Chi vive in condominio ha sicuramente sentito parlare delle tabelle millesimali. Sono uno strumento fondamentale nella gestione delle spese e nella ripartizione dei diritti tra i condomini. Nonostante la loro importanza, però, risultano spesso un argomento ostico e poco chiaro: molti le vedono come semplici numeri, senza comprenderne davvero il significato.

In realtà, le tabelle millesimali sono la base della vita condominiale, perché stabiliscono il peso di ciascun condomino nelle decisioni e nei costi comuni.

In questo articolo scopriremo cosa sono, come vengono calcolate e in quali casi possono essere modificate.

🔺Cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono documenti che attribuiscono a ogni unità immobiliare (appartamento, box, negozio) un valore espresso in millesimi rispetto all’intero edificio. L’intero condominio viene considerato pari a 1000 millesimi. Ogni condomino possiede una quota proporzionale al valore del suo immobile rispetto all’intero fabbricato.

🔺A cosa servono?

Ripartizione delle spese: determinano quanto deve pagare ogni condomino per le spese comuni.

Votazioni in assemblea: stabiliscono il “peso” del voto di ciascun condomino.

Tutela dell’equità: assicurano che le spese siano distribuite in maniera proporzionata al valore delle proprietà.

🔺Come si calcolano le tabelle millesimali

Il calcolo delle tabelle millesimali non è un’operazione improvvisata: richiede competenze tecniche e viene eseguito da un professionista, solitamente un geometra, architetto o ingegnere.

Gli elementi considerati sono:

1. Superficie o volume dell’immobile: più grande è l’appartamento, maggiore sarà la quota millesimale.
2. Ubicazione: i piani alti con ascensore hanno un valore maggiore rispetto ai piani bassi.
3. Orientamento e luminosità: un appartamento ben esposto è considerato più pregiato.
4. Dotazioni:

balconi, terrazzi, giardini privati possono incidere sul valore.

5. Destinazione d’uso:

un negozio o un ufficio, a parità di metratura, ha criteri diversi da un’abitazione.

Dopo aver valutato questi parametri, il tecnico attribuisce i valori a ciascuna unità immobiliare fino a raggiungere il totale di 1000 millesimi.

🔺Tipologie di tabelle millesimali

Non esiste una sola tabella, ma più tipologie a seconda delle spese da ripartire:

• Tabella millesimale di proprietà (o generale): stabilisce il valore dell’unità immobiliare e serve per quasi tutte le spese comuni.
• Tabella per scale e ascensore: calcola la quota di spesa tenendo conto dell’altezza del piano e dell’uso dell’ascensore.
• Tabella riscaldamento: viene usata per ripartire i costi del riscaldamento centralizzato.
• Altre tabelle specifiche: ad esempio per i cortili, i parcheggi o le aree verdi comuni.

🔺Quando si usano le tabelle millesimali

Le tabelle vengono utilizzate in due casi principali:

1. Ripartizione delle spese condominiali: ogni condomino paga in proporzione ai propri millesimi. Ad esempio, se una spesa è di 10.000 euro e un condomino ha 100 millesimi, pagherà 1.000 euro.
2. Assemblea condominiale: per approvare una delibera servono due maggioranze: quella delle persone e quella dei millesimi. Questo evita che un singolo proprietario di grandi spazi imponga decisioni da solo, o che tanti piccoli proprietari decidano a discapito di chi possiede la quota maggiore.

🔺Quando si possono modificare le tabelle millesimali

Le tabelle non sono immutabili. Il Codice Civile (art. 69 disp. att. c.c.) stabilisce che possono essere modificate in due casi:

1. Errore: se ci si accorge che le tabelle sono state redatte con criteri sbagliati.
2. Mutamenti dell’edificio: ad esempio, se un condomino amplia il proprio appartamento o vengono realizzati lavori che modificano il valore delle singole unità.

☝️Per modificare le tabelle è necessaria la delibera dell’assemblea con una maggioranza qualificata, oppure, nei casi di contenzioso, una sentenza del giudice.

🔺Perché le tabelle millesimali sono importanti

Perché sono lo strumento che permette una gestione equa e trasparente del condominio. Senza di esse regnerebbe la confusione: chi paga cosa? Chi ha più peso nelle decisioni? Come si suddividono i costi dei lavori?

Un condominio con tabelle chiare e corrette è un condominio più sereno.

Perché, dietro quei numeri non ci sono solo calcoli: ci sono equità, trasparenza e la possibilità di vivere meglio insieme.

Gestire un condominio oggi non significa più solo occuparsi di conti e manutenzioni. Le normative cambiano, le responsabilità aumentano e le aspettative dei condomini crescono. Per questo, l’aggiornamento professionale per gli amministratori di condominio è un obbligo di legge.

🔺Cosa dice la normativa?

