Oggi, l’amministratore di condominio deve essere un professionista sempre all’altezza e in grado di affrontare ogni problematica che nasce nel mondo condominiale. Questo ovviamente si traduce in aggiornamento professionale continuo ed esperienza sul campo ma, allo stesso tempo, è fondamentale che il lavoro dell’amministratore sia svolto seguendo determinate linee guida e sottostando a norme etiche.
In poche parole anche l’amministratore di condominio è soggetto ad un codice deontologico e di comportamento, non solo nei riguardi dei condomini e del condominio amministrato, ma anche nei confronti dei colleghi.
La legge di riforma del condominio non ha stilato un vero e proprio codice deontologico, ma le associazioni di categoria, come ANACI, hanno il compito di redigerne uno per i propri associati.

Chiaramente, l’inosservanza del codice di comportamento, stilato dalle varie associazioni, in caso di inosservanza, comporta la possibile espulsione dal’associazione stessa.
Va da sé che, questo dettaglio è garanzia per tutti quei condomini che devono scegliere un amministratore e che, per farlo, si rivolgono ad un’associazione seria e virtuosa come ANACI.
Chiariamo che le associazioni di categoria non sono ordini professionali pertanto non prevedono sanzioni né provvedimenti disciplinari nei confronti degli iscritti.
Esistono tuttavia delle linee guida che la L. n° 4/2013, sulle professioni non rientranti tra quelle che hanno un ordine professionale di appartenenza, ritiene debbano sempre essere presenti nei vari codici di comportamento e deontologici.
Si tratta di principi non molto diversi da quelli titpici di ogni professione che regolano i rapporti con i condomini, con gli altri associati ed i principi di trasparenza correttezza, lealtà, professionalità e competenza nello svolgimento dell’incarico professionale.

Essendo infatti una categoria di professionisti legati strettamente a terze persone e cose, per via delle mansioni da svolgere, il codice sancisce quanto segue “La figura dell’amministratore immobiliare e condominiale è basata sul principio legale del  mandato e  sul postulato morale  della  fiducia,  quindi, deve  esercitare  la  professione  con  dignità, coscienziosità professionale, integrità, lealtà, competenza, discrezione e rispetto degli  utenti, dei condomini,  dei mandanti  e dei  colleghi”
Come si evince i requisiti, i principi deontoloci ed etici non sono stati coniati appositamente per l’amministratore, ma sono già presenti da sempre nel panorama delle professioni ordinistiche.
Tuttavia, il fatto che ora, sia la legge della riforma condominiale che quella che regolamenta le professioni non ordinistiche, abbiano voluto applicare i suddetti princípi anche all’amministratore del condominio, è un chiaro segno che questa professione oggi non è più considerata semplice dopolavoro.
Ma soprattutto che, questa, non è più una professione per dilettanti!

🔺Requisiti indispensabili per diventare Amministratore di Condominio.
Riguardo i requistiti che l’amministratore deve avere al momento dell’assunzione dell’incarico professionale, l’articolo 71 delle Dis. Att. c.c. impone al professionista di:

– non aver ricevuto condanne per reati contro la pubblica amministrazione,la fede pubblica, il patrimonio ed ogni altro reato non colposo per il quale la legge prevede la reclusione dai 2 ai 5 anni;

– non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive;

– non essere stati interdetti o inabilitati;

– non essere stati annotati tra gli elenchi dei protesti cambiari;

– aver conseguito il diploma di scuola media secondaria;

– nonché l’obbligo di frequenza di un corso professionale presso enti che svolgono formazione professionale periodica.

Attenzione! La perdita anche di uno solo dei suddetti requisiti, comporta l’immediata perdita dell’incarico per l’amministratore.

La violazione di alcuni dei principi deontologici e di comportamento è strettamente collegata alla responsabilità penale e civile dell’amministratore.
Dunque l’associazione di categoria, in tal caso, deciderà eventuali provvedimenti disciplinari fino all’espulsione dell’associato che ha violato le norme deontologiche.
In alcuni casi specifici l’associazione potrà persino costituirsi parte civile nel processo nei confronti dell’amministratore infedele ottenendo così un risarcimento dei danni anche in caso di responsabilità contrattuale od extracontrattuale.

