DECRETO CESSIONI, ANCE AVVERTE: SI RISCHIA LA RECESSIONE!

L’audizione di ANCE, presso la Commissione Finanze della Camera, in riferimento al D.L. n. 11/2023 con le misure urgenti in materia di cessione dei crediti, è stato solo il principio di una serie di discussioni che sicuramente si protrarranno finché il decreto non diverrà legge.
Il Vice Presidente ANCE Edilizia e Territorio, Ing. Stefano Betti, ha espresso infatti grande preoccupazione per la situazione ‘esplosiva’ che si è creata con l’approvazione del Decreto, che, a suo dire, non solo non risolve il problema dei crediti incagliati legati ai bonus edilizi, ma peggiora ulteriormente e gravemente la situazione. Betti ha stimato che se i 19 miliardi di euro, di credito già maturati, non saranno pagati, a rischiare saranno ben 115.000 cantieri di ristrutturazione, in tutta Italia. Stiamo parlando di oltre 32.000 imprese e 170.000 lavoratori, numeri che raddoppiano se si considera l’indotto. Il 2022 è stato un anno in cui, grazie al traino del settore delle costruzioni, l’economia italiana è cresciuta molto. Adesso però il Decreto Cessioni infligge un duro colpo e, secondo le stime dell’Associazione Nazionale Costruttori Edili, il suo effetto porterà il Paese addirittura in recessione! Perché se la cessione dei bonus sarà reso impossibile da questo nuovo decreto , le imprese di costruzione avranno carenza di liquidità che le porterà, nel giro di poco tempo, al fallimento.
ANCE ha sottolineato inoltre che gli effetti non si circoscrivono a quanto detto ma si estenderanno a tutti i settori collegati, ai fornitori, ai numerosi professionisti coinvolti, alle banche e naturalmente alle famiglie! Senza parlare del rischio di migliaia di probabili contenziosi.
Per scongiurare questo collasso economico, è assolutamente necessario trovare soluzioni certe e repentine, ribadisce ANCE, occorre sbloccare i crediti pregressi.
“Qualsiasi altra soluzione parziale, come l’intervento sulla responsabilità solidale contenuto nel decreto-legge, non risolve il problema in quanto non interviene sul problema principale, quello di individuare i soggetti che possono monetizzare crediti pregressi. In particolare, non si può pensare di sbloccare una situazione così incancrenita, dopo mesi di cambi di normativa – solo sul Superbonus, 22 in poco più di 1.000 giorni vale a dire una modifica ogni 45 giorni – e di stop and go, con un mero invito alle banche a comprare”, ha ribadito Betti.
È indispensabile far sì che si completino i lavori già avviati, altrimenti i danni a famiglie ed imprese saranno irreparabili.

🔺Sblocco dei crediti pregressi: le proposte di ANCE

Due sono le strade da seguire:
• Approvare la proposta di utilizzo degli F24 a compensazione dei crediti maturati
• Attivare subito il circuito degli acquisti da parte delle istituzioni e aziende statali

ANCE propone che banche e Poste SpA possano compensare le somme relative agli F24 della clientela con i crediti di imposta originatisi a seguito del sostenimento, nelle annualità 2021 e 2022, delle spese per gli interventi agevolati con i bonus edilizi, che imprese e contribuenti non sono riusciti ancora a cedere.
Il medesimo iter di compensazione dovrebbe essere previsto anche per i crediti d’imposta relativi ad interventi già avviati alla data del 17 febbraio 2023, secondo i criteri individuati dal Decreto Cessioni.
Inoltre, afferma ANCE, è assolutamente indispensabile coinvolgere immediatamente istituzioni e aziende statali (CDP, RFI, ENEL, ENI, SNAM, Fincantieri, ecc.) sul mercato dei crediti fiscali come soggetti acquirenti, in modo da alleggerire i plafond fiscali degli istituti bancari.

🔺Miglioramento della disciplina transitoria

Nell’audizione è stato ribadito che le condizioni specificate nel Decerto Cessioni, a salvaguardia del transitorio, sono riduttive e superficiali rispetto alla complessità delle reali situazioni che esistono nei cantieri italiani.
Secondo ANCE è necessario migliorarne il contenuto tenendo conto di svariati aspetti:

• “Sismabonus acquisti”
• Ricostruzione post sisma
• Realizzazione dei progetti IACP avviati
• Condizioni per interventi con molteplici titoli abilitativi
• Disciplina per interventi di edilizia libera
Per quanto riguarda il Sismabonus acquisti, bisognerebbe garantire la possibilità di utilizzare la cessione del credito o lo sconto in fattura per tutte le operazioni per le quali, al 16 febbraio 2023, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo relativo agli interventi di demolizione e ricostruzione o a quelli di ristrutturazione effettuati da imprese.
Idem per gli interventi per cui è garantito il Superbonus fino al 2025: la possibilità di utilizzare il meccanismo della cessione del credito d’imposta o dello sconto in fattura.
Ancor di più nel caso di interventi relativi alla ricostruzione post sisma che rischia altrimenti di arrestarsi gravemente.
Stesse garanzie anche per gli IACP, se al 16 febbraio 2023, sia stata già presentata la CILAS e, nell’ipotesi di intervento su edificio condominiale, sia stata anche adottata la delibera assembleare.