Il D.M. 140/2014 stabilisce che l’amministratore di condominio è tenuto a frequentare corsi di aggiornamento periodici. Questi corsi devono riguardare:

✔️Normative in materia condominiale, fiscale e di sicurezza;
✔️Tecniche di gestione e amministrazione;
✔️Temi legati al decoro architettonico, all’efficientamento energetico e alla mediazione delle controversie.

Attenzione!

Ogni anno l’amministratore deve frequentare corsi che garantiscano almeno 15 ore di aggiornamento formativo.

🔺Perché è importante?

Un amministratore aggiornato è in grado di:

✅ Evitare errori nella gestione legale e fiscale del condominio;
✅ Prevenire sanzioni e controversie;
✅ Offrire soluzioni moderne ed efficaci ai problemi quotidiani;
✅ Garantire trasparenza e sicurezza a tutti i condomini.

🔺Cosa succede se un amministratore non si aggiorna?

Il professionista che non adempie l’obbligo di aggiornamento non è più idoneo a svolgere l’incarico. La sua nomina può essere revocata e il condominio può incorrere in problemi legali.

🔺L’aggiornamento professionale non è solo un dovere, ma un vero e proprio valore aggiunto per chi vive in condominio. Scegliere un amministratore che investe nella propria formazione significa scegliere sicurezza, competenza e tutela per tutti.

Non è raro che in un condominio, un condomino decida di eseguire lavori nella propria unità immobiliare o su spazi di uso esclusivo, come balconi, terrazzi o giardini. Ma cosa succede se questi interventi risultano abusivi o arrecano danno al condominio? E, soprattutto, che responsabilità ha l’amministratore in questi casi?

🔺”Proprietà esclusiva” significa libertà assoluta?

Una premessa importante: anche le parti di proprietà esclusiva sono soggette a regole. L’articolo 1122 del Codice Civile stabilisce infatti che i condomini “non possono eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio.” In altre parole, il fatto che un’area sia “privata” non autorizza a fare ciò che si vuole, specialmente se l’intervento ha impatto sull’intero condominio.

🔺Il ruolo dell’amministratore

L’amministratore naturalmente non ha poteri di polizia, ma ha precisi doveri di vigilanza e tutela. L’articolo 1130 del Codice Civile gli impone di fare osservare il regolamento condominiale e di intervenire per preservare le parti comuni. Se il professionista viene a conoscenza – direttamente o su segnalazione – di lavori potenzialmente abusivi, ha il dovere di:

1) verificare la situazione, anche con un sopralluogo;
2) informare l’assemblea, se necessario;
3) segnalare l’irregolarità alle autorità competenti (come il Comune o la Polizia Municipale);
4) in alcuni casi, può anche agire in giudizio, per conto del condominio, per bloccare o far rimuovere l’abuso.

🔺Abuso edilizio: l’mministratore può essere ritenuto responsabile?

Egli non è responsabile per l’abuso in sé, ma per l’eventuale “inerzia” di fronte a una situazione irregolare. Attenzione! Se l’amministratore ignora volontariamente i lavori abusivi, o non interviene nonostante ne abbia certezza di ciò che accade, può essere chiamato a rispondere:

• ⁠  ⁠civilmente, per danni arrecati al condominio o a terzi;
• ⁠  ⁠professionalmente, per inadempienza ai propri doveri, con possibili conseguenze anche sulla sua conferma o revoca;
• ⁠  ⁠in alcuni casi estremi, anche penalmente, se l’omissione riguarda la sicurezza dell’edificio.

🔺Cosa dice la giurisprudenza

La Corte di Cassazione si è più volte espressa su questo tema. In particolare:

✔️Cass. civ. n. 2436/2018 ha confermato che l’amministratore può agire anche per danni che riguardano parti esclusive, se incidono sul complesso edilizio.
✔️Di recente, Cass. civ. n. 31228/2024 ha ribadito che l’amministratore è legittimato ad agire per vizi costruttivi anche se colpiscono direttamente solo alcune unità private, quando danneggiano indirettamente le parti comuni.

🔺Buone pratiche per gli amministratori

Per prevenire situazioni difficili e tutelare il proprio ruolo, è opportuno che l’amministratore:

• ⁠  ⁠mantenga un rapporto costante con i condomini;
• ⁠  ⁠effettui sopralluoghi periodici;
• ⁠  ⁠richieda sempre copia dei titoli abilitativi per lavori rilevanti;
• ⁠  ⁠documenti ogni segnalazione e ogni azione intrapresa;
• ⁠  ⁠porti in assemblea i casi più delicati o controversi.

🔺Attenzione!

Il messaggio è chiaro: anche se un abuso avviene in un’area privata, l’amministratore ha il dovere di intervenire tempestivamente, quando questo può compromettere l’interesse comune.

È fondamentale che ogni associato ANACI conosca e applichi con rigore le normative in materia. Perché tutelare il condominio significa anche tutelare sé stessi.