Diciamolo, la professione dell’Amministratore di Condominio è molte volte sottovalutata, svalutata, spesso svilita. Per tante persone, l’Amministratore è sinonimo di custode, portiere, in taluni casi semplicemente una “figura” che la legge impone ma che a poco o niente serve! Beh… se siete tra questi, sappiate che le vostre convinzioni sono lontane anni luce dalla realtà perché oggi, quello dell’Amministratore di condominio è un lavoro che richiede tanto impegno, saturo di responsabilità, e per il quale sono richieste molte competenze giuridiche, tecniche, contabili, psicologiche, di mediazione, di dialogo. E non è affatto un lavoro per tutti, benché, soprattutto in passato, vi ci si siano cimentati in molti… forse in troppi!
Cominciamo col dire che La legge 220/2012, quella definita la Grande Riforma del Condominio, ha introdotto importantissime novità riguardo il ruolo dell’Amministratore, specificando e dettagliando più approfonditamente le sue funzioni, inoltre ha ampliato le sue responsabilità civili e penali conferiendo a tale figura uno spessore assolutamente più professionale e qualificato.
Ebbene sì, i campi in cui oggi un Amministratore si deve muovere sono molteplici, sicuramente più di quanti possiate pensare. Elenchiamone alcuni:
- SETTORE TECNICO
Secondo l’Art. 1130 c.c.”L’Amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”
Ovvero, tutto ciò che succede nelle cosidette parti comuni è di sua specifica competenza: la manutenzione, la verifica costante onde scongiurare situazioni di pericolo per i condomini e terzi rispetto al condominio, fino alla garanzia della tempestività negli eventuali interventi. Ciò richiede certamente una competenza tecnica specifica che permetta all’Amministratore di scegliere il tipo di intervento più consono, quello che risolva al meglio i problemi dei condomini e contestualmente non faccia perdere tempo ai fornitori.
Ecco, facile a dirsi, la realtà è che tale competenza tecnica si impara solo negli anni, grazie all’esperienza acquisita nel tempo e “sul campo”.
SETTORE AMMINISTRATIVO E CONTABILE
Secondo l’Art. 1130 c.c. : “L’Amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni“.
Tutti sanno che un Amministratore gestisce i soldi di altre persone, i suoi condomini, i quali glieli affidano, tramite un conto corrente bancario, su cui solo lui può operare.
Ora, di storie di Amministratori scappati con i soldi ce ne sono state tante, purtroppo, e forse questo è ancora oggi il luogo comune che penalizza e scredita la categoria… in particolare modo quei professionisti seri, onesti e qualificati che svolgono il loro lavoro ben sapendo quanto sia importante il rapporto di fiducia con i propri condomini. Se viene a mancare la fiducia, il rapporto è compromesso irrimediabilmente.
Ecco perché un Amministratore serio e qualificato presenta sempre i bilanci in una forma chiara e trasparente, gli estratti conto fruibili, così come le fatture che giustificano le spese di gestione del condominio.
SETTORE ECONOMICO
L’art. 1130 c.c. afferma:
“L’Amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni“.
Uno dei compiti più difficili da portare a termine è proprio la riscossione dei tributi che i condomini devono versare al condominio dato. C’è chi versa le rate coscienziosamente e con precisione e chi invece, diciamo così, se ne scorda “puntualmente”. A questo punto, il professionista è tenuto a intervenire prontamente affinché il conto del condominio resti sempre in attivo così da poter far fronte alle spese dei fornitori per eventuali manutenzioni (elettricisti, idraulici, muratori, i fornitori delle utenze e altri).
Si sa, chiedere soldi non è mai facile, sopratutto quando ci si relaziona con persone in difficoltà, tuttavia l’Amministratore non può esentarsi da questo gravoso onere come dice l’art. 1130 c.c. “L’Amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice“. In pratica egli può mettere in atto, senza autorizzazione assembleare, un Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. È un suo dovere, un obbligo, pertanto non può sottrarsi.
SETTORE LEGALE
E ora ditemi, sapevate che l’Amministratore è il rappresentante legale del condominio qualora si aprisse una causa legale, contro terzi o contro uno degli inquilini per esempio per colpa di una morosità? E che è sempre l’Amministratore di condominio a patrocinare per i condomini e a perseguire il bene del condominio in quanto tale?
Ah, no? Bene, ora siete a conoscenza anche di questo piccolo dettaglio…
SETTORE RELAZIONALE
Infine, ma non meno importante degli altri, c’è l’aspetto umano e di relazione con i condomini, settore assai importante del quale purtroppo non esistono sufficienti riferimenti normativi. Un Amministratore attento e coscienzioso deve essere disponibile ai colloqui privati con i propri clienti, ascoltare le loro eventuali richieste, possibili lamentele, i presumibili problemi personali ed economici, ovviamente senza che tali condomini pretendano che lui diventi il loro strumento di sfogo o, peggio, il capro espiatorio di tutti!
E QUINDI COME SI FA A SCEGLIERE UN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PREPARATO?
Nel prendere tale decisione, chiaramente ciascuno lo farà utilizzando i propri criteri, tuttavia è importante e opportuno tenere presente che il Codice Civile prescrive alcuni “obblighi tassativi”per chi si candida al ruolo di Amministratore di Condominio. Nello specifico è necessario:
1 – Godere dei diritti civili;
2 -Avere un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
3 – Non essere mai stati condannati per reati contro la pubblica amministrazione, la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o altri reati e delitti non colposi con pena reclusiva compresa tra due e cinque anni;
4 – Non essere interdetti o inabilitati;
5 – Non essere mai stati sottoposti a misure di prevenzione definitive (la confisca dei beni, la sorveglianza speciale, il sequestro, il rimpatrio con foglio di via), a meno che non sia avvenuta la riabilitazione;
6 – Non avere il proprio nome nell’elenco dei protesti cambiari;
7 – Avere un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
8 – Aver assolto all’obbligo di frequenza di un corso di formazione professionale di non meno di 72 ore di durata totale;
9 – Frequentare ogni anno almeno 15 ore di corso di aggiornamento riguardante contabilità, evoluzione normativa e risoluzione di casi teorici o pratici.
(Attenzione! Tali obblighi riguardano e valgono anche per quegli avvocati e/o commercialisti che pensano di potere esercitare la professione di Amministratore di condominio senza dovere necessariamente frequentare i corsi!)
In conclusione, attenzione di chi vi fidate e badate bene a chi affidate la gestione dei vostri soldi e del vostro condominio, ma soprattutto non fate l’errore (grossolano) di avvalorare un Amministratore rispetto a un altro sulla semplice base del “beh, ma Tizio mi costa meno di Caio”: è la valutazione peggiore che possiate fare nel compiere una scelta così importante!
Perché Tizio vi potrà pure far risparmiare (in taluni casi si paga di più un’impresa di pulizie per le scale, pensate un po’!) ma poi… siete certi che vi farà dormire sonni tranquilli come quelli che vi assicurerebbe Caio?
