i condomini.

🔺Cosa succede se un amministratore non si aggiorna?

Il professionista che non adempie l’obbligo di aggiornamento non è più idoneo a svolgere l’incarico. La sua nomina può essere revocata e il condominio può incorrere in problemi legali.

🔺L’aggiornamento professionale non è solo un dovere, ma un vero e proprio valore aggiunto per chi vive in condominio. Scegliere un amministratore che investe nella propria formazione significa scegliere sicurezza, competenza e tutela per tutti.

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LA BACHECA CONDOMINIALE: COSA SI PUÒ SCRIVERE E COSA NO?

Sembra un dettaglio, ma la bacheca condominiale è ancora oggi uno degli strumenti più usati per comunicare con i condomini. Avvisi di assemblea, lavori in corso, solleciti: tutto passa da lì.
Ma ci sono regole precise su cosa si può affiggere e cosa no, per evitare problemi di privacy o contestazioni legali.

🔺 A cosa serve la bacheca condominiale?

In genere viene installata in un punto visibile, come l’ingresso del palazzo, e serve per:

  • pubblicare convocazioni di assemblea;
  • informare su interventi da parte dei tecnici o lavori imminenti;
    • ⁠comunicare con i condomini in modo diretto e veloce;
    • ricordare regole di comportamento nelle parti comuni (es. orari raccolta differenziata, divieti ecc.).

🔺Attenzione alla privacy!

Secondo il Garante per la protezione dei dati personali, è vietato affiggere in bacheca:

  • nomi e cognomi legati a solleciti di pagamento o morosità;
  • riferimenti a situazioni personali o controversie tra condomini;
  • comunicazioni che possono risultare lesive della dignità di una persona.

👉 Esempio da evitare: “Il sig. Bianchi non ha ancora pagato le spese condominiali”.

✅ Soluzione corretta: invio della comunicazione privata tramite PEC o raccomandata.

🔺Come usare correttamente la bacheca?

  • ⁠  ⁠Nominare un responsabile dell’affissione (di solito è l’amministratore).
  • ⁠  ⁠Mantenere  il linguaggio neutro e professionale.
  • ⁠  ⁠Rimuovere gli avvisi non più validi.
  • ⁠  ⁠Utilizza una bacheca chiusa a chiave per evitare affissioni non autorizzate.

🔺La bacheca digitale è il futuro?

Sempre più condomini utilizzano app o portali web per comunicare in modo più riservato, veloce e tracciabile. Noi consigliamo di affiancare alla bacheca fisica strumenti digitali per migliorare la qualità della comunicazione interna.

🔺Attenzione!

La bacheca è uno strumento semplice, ma deve essere usato con attenzione. Rispettare le regole significa evitare problemi legali e mantenere un clima sereno tra i condomini. Anche da una bacheca si vede la professionalità dell’amministratore!

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LAVORI ABUSIVI NELLE PROPRIETÀ ESCLUSIVE: L’AMMINISTRATORE PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE?

Non è raro che in un condominio, un condomino decida di eseguire lavori nella propria unità immobiliare o su spazi di uso esclusivo, come balconi, terrazzi o giardini. Ma cosa succede se questi interventi risultano abusivi o arrecano danno al condominio? E, soprattutto, che responsabilità ha l’amministratore in questi casi?

🔺”Proprietà esclusiva” significa libertà assoluta?

Una premessa importante: anche le parti di proprietà esclusiva sono soggette a regole. L’articolo 1122 del Codice Civile stabilisce infatti che i condomini “non possono eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio.” In altre parole, il fatto che un’area sia “privata” non autorizza a fare ciò che si vuole, specialmente se l’intervento ha impatto sull’intero condominio.

🔺Il ruolo dell’amministratore

L’amministratore naturalmente non ha poteri di polizia, ma ha precisi doveri di vigilanza e tutela. L’articolo 1130 del Codice Civile gli impone di fare osservare il regolamento condominiale e di intervenire per preservare le parti comuni. Se il professionista viene a conoscenza – direttamente o su segnalazione – di lavori potenzialmente abusivi, ha il dovere di:

1) verificare la situazione, anche con un sopralluogo;
2) informare l’assemblea, se necessario;
3) segnalare l’irregolarità alle autorità competenti (come il Comune o la Polizia Municipale);
4) in alcuni casi, può anche agire in giudizio, per conto del condominio, per bloccare o far rimuovere l’abuso.

🔺Abuso edilizio: l’mministratore può essere ritenuto responsabile?