🔺Bonus minori

Nel caso dei bonus minori, la norma attuale rischia di escludere dalla deroga del blocco numerosi interventi, in particolare modo quelli di “edilizia libera” per i quali non sia possibile individuare una precisa data di inizio lavori, lavori spesso eseguiti in una giornata e che s’intendono “avviati” già al momento della conclusione dell’ordine d’acquisto dei materiali necessari (tipo la sostituzione di infissi o della caldaia). Bisogna quindi estendere la deroga agli interventi per i quali, alla data del 16 febbraio 2023, sia stato concluso l’ordine d’acquisto dei beni impiegati nei medesimi interventi agevolati.

Cosa accadrà nei prossimi giorni? Il Governo ascolterà il monito e le richieste di ANCE?
La storia infinita del Superbonus continua…

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MEDIAZIONI CONDOMINIALI: LE NUOVE REGOLE

Sapevate che, secondo le statistiche del Ministero della Giustizia, sarebbero oltre 1 milione le cause civili pendenti in Italia, relative a liti condominiali?
Ecco, questo fa capire quanto sia complicata la vita nei condomini del nostro Paese! Spesso le discussioni condominiali sono talmente esasperate che, in alcuni casi, turbano l’ordine pubblico e in altri portano addirittura a commettere reati gravissimi contro le persone.
Eppure i motivi delle discordie sono spesso banali.
Proviamo a stilare una sorta di “classifica”, così giusto per renderci conto di quanto, spesso, si litighi per sciocchezze di poco conto:

1 rumori o odori nelle aree comuni o negli appartamenti vicini;
2 rumori causati da bambini che giocano nel cortile;
3 collocazione in aree comuni di oggetti o veicoli di singoli condomini;
4 sgocciolamento dovuto all’innaffiatura di piante sui balconi;
5 animali domestici tenuti nelle aree comuni;
6 decoro esterno del condominio (bucato steso, tovaglie sporche sbattute).

È a causa di queste problematiche che i quasi due milioni di condòmini, ogni anno, si rivolgono alla Giustizia. Bisogna dire che spesso tali ricorsi vengono respinti, ma capita anche che ci si trovi invischiati in cause civili costose, che durano anni ed anni, e delle quali non si conosce neppure l’esito.
Oltre al fatto che ne risente anche la sfera psicologica, in quanto si perde la serenità personale e il piacere di vivere a casa propria per colpa di futili liti e controversie.
Diciamolo, la soluzione più valida per ridurre le conflittualità sarebbe certamente la ripresa del dialogo fra le parti litiganti, tra vicini di casa o fra Amministratori di condominio e condòmini.
Tuttavia, non sempre si riesce in tale intento e in questo caso la materia condominiale obbliga alla mediazione prima di avviare un eventuale giudizio.

Quali sono le tematiche condominiali oggetto di mediazione?

Tutte le  controversie che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni contenute nel codice civile in tema di condominio, nulla escluso. Vi rientrano le questioni relative alle parti comuni dell’edificio, a migliorie, innovazioni, manutenzione e ricostruzione.
E poi quelle quelle relative alla ripartizione delle spese, l’impugnativa delle delibere, lo scioglimento del condominio, la revisione delle unità immobiliari, le infrazioni al regolamento etc…

Il Condomino o l’Amministratore del Condominio presentano la domanda di mediazione a un Organismo di Mediazione, ubicato nel circondario del Tribunale dove si trova il Condominio.

Qual è il ruolo dell’Amministratore del condominio in caso di mediazione? Cosa prevede la nuova riforma?
Attenzione! La riforma del processo civile attuata con il Decreto Legislativo n. 149/2022 ha modificato la materia stabilendo che la mediazione in condominio possa avvenire anche senza previa autorizzazione all’amministratore da parte dell’assemblea. Una rottura rispetto alla normativa precedente che costringeva l’amministratore a convocare con urgenza i condòmini per ottenere il consenso a partecipare all’incontro di mediazione o, in mancanza dello stesso, a presentarsi alla mediazione senza il nulla osta per chiederne un rinvio propedeutico a una repentina convocazione dell’assemblea.
In pratica, l’amministratore non è più obbligato a convocare l’assemblea dei condòmini per chiedere di essere autorizzato ad avviare o a partecipare ad un procedimento di mediazione.
In precedenza ogni passaggio della mediazione, dall’avvio fino agli incontri o alla discussione dei contenuti della stessa, andava sottoposto all’esame e al voto dell’assemblea.
La nuova riforma consente invece all’amministratore del condominio di attivare, aderirvi e partecipare alla mediazione senza la preventiva delibera assembleare.
L’assemblea dovrà però approvare Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore, in pratica interverrà solo nella fase di accordo finale.
È chiaro che la mediazione non potrà mai concludersi con un solo incontro: l’amministratore infatti dovrà chiedere un rinvio per convocare l’assemblea e ottenere da questa l’autorizzazione a firmare il verbale di mediazione.
Questo nuovo iter della mediazione in condominio ha efficacia già a partire da febbraio 2023.

Come si svolge praticamente una mediazione?

🔺Per le controversie in materia di condominio la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
🔺Al procedimento di mediazione, senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, il condominio è legittimato a partecipare nella persona dell’amministratore.
🔺L’Organismo nomina il Mediatore, informa la parte invitata in mediazione e fissa l’incontro.
🔺Le parti sono assistite da un legale di fiducia e, di fronte al Mediatore, espongono le ragioni della controversia e discutono cercando di intercettare una soluzione condivisa, di mutua utilità.
🔺Eventualmente le parti, su richiesta, possono incontrare il Mediatore anche in sessioni separate.
🔺Durante la mediazione si possono trattare tutti gli aspetti della controversia, compresi i dettagli che riguardano i rapporti interpersonali affinché si possano intercettare soluzioni più durature ed efficaci.
🔺È importante sapere che l’accordo di mediazione, una volta sottoscritto dai legali che assistono le parti, ha direttamente valore di titolo esecutivo e consente ogni azione esecutiva, permettendo ogni azione forzata.
🔺Nel caso in cui gli avvocati delle parti non sottoscrivano l’accordo, per divenire titolo esecutivo, dovrà essere omologato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente, una procedura comunque rapida.

