Sapevate che, secondo le statistiche del Ministero della Giustizia, sarebbero oltre 1 milione le cause civili pendenti in Italia, relative a liti condominiali?
Ecco, questo fa capire quanto sia complicata la vita nei condomini del nostro Paese! Spesso le discussioni condominiali sono talmente esasperate che, in alcuni casi, turbano l’ordine pubblico e in altri portano addirittura a commettere reati gravissimi contro le persone.
Eppure i motivi delle discordie sono spesso banali.
Proviamo a stilare una sorta di “classifica”, così giusto per renderci conto di quanto, spesso, si litighi per sciocchezze di poco conto:
1 rumori o odori nelle aree comuni o negli appartamenti vicini;
2 rumori causati da bambini che giocano nel cortile;
3 collocazione in aree comuni di oggetti o veicoli di singoli condomini;
4 sgocciolamento dovuto all’innaffiatura di piante sui balconi;
5 animali domestici tenuti nelle aree comuni;
6 decoro esterno del condominio (bucato steso, tovaglie sporche sbattute).
È a causa di queste problematiche che i quasi due milioni di condòmini, ogni anno, si rivolgono alla Giustizia. Bisogna dire che spesso tali ricorsi vengono respinti, ma capita anche che ci si trovi invischiati in cause civili costose, che durano anni ed anni, e delle quali non si conosce neppure l’esito.
Oltre al fatto che ne risente anche la sfera psicologica, in quanto si perde la serenità personale e il piacere di vivere a casa propria per colpa di futili liti e controversie.
Diciamolo, la soluzione più valida per ridurre le conflittualità sarebbe certamente la ripresa del dialogo fra le parti litiganti, tra vicini di casa o fra Amministratori di condominio e condòmini.
Tuttavia, non sempre si riesce in tale intento e in questo caso la materia condominiale obbliga alla mediazione prima di avviare un eventuale giudizio.
Quali sono le tematiche condominiali oggetto di mediazione?
Tutte le controversie che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni contenute nel codice civile in tema di condominio, nulla escluso. Vi rientrano le questioni relative alle parti comuni dell’edificio, a migliorie, innovazioni, manutenzione e ricostruzione.
E poi quelle quelle relative alla ripartizione delle spese, l’impugnativa delle delibere, lo scioglimento del condominio, la revisione delle unità immobiliari, le infrazioni al regolamento etc…
Il Condomino o l’Amministratore del Condominio presentano la domanda di mediazione a un Organismo di Mediazione, ubicato nel circondario del Tribunale dove si trova il Condominio.
Qual è il ruolo dell’Amministratore del condominio in caso di mediazione? Cosa prevede la nuova riforma?
Attenzione! La riforma del processo civile attuata con il Decreto Legislativo n. 149/2022 ha modificato la materia stabilendo che la mediazione in condominio possa avvenire anche senza previa autorizzazione all’amministratore da parte dell’assemblea. Una rottura rispetto alla normativa precedente che costringeva l’amministratore a convocare con urgenza i condòmini per ottenere il consenso a partecipare all’incontro di mediazione o, in mancanza dello stesso, a presentarsi alla mediazione senza il nulla osta per chiederne un rinvio propedeutico a una repentina convocazione dell’assemblea.
In pratica, l’amministratore non è più obbligato a convocare l’assemblea dei condòmini per chiedere di essere autorizzato ad avviare o a partecipare ad un procedimento di mediazione.
In precedenza ogni passaggio della mediazione, dall’avvio fino agli incontri o alla discussione dei contenuti della stessa, andava sottoposto all’esame e al voto dell’assemblea.
La nuova riforma consente invece all’amministratore del condominio di attivare, aderirvi e partecipare alla mediazione senza la preventiva delibera assembleare.
L’assemblea dovrà però approvare Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore, in pratica interverrà solo nella fase di accordo finale.
È chiaro che la mediazione non potrà mai concludersi con un solo incontro: l’amministratore infatti dovrà chiedere un rinvio per convocare l’assemblea e ottenere da questa l’autorizzazione a firmare il verbale di mediazione.
Questo nuovo iter della mediazione in condominio ha efficacia già a partire da febbraio 2023.
Come si svolge praticamente una mediazione?
🔺Per le controversie in materia di condominio la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
🔺Al procedimento di mediazione, senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, il condominio è legittimato a partecipare nella persona dell’amministratore.
🔺L’Organismo nomina il Mediatore, informa la parte invitata in mediazione e fissa l’incontro.
🔺Le parti sono assistite da un legale di fiducia e, di fronte al Mediatore, espongono le ragioni della controversia e discutono cercando di intercettare una soluzione condivisa, di mutua utilità.
🔺Eventualmente le parti, su richiesta, possono incontrare il Mediatore anche in sessioni separate.
🔺Durante la mediazione si possono trattare tutti gli aspetti della controversia, compresi i dettagli che riguardano i rapporti interpersonali affinché si possano intercettare soluzioni più durature ed efficaci.
🔺È importante sapere che l’accordo di mediazione, una volta sottoscritto dai legali che assistono le parti, ha direttamente valore di titolo esecutivo e consente ogni azione esecutiva, permettendo ogni azione forzata.
🔺Nel caso in cui gli avvocati delle parti non sottoscrivano l’accordo, per divenire titolo esecutivo, dovrà essere omologato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente, una procedura comunque rapida.