Egli non è responsabile per l’abuso in sé, ma per l’eventuale “inerzia” di fronte a una situazione irregolare. Attenzione! Se l’amministratore ignora volontariamente i lavori abusivi, o non interviene nonostante ne abbia certezza di ciò che accade, può essere chiamato a rispondere:

  • ⁠  ⁠civilmente, per danni arrecati al condominio o a terzi;
  • ⁠  ⁠professionalmente, per inadempienza ai propri doveri, con possibili conseguenze anche sulla sua conferma o revoca;
  • ⁠  ⁠in alcuni casi estremi, anche penalmente, se l’omissione riguarda la sicurezza dell’edificio.

🔺Cosa dice la giurisprudenza

La Corte di Cassazione si è più volte espressa su questo tema. In particolare:

✔️Cass. civ. n. 2436/2018 ha confermato che l’amministratore può agire anche per danni che riguardano parti esclusive, se incidono sul complesso edilizio.
✔️Di recente, Cass. civ. n. 31228/2024 ha ribadito che l’amministratore è legittimato ad agire per vizi costruttivi anche se colpiscono direttamente solo alcune unità private, quando danneggiano indirettamente le parti comuni.

🔺Buone pratiche per gli amministratori

Per prevenire situazioni difficili e tutelare il proprio ruolo, è opportuno che l’amministratore:

  • ⁠  ⁠mantenga un rapporto costante con i condomini;
  • ⁠  ⁠effettui sopralluoghi periodici;
  • ⁠  ⁠richieda sempre copia dei titoli abilitativi per lavori rilevanti;
  • ⁠  ⁠documenti ogni segnalazione e ogni azione intrapresa;
  • ⁠  ⁠porti in assemblea i casi più delicati o controversi.

🔺Attenzione!

Il messaggio è chiaro: anche se un abuso avviene in un’area privata, l’amministratore ha il dovere di intervenire tempestivamente, quando questo può compromettere l’interesse comune.

È fondamentale che ogni associato ANACI conosca e applichi con rigore le normative in materia. Perché tutelare il condominio significa anche tutelare sé stessi.

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CONTROLLO QUALITÀ ACQUA IN CONDOMINIO: COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE

L’acqua potabile è un bene primario, ma troppo spesso in condominio ci si dimentica che anche la sua qualità è un aspetto che va monitorato con attenzione perché il rischio che l’acqua venga contaminata non è da sottovalutare.
Ma chi è responsabile dei controlli?
E cosa deve fare l’amministratore per garantire che l’acqua che arriva ai rubinetti sia davvero sicura?

🔺Chi garantisce la qualità dell’acqua?

Fino al contatore condominiale, la qualità dell’acqua è garantita dal gestore dell’acquedotto.
Dal contatore in poi, però, la responsabilità è del condominio. E quindi, in pratica, dell’amministratore.

Questo principio è stato confermato in modo chiaro dal Decreto Legislativo 18/2023, entrato in vigore il 21 marzo 2023, che ha recepito la Direttiva UE 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano.
Il decreto definisce come “gestore del punto di consegna” il soggetto che gestisce l’impianto interno all’edificio E in un condominio, questa figura è l’amministratore.

🔺Obblighi dell’amministratore

L’articolo 8 del decreto stabilisce che l’amministratore deve:
✔️valutare il rischio igienico-sanitario derivante dalla distribuzione interna dell’acqua;
✔️adottare misure preventive e correttive per garantire che la qualità dell’acqua non venga alterata;
✔️mantenere l’impianto interno in condizioni idonee;
✔️documentare controlli e interventi effettuati;
✔️intervenire in caso di segnalazioni da parte dei condomini.

In pratica, se nel condominio sono presenti serbatoi, autoclavi, impianti datati o segnalazioni di torbidità o cattivo odore, l’amministratore deve attivarsi per far eseguire analisi specifiche sulla qualità dell’acqua, affidandosi a laboratori accreditati.

🔺Che tipo di controlli devono essere fatti?

I controlli sull’acqua potabile in condominio comprendono:
-Analisi chimico-fisiche, per verificare parametri come pH, durezza, nitrati, cloro residuo, metalli pesanti;
-Analisi microbiologiche, per accertare la presenza di batteri come Escherichia coli, coliformi totali o legionella (specie nei circuiti dell’acqua calda e nei serbatoi).

La normativa non impone una frequenza rigida però la buona prassi prevede un controllo almeno annuale per impianti con serbatoi di accumulo o autoclavi.

🔺E se l’amministratore non fa i controlli?