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TUTTI I BONUS CASA DEL 2023

La manovra 2023 ha cambiato il superbonus con l’agevolazione che è scesa dal 110 al 90%. Ma questa non è l’unica modifica. Cerchiamo di riepilogare le nuove norme relative al superbonus (energetico e sismico).

L’agevolazione al 110% resta e si protrae per i condomini che hanno rispettato una di queste condizioni:
1) presentato la Cilas entro il 25 novembre 2022 a seguito di precedente delibera dell’assemblea;
2)presentata la Cilas entro il 31 dicembre 2022 e la delibera assembleare è stata presa entro il 18 novembre (la data dell’assemblea deve risultare da un atto notorio firmato dall’amministratore).

Bonus 90%, 70%, 65%

Tuti i condomini che non rientrano in queste due condizioni possono ambire a un’agevolazione del 90%.
Restano invariate le regole precedenti per quanto riguarda gli anni successivi:
• detrazione del 70% per il 2024;
• detrazione del 65% nel 2025.

Per le case indipendenti (come le villette a schiera o le residenze con ingresso e impianti autonomi negli edifici condominiali) potranno ottenere il 110% solo i proprietari che al 30 settembre 2022 avevano certificato il raggiungimento di almeno il 30% dei lavori.
Per i proprietari che hanno cominciato i lavori dopo il 30 Settembre 2922, c’è la possibilità di ottenere la detrazione del 90%.
La nuova detrazione del 90% si applica agli interventi su edifici unifamiliari (villette e assimilabili) e plurifamiliari (condomini e assimilabili).
Per le villette possono godere del 90% coloro che rispettino queste tre condizioni:
1 l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
2 il beneficiario della detrazione deve possedere un reddito di riferimento relativo all’anno precedente non superiore a 15.000 euro;
3 il contribuente deve possedere un diritto reale di godimento sull’immobile (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.).

Ricordiamo che il reddito di riferimento si calcola dividendo la somma dei redditi complessivi del contribuente, del coniuge e dei familiari a carico per il quoziente familiare (numero che varia in funzione della condizione familiare).

Altri Bonus Casa

✔️Abolito il bonus facciate nel 2023

✔️Bonus Arredi
La detrazione (Irpef) del 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (di classe non inferiore alla classe A per i forni, E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, F per i frigoriferi e i congelatori, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica) destinati all’arredo di un immobile che però deve essere oggetto di ristrutturazione.
La novità nel 2023 riguarda l’importo complessivo massimo di spesa che scende dai 10.000 euro del 2022 a 8.000 euro.

✔️Il bonus sull’abbattimento delle barriere architettoniche.
A seguito della proroga disposta dalla legge di Bilancio 2023, fino al 31 dicembre 2025, è possibile fruire del bonus 75% per l’abbattimento, o eliminazione, delle barriere architettoniche, introdotto dalla legge di Bilancio 2022. La detrazione spetta anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici (ma anche delle singole unità immobiliari) propedeutiche ad abbattere le barriere architettoniche nonché, in caso di sostituzione dell’impianto, per le spese necessarie per smaltire i materiali e dell’impianto sostituito. I lavori devono interessare edifici già esistenti.
La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo non superiore a:
– 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari all’interno di edifici che siano indipendenti o dispongano di uno o più accesso esterno autonomo;
– 40.000 euro per unità immobiliare, negli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari;
– 30.000 euro per unità immobiliare, negli edifici composti da più di 8 unità immobiliari.

✔️L’ecobonus e il sismabonus ordinario e il bonus ristrutturazione rimangono in vigore con le regole attuali fino al 2024.

✔️Dal 2025 questi bonus permarranno ma con l’aliquota ridotta al 36%

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QUANDO L’AMMINISTRATORE RICOPRE IL RUOLO DI RESPONSABILE DEI LAVORI?

Oggi l’amministratore di condominio rappresenta la figura chiave in tutto ciò che concerne il condominio in quanto organizza, gestisce, e disciplina la “vita condominiale”.
Egli è indubbiamente un professionista che deve possedere molteplici competenze: dalle conoscenze giuridiche alla grande esperienza nella gestione contabile e fiscale, oltre ad avere numerose nozioni tecniche.
Tutti questi “saperi” citati saranno usati dall’amministratore di condominio per gestire il “processo condominiale”, senza però mai sostituirsi ad altri professionisti (avvocati, ingegneri, geometri, ecc…) pur avendone, spesso, sia i requisiti che le competenze.

🔺La figura del Responsabile dei lavori

Esiste. però, un un solo caso nel quale l’amministratore può interpretare una figura esterna al processo del condominio, cioè quella del Responsabile dei lavori nel processo edilizio,, nel momento in cui si effettuano dei lavori di manutenzione o di ristrutturazioni condominiali.
Bisogna dire che molti amministratori ancora non hanno ben chiara questo ruolo del processo edilizio (disciplinato dagli articoli 89 e successivi del D.lgs. 81/2008 ) ignorandone le competenze e le responsabilità civili e penali che le vengono attribuite.