🔺Regole per amministratori di condominio
Le norme deontologiche degli amministratori passano da quelle generali e comportamentali, come ad esempio il principio di riservatezza, i rapporti con condòmini, colleghi e concorrenti, fino ad arrivare all’area dedicata alle sanzioni punitive per chi, pur essendo iscritto all’associazione dimostra comportamenti scorretti durante lo svolgimento delle mansioni.

🔺Amministratore e condomini!

Nello svolgimento dell’attività, l’amministratore deve attenersi al mandato che gli viene conferito dall’assemblea condominiale che lo ha nominato, svolgendo con competenza le funzioni che gli sono assegnate ed evitando che, nel suo operato, si generi un conflitto d’interessi tra sé e l’immobile amministrato o tra sé e qualcuno dei condomini, per evitare disparità illegali tra condòmini come, ad esempio, casi di favoreggiamento per l’accesso al credito statale per ristrutturazioni, manutenzioni, ecc.

🔺Rapporti con altri amministratori colleghi

Secondo il codice è di fatto vietato all’amministratore di svolgere, in qualsiasi forma, atti di concorrenza sleale. In particolar modo è vietato sostituire un collega senza averlo previamente avvertito ed avere avuto notizia della definizione dei suoi rapporti con il condominio da amministrare. Per capirci, un amministratore di condominio non può prendere in carico un immobile da gestire se risulta essere gestito da un terzo soggetto ed il mandato è ancora in essere.

🔺Conflitto d’interessi
È vietato, quando si hanno delle strutture in carico, avere rapporti personali e/o interpersonali di favoreggiamento con imprese edili, imprese di manutenzione varia, enti governativi, uffici preposti o strettamente collegati agli immobili come ad esempio l’ufficio dei tributi del comune di riferimento, ecc.

Finalmente una nuova opportunità per la professione dell’amministratore di condominio! A darla è il decreto 109 del ministero della Giustizia del 4 agosto 2023 che aggiorna e regola la figura del “consulente tecnico di ufficio” prevedendo la possibilità di iscrizione all’albo, istituito presso ogni tribunale, anche di tutti quei professionisti per i quali non sia previsto un albo o collegio professionale. E dunque ciò permette anche l’ingresso degli amministratori di condominio, con riferimento alla “consulenza tecnica di ufficio in ambito condominiale”. Questo decreto rende accessibile l’iscrizione all’Albo dei CTU per tutti i professionisti interessati a svolgere attività di consulenza in ambito giuridico, offrendo nuove opportunità per un più ampio coinvolgimento di esperti qualificati nel settore. Come sappiamo, questo ruolo, fino ad ora, non poteva essere ricoperto da un amministratore condominiale non iscritto in un albo o collegio professionale (geometra, commercialista, avvocato, architetto).
Dall’entrata in vigore della legge 4/2013 sulle professioni non riconosciute si era creata una grave incongruenza: in pratica al giudice veniva prescritto di avvalersi esclusivamente di consulenti che solo indirettamente potevano avere reali ed adeguate competenze nella materia su cui erano chiamati a fornire analisi e valutazioni.
L’esclusione tra i consulenti degli amministratori di condominio, inoltre, appariva ancora più grave considerando quanto questa figura venga regolamentata con obblighi sempre più importanti, grosse responsabilità, si richiedono titolo di studio, formazione iniziale e aggiornamenti annuali obbligatori. E nonostante ciò, il ruolo del consulente tecnico in ambito condominiale, per gli amministratori di condominio, fino ad oggi, restava un sogno. Ora, però. il decreto 109/2023 cambia tutto! Vediamo come…

🔺Quali sono i Requisiti per l’iscrizione all’albo dei consulenti tecnici?
Il decreto 109/23 all’articolo 4 comma 1 è molto chiaro e tassativo a riguardo:
1)I professionisti devono essere in regola con gli obblighi di formazione professionale ove previsti;
2)essere di condotta morale specchiata;
3)dotati di competenze tecniche nelle materie oggetto della categoria di interesse, 4)avere residenza anagrafica o domicilio professionale ai sensi dell’articolo 16 della legge 21 dicembre 1999, numero 526 nel circondario del tribunale.
5)possedere «speciale competenza tecnica» nelle materie della categoria di interesse. Per soddisfare quest’ultimo requisito, occorre avere esercitato l’attività professionale per almeno cinque anni in modo effettivo e continuativo «con specifico riferimento alla categoria e all’eventuale settore di specializzazione».
6)essere iscritti ad una associazione professionale inserita nell’elenco di cui all’articolo 2, comma 7, della legge 14 gennaio 2013, numero 4, che rilasci l’attestato di qualità e di qualificazione professionale dei servizi prestati dai soci Quindi l’amministratore di condominio che sia iscritto ad una associazione e che abbia adempiuto all’obbligo di formazione continua (15 ore annuali), e che abbia gli altri requisiti sopra citati, si può iscrivere all’Albo dei consulenti tecnici di ufficio.