Il mancato rispetto di questi obblighi espone l’amministratore (e quindi il condominio) a sanzioni amministrative molto pesanti.
Secondo l’articolo 23 del Decreto Legislativo 18/2023:
• si rischiano fino a 30.000 euro di multa se l’acqua distribuita non rispetta i requisiti di qualità;
• si rischiano fino a 24.000 euro di sanzione se non viene effettuata la valutazione del rischio o non si adottano misure correttive;

🔺Attenzione!
In caso di contaminazione e danni alla salute, si può arrivare anche a responsabilità civili e penali (per esempio, se si sviluppa un focolaio di legionella in una cisterna condominiale).

🔺Come prevenire il problema?

La prevenzione è la vera arma per evitare problemi seri. Un impianto idrico condominiale ben manutenuto e controllato regolarmente è più sicuro e offre tranquillità a tutti gli occupanti dell’edificio.

Per questo è fondamentale:
1)programmare manutenzione ordinaria di autoclavi e serbatoi;
2)eseguire la pulizia e disinfezione periodica delle cisterne;
3)agire tempestivamente in caso di anomalie (cattivi odori, colorazioni strane dell’acqua, perdite);
4)informare i condomini in modo trasparente sull’esito delle analisi.

🔺In conclusione
Il controllo della qualità dell’acqua in condominio non è una formalità, ma un obbligo ben preciso, che coinvolge direttamente l’amministratore.

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AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI: COSA DICE LA LEGGE?

Come sappiamo, l’amministratore di condominio ha il diritto (e il dovere) di raccogliere e gestire una grande quantità di dati personali come:

✔️ Nome, cognome e recapiti dei condomini
✔️ Dati catastali degli immobili
✔️ Situazione dei pagamenti delle spese condominiali
✔️ Informazioni su inquilini e altri titolari di diritti reali o personali di godimento

2️⃣ Il registro di anagrafe condominiale

Secondo l’art. 1130 del Codice Civile, l’amministratore deve tenere un registro di anagrafe condominiale con le informazioni aggiornate su proprietari e inquilini. È compito di ogni condomino fornire i dati richiesti.

3️⃣ Rispetto del GDPR: privacy e sicurezza

L’amministratore è considerato un responsabile del trattamento dei dati e deve rispettare il Regolamento UE 2016/679 (GDPR). Questo significa:
✅ Raccogliere solo i dati necessari alla gestione del condominio
✅ Conservare i dati in modo sicuro, evitando accessi non autorizzati
✅ Non divulgare informazioni senza motivo legittimo

4️⃣ Chi può accedere ai dati?
• I condomini possono accedere solo ai dati che li riguardano direttamente.
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• Terzi (fornitori, tecnici, avvocati) possono avere accesso ai dati solo se necessario e con adeguata protezione.

5️⃣ Cosa succede in caso di violazione della privacy?

Se l’amministratore non protegge i dati o li utilizza in modo illecito, può incorrere in sanzioni amministrative e responsabilità civili.

I condomini, inoltre, possono segnalare eventuali irregolarità al Garante per la protezione dei dati personali.

➡️ Trasparenza e sicurezza nel trattamento dei dati sono fondamentali!

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IL DECRETO SUPERBONUS DIVENTA LEGGE: NOVITÀ E “SPALMA-DETRAZIONI”

Il decreto superbonus, dopo il via libera al Senato del 16 maggio, ottiene anche quello della Camera: il provvedimento quindi diventa legge.
Diverse le novità, tra le più rilevanti quella che prevede la detrazione delle spese sostenute dal primo gennaio 2024 in 10 anni anziché in 4.

🔺LE PRINCIPALI NOVITÀ DEL DECRETO.

• Cambia ancora il mondo dei bonus, stretta sui lavori di ristrutturazioni: il bonus casa dal 2028 scenderà al 30%.
• Superbonus in 10 rate.
Le spese sostenute dal primo gennaio 2024 per il superbonus (fino ad oggi al 70% e che nel 2025 scenderà al 65%) potranno essere portate in detrazione (con la dichiarazione dei redditi da presentare nel 2025) in 10 anni anziché in 4.
Viene allungata a 10 anni (dagli attuali 5) anche la detraibilità per il sismabonus e il bonus barriere.
• Spalma-detrazioni.
Questo meccanismo penalizza chi ha più capienza fiscale perché dovrà attendere più tempo per essere totalmente rimborsato. Il governo stima un ammontare di detrazioni fruibili di quasi 12 miliardi tra il 2024 e il 2025.

🔺 BONUS CASA AL 30% DAL 2028
• Nei prossimi anni si ridurrà l’agevolazione per i lavori di ristrutturazione di casa: dal 2028 al 2033, infatti, l’aliquota della detrazione per interventi di recupero edilizio e di riqualificazione energetica scenderà al 30%.