Cominciamo col dire che per espletare l’incarico di committente e responsabile dei lavori non sono richieste specifiche competenze tecniche, quindi l’amministratore di condominio potrebbe, inconsapevolmente, trovarsi a impersonare entrami i ruoli.
È importante sapere infatti che per sottrarre il suddetto professionista alle responsabilità derivanti dall’incarico di Responsabile dei lavori, l’assemblea dovrà nominare un responsabile esterno che non coincida con l’amministratore di condominio, già committente, a meno che quest’ultimo non abbia competenze tecniche proprie e si dichiari consapevolmente pronto ad assumere l’incarico.

L’art 89 del Dlgs 81/08 sulla sicurezza nei cantieri  definisce:

  • Committente il soggetto per conto del quale viene realizzata l’opera
  • Responsabile del Lavoro il soggetto incaricato alla progettazione  o controllo dell’esecuzione dell’opera da eseguirsi e tale figura è obbligatoria nel DLGS della sicurezza nei cantieri.

Quali sono i compiti del Committente e/o Responsabile dei lavori?

Diciamo innanzitutto che il responsabile dei lavori è una figura importante all’interno del processo edilizio perché ha l’obbligo di rappresentare e fare sempre gli interessi esclusivi del committente, cioè della totalità dei condomini.
Il ruolo del responsabile dei lavori, pertanto, inizia sin dalle fasi progettuali e non solo in quella di avvio dei lavori.

Egli ha l’obbligo e il compito di:

🔺designare il professionista che ha l’obbligo di redigere il piano di sicurezza  e il fascicolo dell’opera,

🔺eseguire un controllo  sui documenti redatti dal professionista incaricato,

🔺portare  a conoscenza dell’impresa incaricata dell’esecuzione dell’opera il piano di sicurezza e il fascicolo dell’opera, e comunicare il nome del coordinatore in materia di sicurezza per la progettazione ed esecuzione dell’opera

🔺verificare l’idoneità tecnico professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo, richiedendo la consegna di documentazione aziendale.

🔺trasmettere la notifica preliminare agli enti preposti

Il responsabile dei lavori (articolo 90) deve attenersi ai principi e alle misure generali di tutela dell’articolo 15, che possiamo riassumere così:

• effettuare la valutazione dei rischi per la salute e la sicurezza
• programmare la prevenzione
• eliminazione o riduzione dei rischi
• limitazione del numero dei lavoratori esposti al rischio
• controllo sanitario dei lavoratori
• formazione e informazione dei lavoratori
• programmazione delle misure utili per garantire la sicurezza ecc. ecc.

Il committente ed il responsabile dei lavori valuteranno inoltre la durata dei lavori nel progetto, tutto ciò che concerne il piano di sicurezza e di coordinamento al fine di prevenire e proteggere dai rischi i lavoratori coinvolti (articolo 91).

Prima dell’inizio dei lavori deve trasmettere all’ASL locale ed alla direzione provinciale del lavoro una copia della notifica preliminare prima dell’inizio dei lavori oggetto “del permesso di costruire o denuncia di inizio attività”. Tale notifica deve contenere: la data della comunicazione, l’indirizzo del cantiere, l’indicazione del committente, la natura dell’opera, l’indicazione del responsabile dei lavori, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell’opera, del coordinatore che si occuperà della sicurezza e della salute in fase dell’opera, la data presunta di inizio e fine dei lavori in cantiere, il numero massimo presunto dei lavoratori sul cantiere, il numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere e l’ammontare complessivo presunto dei lavori.

Un ultimo ma non meno importante aspetto da considerare è che, a prescindere dai lavori, la vita condominiale prosegue normalmente e quindi bisogna valutare anche il rischio che il cantiere può rappresentare per l’utente del condominio
Il Responsabile dei lavori e soprattutto la figura dell’amministratore di condominio, qualora non combaciassero, si ritroveranno a dover gestire una nuovo rischio “temporaneo” per i condomini per tutta la durata dei lavori e pertanto anche in tal caso andrebbe prevista una appendice della valutazione dei rischi generici presenti nel condominio.

Accettando l’incarico come responsabile dei lavori, inoltre, il tecnico o professionista dichiara di:

▪️ essere in possesso di capacità esperienze e competenza in materia di sicurezza necessarie  a coprire l’incarico  ricevuto

▪️ di non trovarsi in alcuna condizione di incompatibilità delle disposizioni di legge contrattuali per svolgere tale ruolo

▪️ di conoscere
perfettamente  che tutte le eventuali azioni dell’art 157 del DLGS 81/08 (sanzioni per committenti e responsabili del lavoro)

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AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO: ALBO PROFESSIONALE VS ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA

L’Amministratore di condominio è un professionista “formato” per amministrare e curare i beni comuni e i servizi inerenti un condominio. Diciamolo, dopo anni di “dilettantismo” e “approssimazione”, oggi questa professione necessita di una serie di competenze tecniche che vanno certamente acquisite in corsi specifici di formazione, ma anche e sopratutto sul campo.
Bisogna ricordare che oggi l’operato dell’Amministratore è valutato sulla base di una responsabilità professionale, egli infatti ha tutti gli obblighi propri di un professionista: dalla formazione continua fino alla deontologia, oltre alla conoscenza e al rispetto di tutte le norme fiscali, sulla privacy e sulla sicurezza.
È chiamato ad avere conoscenze informatiche, capacità di gestione telematica dei rapporti con banche, uffici pubblici, Erario, Agenzia delle Entrate e anche con gli stessi condomini attraverso le assemblee in videoconferenza.
Tutto ciò farebbe ipotizzare che esista un albo professionale di amministratori di condominio, la realtà invece è che attualmente, in Italia, non esiste ancora e conseguentemente questa professione non è nè regolamentata e neppure tutelata.