🔺Domande di iscrizione all’albo
Nella domanda di iscrizione all’albo, tra i punti da indicare, a pena di inammissibilità, figurano la categoria e il settore di specializzazione, le generalità e la Pec, la formazione scolastica e i titoli di studio, il curriculum scientifico, l’ente a cui si è iscritti, le dichiarazioni sulla posizione penale e l’attività professionale degli ultimi cinque anni. Si possono indicare anche:
– gli eventuali corsi formativi per acquisire competenze nell’ambito della conciliazione, sul processo e sull’attività del Ctu;
– la dichiarazione di non aver riportato negli ultimi cinque anni sanzioni disciplinari più gravi di quella minima del proprio ordinamento;
– la dichiarazione di essere in regola con gli obblighi di formazione professionale continua (vanno indicati anche i crediti ottenuti) e con gli obblighi contributivi e previdenziali e dovrà dettagliare l’attività professionale svolta, con particolare riguardo a quella degli ultimi cinque anni.

Le domande di iscrizione possono essere presentate tra il 1° marzo e il 30 aprile e tra il 1° settembre e il 31 ottobre di ciascun anno e il comitato ha tempo per valutarle 180 giorni dalla presentazione.

Attenzione!! Per mantenere l’iscrizione, sono necessari l’esercizio continuativo dell’attività professionale e il rispetto degli obblighi formativi. I consulenti saranno chiamati, entro il termine stabilito dal comitato, a formulare domanda di conferma, aggiornando o integrando eventualmente le dichiarazioni già rese con la domanda di iscrizione; se non si presenta la domanda di conferma si procede alla cancellazione, ma è sempre possibile presentare in seguito una nuova domanda di iscrizione.

Lo scorso 30 giugno è arrivata una riforma attesa da ben 10 anni. Il Decreto Legislativo 149/2022 ha introdotto nel nostro ordinamento, la nuova riforma del condominio.
Una riforma, questa, che dovrebbe servire a snellire e a semplificare diversi procedimenti soprattutto quelli riguardanti la mediazione in caso di conflitti. Inoltre conferisce maggiore autonomia alla figura dell’amministratore ed ambisce a migliorare le dinamiche di vita nei condomini italiani. Vediamo quali sono le principali novità della nuova riforma:

🔺La figura dell’amministratore
Oggi più che mai, la figura dell’amministratore di condominio è determinante nella vita condominiale, ecco perché la riforma ne rafforza il ruolo soprattutto attraverso l’introduzione dell’obbligatorietà della mediazione.
Infatti, in precedenza l’amministratore poteva assumere questo ruolo solo se preventivamente approvato dall’assemblea con un voto di maggioranza, ora con con la riforma il ruolo di mediatore andrà automaticamente al professionista.

🔺Lavori straordinari e fondo speciale

Per quanto riguarda i lavori straordinari di piccola entità, non è previsto uno specifico quorum; si applica, dunque, una deliberazione a maggioranza semplice, la metà dei presenti nel caso in cui rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.
Se parliamo invece di grossi lavori, occorre il consenso della maggioranza dei presenti alla riunione e che rappresentino almeno 500 millesimi, ossia il 50% del valore dell’immobile intero. Inoltre, la riforma del condominio ha stabilito che, quando la maggioranza delibera dei lavori straordinari (di ristrutturazione o di innovazione) é necessaria la creazione di un fondo speciale di importo pari al costo del lavoro. Se quindi per esempio, il preventivo di un’impresa ammonta a 10.000 euro, l’assemblea deve creare un fondo speciale di tale importo.