Nel 2024 il bonus è stato confermato al 50%, con un tetto di spesa detraibile di 96mila euro.
Dal 2025, invece, salvo proroghe, l’aliquota scenderà al 36%, con un tetto che dovrebbe scendere a 48mila euro.
• Dal 2025 tutti gli istituti finanziari non potranno più compensare i crediti del superbonus con debiti previdenziali, assistenziali e i premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali, pena il recupero del credito con interessi e una sanzione.

Inoltre, banche, assicurazioni e intermediari che hanno acquistato crediti pagandoli meno del 75% del loro valore originario, dovranno ripartire le rate in 6 quote annuali, che non potranno essere cedute e neanche ulteriormente ripartite.  

🔺 FONDO SISMA PER NUOVI INTERVENTI
• Arrivano fondi di 400 milioni di euro per consentire la cessione e lo sconto in fattura nelle zone colpite dai sismi del 2009 e del 2016: potrà però essere usato solo per le “nuove pratiche”.
La cessione e lo sconto riguardano solo ecobonus e sismabonus ma non il ‘Superbonus rafforzato’
• Per il 2025 sono anche previsti due fondi:
uno da 35 milioni per gli interventi di riqualificazione energetica e strutturale, realizzati in altre zone colpite da sismi;
e uno da 100 milioni gli interventi degli enti del terzo settore, onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.

🔺OK AI CONTROLLI DEI COMUNI
• I Comuni potranno fare sopralluoghi nei cantieri del superbonus per verificare eventuali irregolarità. In cambio riceveranno una quota del 50% delle somme riscosse.

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BONUS SICUREZZA (-50%) PROROGATO ANCHE PER IL 2024. CHI PUÒ RICHIEDERLO?

Il bonus sicurezza, noto anche come bonus videosorveglianza, è una detrazione fiscale del 50% sulle spese sostenute per l’installazione di sistemi di sicurezza o allarme in un’abitazione.
E l’Agenzia delle Entrate ha inoltre spiegato che l’installazione di fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati rientra tra gli interventi che danno diritto alla detrazione Irpef del 50% delle spese per il recupero del patrimonio edilizio e, in particolare, tra i lavori finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.
Questa detrazione del “bonus sicurezza o bonus videosorveglianza”, fa quindi parte del bonus ristrutturazione e consente una detrazione del 50% su diversi lavori propedeutici alla sicurezza. La buona notizia è che questa è stata prorogata anche per il 2024 e prevede un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

🔺Lavori detraibili per il bonus sicurezza:
• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
• apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
• porte blindate o rinforzate;
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
• apposizione di saracinesche;
• tapparelle metalliche con bloccaggi;
• vetri antisfondamento;
• casseforti a muro;
• fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
• apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline

🔺Chi può richiedere il bonus di sicurezza?
Il bonus di sicurezza può essere richiesto dalle persone fisiche soggette al pagamento dell’IRPEF, senza limiti di reddito.
Possono beneficiare del bonus:
• proprietari e nudi proprietari dell’immobile
• soggetti titolari di un diritto reale sull’immobile, come l’usufrutto, l’uso o l’abitazione
• locatori e comodatari dell’immobile
• soci di cooperative divise e indivise
• soci delle società semplici
• imprenditori individuali per immobili che non siano beni strumentali
Importante: gli interventi oggetto del bonus possono essere effettuati solo su unità immobiliari residenziali.

🔺Come richiedere il bonus sicurezza?

Per richiedere il bonus sicurezza è necessario effettuare i lavori entro il 31 dicembre 2024 e conservare tutta la relativa documentazione.
È fondamentale che il pagamento dei lavori sia effettuato tramite sistemi tracciabili (per esempio, bonifico parlante).
Nella fattura, oltre all’importo dell’intervento sostenuto, devono essere indicati:
• la partita IVA o il codice fiscale dell’impresa esecutrice
• la causale del versamento
• il numero e la data della fattura
La detrazione fiscale viene applicata nella dichiarazione dei redditi e suddivisa in 10 quote annuali di uguale importo.

🔺Come si effettua correttamente il bonifico parlante?
Per beneficiare della detrazione fiscale del Bonus Sicurezza, è essenziale effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, ovvero un bonifico che contenga una serie di informazioni dettagliate. Innanzitutto il bonifico deve essere emesso dal beneficiario dei lavori e nella causale e poi deve indicare riferimenti precisi come:
• causale dei lavori con normativa di riferimento
• numero e data della fattura
• totale dei lavori
• codice fiscale del beneficiario della detrazione
• partita IVA e codice fiscale dell’impresa che ha eseguito i lavori

Attenzione!! Il bonus sicurezza è un’agevolazione importante che consente di rendere la propria casa più sicura e di ridurre il rischio di furti e atti illeciti.

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