COSA SI INTENDE PER ORDINE O ALBO PROFESSIONALE?

🔺L’ ordine professionale è una istituzione di autogoverno di una professione riconosciuta dalla legge, il cui fine è garantire la qualità delle attività svolte dai professionisti.
Lo Stato affida ad essa il compito di tenere aggiornato l’albo e il codice deontologico, tutelando la professionalità della categoria.
I soggetti che ne fanno parte devono essere iscritti nell’apposito albo professionale.

🔺In Italia sono enti pubblici autonomi e il loro compito principale è la tutela dei cittadini in relazione a prestazioni professionali che, essendo di tipo intellettuale, non sono sempre valutabili secondo standard normativi specifici.

🔺Ha inoltre il compito di garantire la qualità delle prestazioni erogate e la congruità degli onorari applicati. L’esercizio di attività professionale, il cui esercizio è sottoposto all’iscrizione, configura il reato previsto dall’articolo 348 del codice penale, l’esercizio abusivo di una professione.

🔺Riguardo i comportamenti censurabili del professionista che non rientrano nella legge ordinaria, possono essere sanzionati con l’ammonimento, la sospensione e la radiazione.

🔺Ricordiamo anche che in Italia l’esercizio abusivo di una professione, riservata per legge agli iscritti ad un albo professionale, costituisce un reato che prevede sino a sei mesi di reclusione e una multa che va da 103 a 516 euro.

🔺In Italia esistono oltre 30 ordini ed albi professionali.

🔺L’iscrizione all’albo è fondamentale soprattutto per chi intende svolgere la libera professione, perché consente di firmare progetti, perizie, consulenze, certificazioni, ecc., la cui mancanza è punibile penalmente.

Il ruolo delle Associazioni di amministratori condominiali

Le associazioni degli amministratori di condominio sono organizzazioni che raggruppano i loro membri all’interno di una categoria al fine di rappresentare e tutelare i loro interessi economici e professionali impegnandosi a:

  • promuovere iniziative relative alla professione degli Amministratori di condominio coinvolgendo tutti gli associati
  • offrire la propria disponibilità nel caso in cui occorra il potere esecutivo o legislativo
  • curare le notizie riguardanti il settore
  • promuovere e organizzare corsi di avviamento e aggiornamento professionale a tutti gli associati, a costi convenienti
  • creare un fondo di garanzia fideiussoria oppure stipulare una polizza assicurativa per tutelare la responsabilità professionale e civile degli amministratori di condominio.

Quanto è importante far parte di un’Associazione di categoria?

L’iscrizione tutela il professionista, in quanto l’Associazione non si limita alla sua formazione iniziale, ma lo accompagna nel percorso lavorativo garantendogli assistenza, informazione e l’aggiornamento indispensabile affinché possa difendersi dai numerosi problemi e intoppi che egli dovrà affrontare durante l’esercizio dell’attività di Amministratore di Condominio e che coinvolge importanti aspetti legali, fiscali, contabili, finanziari e tecnici.
È possibile intercettare le sedi delle associazioni di amministratori di condominio su tutto il territorio nazionale, ciascuna di essa ha almeno un rappresentante regionale e un ufficio relativo alla zona di appartenenza dell’amministratore di condominio.
A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali ed Immobiliari) è tra le associazioni di amministratori di condominio più importanti, a livello nazionale.

È obbligatorio iscriversi ad una associazione di amministratori condominiali?

No, l’amministratore di condominio non è tenuto ad aderire a nessuna associazione. Tuttavia, i condomini sono più rassicurati dal ruolo attivo dell’associazione tra il professionista qualificato e gli stessi cittadini. Essa infatti rappresenta un importante punto di riferimento per gli stessi condomini, i quali invece di dover verificare direttamente il possesso dei requisiti necessari, per l’esercizio dell’attività, del loro Amministratore, potranno rivolgersi all’Associazione di categoria alla quale questo è iscritto.

Come si verifica se un amministratore di condominio è iscritto ad un’associazione?

Si può facilmente controllare se un amministratore è associato, basta solo entrare nel sito Web dell’associazione e inserire nome e cognome dell’amministratore nell’apposito spazio.

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DECRETO AIUTI- QUATER: SUPERBONUS 110% E LA CORSA CORSA CONTRO IL TEMPO!

In data 10 Novembre è stato approvato il Decreto Aiuti Quater che prevede, tra le altre cose, una serie di significative modifiche al Superbonus110 alle quali conviene prestare assolutamente attenzione! Vediamo perché.
Cominciamo col dire che la novità più eclatante è che dal 1° gennaio 2023 (dunque con ben un anno di anticipo!) l’aliquota del superbonus per i condomìni scenderà dal 110% al 90%; comprese le abitazioni unifamiliari, fino al 31 marzo 2023, se con lavori a buon punto oppure fino al 31 dicembre 2023 se prima casa e sotto un certo reddito.

🔺 La corsa alla presentazione della CILAS!