🔺Animali domestici
Grazie alla nuova riforma Il regolamento condominiale non può più vietare la presenza degli animali in condominio. Naturalmente occorre seguire delle regole di buon senso, per tutelare il decoro, la pulizia del condominio e la sicurezza… come per esempio pulire sempre gli spazi comuni sporcati dall’animale e, in caso di animali ritenuti pericolosi, far indossare loro la museruola.

🔺Morosità e solidarietà sussidiaria
Con la nuova riforma é stato introdotto il principio della “solidarietà sussidiaria”: con l’entrata in vigore della legge é previsto che, se un condominio non paga la sua rata condominiale, essa può gravare sugli altri proprietari anche quelli in regola con i pagamenti.
Ogni condominio contribuirà al debito in base alla proprie tabelle millesimali e comunque sono stati introdotti degli espedienti per prevenire questa situazione.
Attenzione!
Ad ogni modo, l’amministratore è obbligato ad agire in giudizio verso i condomini morosi entro e non oltre i sei mesi dalla chiusura della gestione condominiale, a meno che l’assemblea decida di non procedere.

🔺Condomini minimi
Con la riforma del condominio se il numero di condomini non supera gli otto, non è più obbligatorio nominare un amministratore (prima ne bastavano cinque)
Attenzione, però! Il condominio “minimo” deve comunque dotarsi di codice fiscale e ovviamente non può sottrarsi agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali.

🔺Abbattimento barriere architettoniche
L’accessibilità delle parti comuni a tutti i condomini, anziani e disabili compresi, riveste grande importanza nel condominio. Tuttavia, la riforma ha aumentato il quorum necessario per deliberare l’abbattimento di barriere architettoniche.
Mentre prima bastava un terzo dei presenti in assemblea, ora con la riforma é necessaria almeno la metà dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno il 50% del valore millesimale dell’immobile intero (sia in prima che seconda convocazione assembleare).

🔺Cambio destinazione d’uso parti comuni
La modifica d’uso delle parti comuni deve essere deliberata dall’assemblea dei condomini con una maggioranza di almeno i 4/5 dei presenti e di almeno i 4/5 del valore dell’edificio. La riforma ha quindi previsto un quorum più alto rispetto a quelli ordinari.

🔺Altre novità
• Serviranno nove condomini, e non più cinque, per l’obbligatorietà di avere un amministratore il quale potrà restare in carica due anni e per la sua revoca non occorre più la maggioranza dei condomini ma anche che sia un solo condomino a ricorrere.

• Ogni condomino può staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato se questo non crea dei disagi agli altri proprietari. Attenzione, però, Il singolo condomino può farlo solo se lo prevedono le leggi regionali, provinciali o comunali.

• È possibile inoltre istallare parabole e pannelli solari nelle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea, a condizione che non si intacchi il decoro dell’immobile.

Come sappiamo, chi vive in un condominio è tenuto a pagare le spese comuni, ossia quelle che vanno dalla pulizia degli spazi comuni, fino a quelle che riguardano l’elettricità o l’acqua utilizzata in condivisione da tutti i condomini.
Nel momento in cui un condòmino non paga le spese comuni dovuti, questo diventa moroso.

In questi casi, l’amministratore del condominio può adire le vie legali, nei confronti dei condòmini morosi, sia in fase di preventivo che di rendiconto. Non serve l’autorizzazione dell’assemblea perché, in base ai dettami dell’art. 1130 del Cod. Civ., questa è una sua attribuzione.
Tuttavia, affinché egli possa agire nei confronti dei condòmini morosi è necessario che il debito sia certo, scaduto e quindi sigibile.

A questo punto, l’amministratore è tenuto ad agire, per riscuotere le quote condominiali non versate dai condòmini morosi, in forza del 1° comma dell’Art. 63 delle Disp. Di Att. (norma inderogabile del Cod. Civ). Egli dovrà provvedere al recupero dei crediti, con un procedimento che, purtroppo, è decisamente più lento e complesso rispetto a quello previsto per altri tipi di debito.

Tuttavia l’amministratore ha l’obbligo, e non la semplice facoltà, di:

✅ agire contro chi non ha pagato entro un massimo di 6 mesi che decorrono dall’approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea;

✅ nominare un avvocato di propria fiducia (anche senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea), il quale avrà il compito di chiedere al tribunale un decreto ingiuntivo che dovrà essere notificato al moroso.