  • E ora una notizia buona e una cattiva, assai cattiva.
    La buona notizia è che alcuni lavori manterranno il diritto al 110%!
    La brutta notizia è che questo sarà possibile solo ed unicamente per chi presenterà la CILAS entro il 25 novembre.
    Ergo… è partita una corsa contro il tempo, perché i condomini che non ce la faranno, potranno solo usufruire dell’aliquota al 90%.
  •  Al 110% anche gli interventi di demolizione e ricostruzione per i quali, al 25 novembre 2022, risultino avviate le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo.

🔺Ma perché questa drastica decisione da parte del Governo?

A spiegarlo è la stessa premier Giorgia Meloni, nella conferenza stampa, affermando “il superbonus nasce per rimettere in moto economia, ne abbiamo condiviso le finalità ma il modo in cui è stato attuato ha creato problemi e difficoltà (…) la misura finora è costata 60 miliardi di euro, con 38 miliardi di costo eccedente rispetto alle previsioni”
La Meloni ha anche sottolineato che l’aliquota del 110% ha causato la deresponsabilizzazione dei cittadini, i quali non partecipando alla spesa di tasca propria, non hanno avuto interesse a verificare prezzi e costi. Inoltre, ha concluso il Presidente, “del superbonus hanno beneficato i redditi medio-alti”.
E per quanto riguarda invece il tema scottante della cessione dei crediti, il ministro Giorgetti ha precisato che “la cessione è una possibilità ma non un diritto; la detrazione è un diritto ma la cessione no (altrimenti avremmo creato una moneta ma non è questo l’intento). I crediti di imposta già maturati – ha aggiunto – si traducono in minori introiti per le casse dello Stato” e ha concluso “Chi si appresta a fare lavori, deve verificare che una banca sia disponibile ad acquisire i crediti, altrimenti deve contare sulla propria capienza fiscale, per la detrazione Irpef”

🔺Condomìni Superbonus aliquota dal 110% al 90%

Come abbiamo detto, per i condomìni, gli edifici composti da 2 a 4 unità anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti, la nuova norma è sicuramente penalizzante perché anticipa di un anno – dal 31 dicembre 2023 al 31 dicembre 2022 – la scadenza del 110%, abbassando al 90% l’aliquota per il 2023. Resta confermato i l’ulteriore calo della stessa al 70% fino al 31 dicembre 2024 e al 65% fino 31 dicembre 2025.

🔺Unifamiliari e ‘reddito di riferimento’

  •  Il DL Aiuti-quater proroga al 31 marzo 2023, con aliquota al 90%, la detrazione per le abitazioni unifamiliari che abbiano effettuato almeno il 30% dei lavori complessivi entro il 30 Settembre 2022
  • La novità è che se l’abitazione unifamiliare è adibita a prima casa e il proprietario ha un ‘reddito di riferimento’ (che di fatto sostituisce l’ISEE, a quanto pare) non superiore a 15.000 euro, sarà possibile usufruire del superbonus 90% fino al 31 dicembre 2023.

🔺Cosa è il ‘reddito di riferimento’?

Per il momento ci è dato sapere che il reddito di riferimento è calcolato dividendo la somma dei redditi complessivi posseduti dal richiedente e da tutti coloro che fanno parte del nucleo familiare, nell’anno precedente quello di sostenimento della spesa.
La norma dice che l’incentivo del 90 per cento per ristrutturare una villa, ad esempio, sarà consentito solo a chi ha un reddito non superiore a 15 mila euro. Questo reddito però, spiega la norma, è calcolato dividendo la somma dei redditi totali per «un numero di parti» indicate in una tabella allegata al decreto stesso. Il contribuente in pratica vale una parte. Dunque se vive da solo, il reddito massimo per avere diritto al bonus è esattamente di 15 mila euro (15 mila diviso uno). L’eventuale coniuge aggiunge una parte: si sommeranno i due redditi e il risultato andrà diviso per 2.
Questo significa che una coppia accederà al bonus 90% se guadagnerà al massimo 30 mila euro (30.000 diviso 2 fa 15.000). Se la coppia ha un figlio, si aggiunge 0,5. La somma delle tre parti sarà 2,5. Questo significa che il reddito massimo per ottenere lo sgravio sarà di 37.500 euro (37.500 euro diviso 2,5 infatti è uguale a 15 mila euro). Se i figli sono due, si aggiunge uno. La somma quindi fa 3 e il reddito massimo del nucleo composto da quattro persone sarà 45 mila euro (45 mila diviso 4 fa sempre 15 mila). Dai tre figli in su le parti che si aggiungono sono sempre 2, e quindi la somma fa 4 e il reddito massimo sarà 60000 euro.

/da

GOVERNO MELONI: che fine farà ora il Superbonus 110?

La storia infinita e altalenante del Superbonus 110% prosegue.
È da mesi oramai che ci si chiede che fine farà il Superbonus, se sarà riconfermato, rimodulato oppure addirittura abolito. Tutto ciò mentre si alternano periodi di stallo a presunti colpi di scena e cicliche novità!
Ecco, cominciamo col dire che gli ultimi aggiornamenti a riguardo raccontano la volontà del Governo Meloni di riformare la questione dei bonus edilizi attraverso la Legge di bilancio. A tormentare il sonno e i pensieri di imprese e privati, però, sono le continue voci che si rincorrono: dapprima le possibili cancellazioni, poi i tagli e infine le riduzioni significative delle percentuali.

🔺 Ma qual è la verità?
Diciamo innanzitutto che Il centrodestra ha assicurato che l’agevolazione non sarà cancellata, piuttosto sarà revisionata, insomma le daranno una piccola “aggiustata”, differenziando l’aliquota di detrazione tra prime e seconde case. Il nuovo governo ha infatti dichiarato che non intende assolutamente “mettere in difficoltà gli imprenditori del settore o frenare le ristrutturazioni edili”.
Dunque, i bonus edilizi verranno confermati, questo è sicuro, visto anche il numero dei cantieri aperti, di imprese e famiglie coinvolte, ma la promessa è quella di cambiarne i parametri: la detrazione fiscale del Superbonus per l’abitazione principale potrebbe scendere dal 110% all’80%, mentre per le seconde case la percentuale oscillerebbe tra il 50% e il 65%. Nessuna graduale riduzione del Superbonus, quindi, come era stato inizialmente previsto dalla Manovra 2022 che procrastinava un taglio al 70% nel 2024, per poi scendere al 65% nel 2025.

La detrazione, inoltre, potrebbe persino essere diversa da soggetto a soggetto richiedente, perché legata al reddito del beneficiario e anche al tipo di immobile (prima o seconda casa). Quindi, chi ha meno possibilità economiche potrà avere una detrazione più alta rispetto a chi ha un reddito ISEE più alto, oltre al fatto che la prima casa beneficerà di un bonus più alto rispetto alla seconda.

🔺Ma ora la domanda sorge spontanea: cosa accadrà ai cantieri già aperti?

Pare che la riforma del governo includerà anche una clausola di salvaguardia per tutelare i cantieri già autorizzati e aperti. Quello che viene garantito dalle fonti interne, infatti, è che le pratiche già aperte verranno tutelate, in modo da non pregiudicare famiglie e imprese già impegnate nelle ristrutturazioni.
Ricordiamo che la stessa Meloni, In campagna elettorale, aveva detto a tal proposito:
“Penso che il superbonus debba essere rivisto (…) ma abbiamo bisogno di tutelare i cosiddetti esodati del 110%, cioè accompagnare alla scadenza della norma secondo il principio del legittimo affidamento, per cui a chi ha iniziato i lavori non puoi modificare le norme”
Questo significa che cantieri esistenti non subiranno alcuna riduzione delle aliquote, ma soprattutto beneficeranno di snellimento delle procedure burocratiche legate ai bonus statali.

🔺L’ANCE chiede proroga di 6 mesi

Ovviamente, manco a dirlo, prima che le modifiche al Superbonus prendano avvio, dovremo attendere innanzitutto l’insediamento del nuovo Governo: la Riforma Meloni potrebbe dunque richiedere tempo.

Ecco perché, nel frattempo, in merito alla questione, è intervenuta l’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) che ha richiesto al Governo una proroga di sei mesi delle agevolazioni edilizie, senza che vengano apportate modifiche sostanziali, affinché si possano recuperare tutti i mesi “persi” per via della questione della cessione del credito.
Una proroga che sarebbe fondamentale perché la regola attuale prevede che i condomini possono sfruttare il Superbonus 110% per tutto il 2023, mentre gli interventi agevolati sulle villette unifamiliari scadono nel 2022 per chi ha effettuato almeno il 30% dei lavori entro settembre.

Se tale proposta venisse accolta all’interno del Governo e poi accettata anche in Senato e Camera, il calendario dei bonus edilizi sarebbe riformulato nel seguente modo:
▪️unifamiliari giugno 2023;
▪️condomini giugno 2024;
▪️IACP giugno 2024.

🔺Superbonus e seconde case

Come già detto, sarà possibile usufruire delle agevolazioni del Superbonus (probabilmente con una detrazione del 65%) anche per le seconde case, di qualunque tipologia esse siano: case al mare, montagna, in affitto, in comodato d’uso, usufrutto o nuda proprietà, in condominio o villette unifamiliari, purché le spese sostenute per i lavori effettuati siano riferite a un massimo di due unità immobiliari.

Staremo a vedere, aspetteremo anche, sperando in tempi meno biblici di quelli a cui ci ha abituato la politica…
Che sia la volta buona per uscire finalmente da questo impasse?

/da

L’amministratore di Condominio: “Quel losco figuro”?

Diciamolo, la professione dell’Amministratore di Condominio è molte volte sottovalutata, svalutata, spesso svilita. Per tante persone, l’Amministratore è sinonimo di custode, portiere, in taluni casi semplicemente una “figura” che la legge impone ma che a poco o niente serve! Beh… se siete tra questi, sappiate che le vostre convinzioni sono lontane anni luce dalla realtà perché oggi, quello dell’Amministratore di condominio è un lavoro che richiede tanto impegno, saturo di responsabilità, e per il quale sono richieste molte competenze giuridiche, tecniche, contabili, psicologiche, di mediazione, di dialogo. E non è affatto un lavoro per tutti, benché, soprattutto in passato, vi ci si siano cimentati in molti… forse in troppi!

Cominciamo col dire che La legge 220/2012, quella definita la Grande Riforma del Condominio, ha introdotto importantissime novità riguardo il ruolo dell’Amministratore, specificando e dettagliando più approfonditamente le sue funzioni, inoltre ha ampliato le sue responsabilità civili e penali conferiendo a tale figura uno spessore assolutamente più professionale e qualificato.