✅ dopo la notifica dell’atto di precetto, scatterà un ultimo avvertimento a pagare entro 10 giorni le somme dovute non ancora corrisposte. Qualora, al termine di questo tempo, dovesse confermarsi l’inadempimento, potranno essere avviate delle azioni esecutive anche di tipo immobiliare.

🔺Il ruolo del creditore!

Contestualmente, può verificarsi che uno dei creditori decida di agire contro il condominio per il pagamento della propria fattura. Il creditore ha anche la facoltà di chiedere un decreto ingiuntivo in tribunale e, dunque, avviare le azioni esecutive. Potrà inoltre esigere dall’amministratore l’elenco completo di tutti i condomini in stato di mora e, così, potrà agire direttamente contro di loro. L’amministratore è dunque tenuto a fornire tutti i dati dei propri assistiti morosi, così come previsto dal già citato art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile. Se il creditore non dovesse essere soddisfatto dai condomini morosi, potrà altresì agire contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti.
RIBADIAMO!! Quello della morosità di un singolo condòmino non è un problema di poco conto, visto e considerato che l’inadempienza del singolo può portare dei danni all’intera comunità. Il creditore insoddisfatto dal condomino moroso, infatti, può decidere di rifarsi sull’interno condominio e, dunque, anche su coloro che avevano provveduto a pagare regolarmente le somme dovute.

🔺Quando il moroso è un inquilino

L’amministratore del condominio, ricordiamolo, può ottenere decreto ingiuntivo solo nei confronti del condomino proprietario che è il soggetto tenuto a corrispondere le somme dovute per il pagamento delle rate condominiali per beni e servizi comuni, ma non di un inquilino. Se per due mesi consecutivi l’inquilino non paga le spese condominiali, pattuite nel contratto di locazione registrato, il condomino proprietario, su sollecito di pagamento fatto dall’amministratore delle spese condominiali ordinarie non pagate, può anche ottenere lo sfratto.

🔺La documentazione per il recupero crediti

La documentazione da produrre al legale per il recupero è:
• copia del preventivo e/o del rendiconto dell’esercizio finanziario approvato dall’assemblea regolarmente ripartito ed inviato al condomino moroso;
• copia conforme all’originale, (autenticata dall’amministratore), del verbale assembleare contenente l’approvazione del preventivo e/o del rendiconto, sempre regolarmente inviato al condomino moroso;
• Lettera/e di sollecito inviata/e al condomino moroso e relativa/e ricevuta di spedizione e/o di ritorno.
– Il legale potrebbe richiedere altra documentazione, oltre queste sopra citate, come per esempio copie di verbali assembleari precedenti, comunicazioni ulteriori inviate al condomino o situazioni debitorie e creditorie del condominio inviate a tutti i condomini.

Se l’amministratore non riesce a produrre una corretta documentazione, difficilmente riuscirà a riscuotere le morosità.

🔺Amministratori è condòmini: regole sulla privacy

Considerando che l’amministratore di condominio è tenuto anche a gestire una lunga serie di dati dei condomini, come i loro riferimenti anagrafici, numeri di telefono o gli indirizzi email e che si tratta di dati sensibili della privacy, è importante che lo faccia nella maniera più idonea e rispettosa, soprattutto nel caso di situazioni particolari, come ad esempio la morosità.

Inutile specificare che l’amministratore di condominio non dovrebbe mai divulgare al pubblico i dati sensibili dei propri assistiti. Li riceve, li conserva e può comunicarli a soggetti terzi solo e unicamente dopo aver ottenuto espresso consenso da parte del diretto interessato. Questo comportamento vale ancora di più quando qualcuno che vive all’interno dello stabile gestito dall’amministratore diventa moroso.
Per quanto riguarda la morosità dei condomini e la tutela della loro privacy, prevista dal Garante, possiamo dire che l’amministratore:
• non può comunicare ad estranei lo stato di messa in mora di un condomino, a meno che il soggetto terzo non sia il creditore del condominio che ha ottenuto dal tribunale il decreto ingiuntivo;
• può però farlo in assemblea, sempre che siano presenti solo i condomini;
• non può esporre nella bacheca condominiale, sul sito internet dedicato al condominio o, comunque, in qualsiasi luogo accessibile a tutti, delle richieste di pagamento. Tale divieto deriva dal fatto che la morosità di un condomino rappresenta un dato che deve restare privato.