Ebbene sì, i campi in cui oggi un Amministratore si deve muovere sono molteplici, sicuramente più di quanti possiate pensare. Elenchiamone alcuni:

  • SETTORE TECNICO
    Secondo l’Art. 1130 c.c.”L’Amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”
    Ovvero, tutto ciò che succede nelle cosidette parti comuni è di sua specifica competenza: la manutenzione, la verifica costante onde scongiurare situazioni di pericolo per i condomini e terzi rispetto al condominio, fino alla garanzia della tempestività negli eventuali interventi. Ciò richiede certamente una competenza tecnica specifica che permetta all’Amministratore di scegliere il tipo di intervento più consono, quello che risolva al meglio i problemi dei condomini e contestualmente non faccia perdere tempo ai fornitori.
    Ecco, facile a dirsi, la realtà è che tale competenza tecnica si impara solo negli anni, grazie all’esperienza acquisita nel tempo e “sul campo”.

SETTORE AMMINISTRATIVO E CONTABILE
Secondo l’Art. 1130 c.c. : “L’Amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni“.
Tutti sanno che un Amministratore gestisce i soldi di altre persone, i suoi condomini, i quali glieli affidano, tramite un conto corrente bancario, su cui solo lui può operare.
Ora, di storie di Amministratori scappati con i soldi ce ne sono state tante, purtroppo, e forse questo è ancora oggi il luogo comune che penalizza e scredita la categoria… in particolare modo quei professionisti seri, onesti e qualificati che svolgono il loro lavoro ben sapendo quanto sia importante il rapporto di fiducia con i propri condomini. Se viene a mancare la fiducia, il rapporto è compromesso irrimediabilmente.

Ecco perché un Amministratore serio e qualificato presenta sempre i bilanci in una forma chiara e trasparente, gli estratti conto fruibili, così come le fatture che giustificano le spese di gestione del condominio.

SETTORE ECONOMICO
L’art. 1130 c.c. afferma:
“L’Amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni“.
Uno dei compiti più difficili da portare a termine è proprio la riscossione dei tributi che i condomini devono versare al condominio dato. C’è chi versa le rate coscienziosamente e con precisione e chi invece, diciamo così, se ne scorda “puntualmente”. A questo punto, il professionista è tenuto a intervenire prontamente affinché il conto del condominio resti sempre in attivo così da poter far fronte alle spese dei fornitori per eventuali manutenzioni (elettricisti, idraulici, muratori, i fornitori delle utenze e altri).
Si sa, chiedere soldi non è mai facile, sopratutto quando ci si relaziona con persone in difficoltà, tuttavia l’Amministratore non può esentarsi da questo gravoso onere come dice l’art. 1130 c.c. “L’Amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice“. In pratica egli può mettere in atto, senza autorizzazione assembleare, un Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. È un suo dovere, un obbligo, pertanto non può sottrarsi.

SETTORE LEGALE
E ora ditemi, sapevate che l’Amministratore è il rappresentante legale del condominio qualora si aprisse una causa legale, contro terzi o contro uno degli inquilini per esempio per colpa di una morosità? E che è sempre l’Amministratore di condominio a patrocinare per i condomini e a perseguire il bene del condominio in quanto tale?
Ah, no? Bene, ora siete a conoscenza anche di questo piccolo dettaglio…

SETTORE RELAZIONALE
Infine, ma non meno importante degli altri, c’è l’aspetto umano e di relazione con i condomini, settore assai importante del quale purtroppo non esistono sufficienti riferimenti normativi. Un Amministratore attento e coscienzioso deve essere disponibile ai colloqui privati con i propri clienti, ascoltare le loro eventuali richieste, possibili lamentele, i presumibili problemi personali ed economici, ovviamente senza che tali condomini pretendano che lui diventi il loro strumento di sfogo o, peggio, il capro espiatorio di tutti!

E QUINDI COME SI FA A SCEGLIERE UN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PREPARATO?

Nel prendere tale decisione, chiaramente ciascuno lo farà utilizzando i propri criteri, tuttavia è importante e opportuno tenere presente che il Codice Civile prescrive alcuni “obblighi tassativi”per chi si candida al ruolo di Amministratore di Condominio. Nello specifico è necessario: 
1 – Godere dei diritti civili;
2 -Avere un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
3 – Non essere mai stati condannati per reati contro la pubblica amministrazione, la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o altri reati e delitti non colposi con pena reclusiva compresa tra due e cinque anni;
4 – Non essere interdetti o inabilitati;
5 – Non essere mai stati sottoposti a misure di prevenzione definitive (la confisca dei beni, la sorveglianza speciale, il sequestro, il rimpatrio con foglio di via), a meno che non sia avvenuta la riabilitazione;
6 – Non avere il proprio nome nell’elenco dei protesti cambiari;
7 – Avere un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
8 – Aver assolto all’obbligo di frequenza di un corso di formazione professionale di non meno di 72 ore di durata totale;
9 – Frequentare ogni anno almeno 15 ore di corso di aggiornamento riguardante contabilità, evoluzione normativa e risoluzione di casi teorici o pratici.
(Attenzione! Tali obblighi riguardano e valgono anche per quegli avvocati e/o commercialisti che pensano di potere esercitare la professione di Amministratore di condominio senza dovere necessariamente frequentare i corsi!)

In conclusione, attenzione di chi vi fidate e badate bene a chi affidate la gestione dei vostri soldi e del vostro condominio, ma soprattutto non fate l’errore (grossolano) di avvalorare un Amministratore rispetto a un altro sulla semplice base del “beh, ma Tizio mi costa meno di Caio”: è la valutazione peggiore che possiate fare nel compiere una scelta così importante!
Perché Tizio vi potrà pure far risparmiare (in taluni casi si paga di più un’impresa di pulizie per le scale, pensate un po’!) ma poi… siete certi che vi farà dormire sonni tranquilli come quelli che vi assicurerebbe Caio?

/da