Come sappiamo, chi vive in un condominio è tenuto a pagare le spese comuni, ossia quelle che vanno dalla pulizia degli spazi comuni, fino a quelle che riguardano l’elettricità o l’acqua utilizzata in condivisione da tutti i condomini.
Nel momento in cui un condòmino non paga le spese comuni dovuti, questo diventa moroso.
In questi casi, l’amministratore del condominio può adire le vie legali, nei confronti dei condòmini morosi, sia in fase di preventivo che di rendiconto. Non serve l’autorizzazione dell’assemblea perché, in base ai dettami dell’art. 1130 del Cod. Civ., questa è una sua attribuzione.
Tuttavia, affinché egli possa agire nei confronti dei condòmini morosi è necessario che il debito sia certo, scaduto e quindi sigibile.
A questo punto, l’amministratore è tenuto ad agire, per riscuotere le quote condominiali non versate dai condòmini morosi, in forza del 1° comma dell’Art. 63 delle Disp. Di Att. (norma inderogabile del Cod. Civ). Egli dovrà provvedere al recupero dei crediti, con un procedimento che, purtroppo, è decisamente più lento e complesso rispetto a quello previsto per altri tipi di debito.
Tuttavia l’amministratore ha l’obbligo, e non la semplice facoltà, di:
✅ agire contro chi non ha pagato entro un massimo di 6 mesi che decorrono dall’approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea;
✅ nominare un avvocato di propria fiducia (anche senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea), il quale avrà il compito di chiedere al tribunale un decreto ingiuntivo che dovrà essere notificato al moroso.
✅ dopo la notifica dell’atto di precetto, scatterà un ultimo avvertimento a pagare entro 10 giorni le somme dovute non ancora corrisposte. Qualora, al termine di questo tempo, dovesse confermarsi l’inadempimento, potranno essere avviate delle azioni esecutive anche di tipo immobiliare.
🔺Il ruolo del creditore!
Contestualmente, può verificarsi che uno dei creditori decida di agire contro il condominio per il pagamento della propria fattura. Il creditore ha anche la facoltà di chiedere un decreto ingiuntivo in tribunale e, dunque, avviare le azioni esecutive. Potrà inoltre esigere dall’amministratore l’elenco completo di tutti i condomini in stato di mora e, così, potrà agire direttamente contro di loro. L’amministratore è dunque tenuto a fornire tutti i dati dei propri assistiti morosi, così come previsto dal già citato art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile. Se il creditore non dovesse essere soddisfatto dai condomini morosi, potrà altresì agire contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti.
RIBADIAMO!! Quello della morosità di un singolo condòmino non è un problema di poco conto, visto e considerato che l’inadempienza del singolo può portare dei danni all’intera comunità. Il creditore insoddisfatto dal condomino moroso, infatti, può decidere di rifarsi sull’interno condominio e, dunque, anche su coloro che avevano provveduto a pagare regolarmente le somme dovute.
🔺Quando il moroso è un inquilino
L’amministratore del condominio, ricordiamolo, può ottenere decreto ingiuntivo solo nei confronti del condomino proprietario che è il soggetto tenuto a corrispondere le somme dovute per il pagamento delle rate condominiali per beni e servizi comuni, ma non di un inquilino. Se per due mesi consecutivi l’inquilino non paga le spese condominiali, pattuite nel contratto di locazione registrato, il condomino proprietario, su sollecito di pagamento fatto dall’amministratore delle spese condominiali ordinarie non pagate, può anche ottenere lo sfratto.
🔺La documentazione per il recupero crediti
La documentazione da produrre al legale per il recupero è:
• copia del preventivo e/o del rendiconto dell’esercizio finanziario approvato dall’assemblea regolarmente ripartito ed inviato al condomino moroso;
• copia conforme all’originale, (autenticata dall’amministratore), del verbale assembleare contenente l’approvazione del preventivo e/o del rendiconto, sempre regolarmente inviato al condomino moroso;
• Lettera/e di sollecito inviata/e al condomino moroso e relativa/e ricevuta di spedizione e/o di ritorno.
– Il legale potrebbe richiedere altra documentazione, oltre queste sopra citate, come per esempio copie di verbali assembleari precedenti, comunicazioni ulteriori inviate al condomino o situazioni debitorie e creditorie del condominio inviate a tutti i condomini.
Se l’amministratore non riesce a produrre una corretta documentazione, difficilmente riuscirà a riscuotere le morosità.
🔺Amministratori è condòmini: regole sulla privacy
Considerando che l’amministratore di condominio è tenuto anche a gestire una lunga serie di dati dei condomini, come i loro riferimenti anagrafici, numeri di telefono o gli indirizzi email e che si tratta di dati sensibili della privacy, è importante che lo faccia nella maniera più idonea e rispettosa, soprattutto nel caso di situazioni particolari, come ad esempio la morosità.
Inutile specificare che l’amministratore di condominio non dovrebbe mai divulgare al pubblico i dati sensibili dei propri assistiti. Li riceve, li conserva e può comunicarli a soggetti terzi solo e unicamente dopo aver ottenuto espresso consenso da parte del diretto interessato. Questo comportamento vale ancora di più quando qualcuno che vive all’interno dello stabile gestito dall’amministratore diventa moroso.
Per quanto riguarda la morosità dei condomini e la tutela della loro privacy, prevista dal Garante, possiamo dire che l’amministratore:
• non può comunicare ad estranei lo stato di messa in mora di un condomino, a meno che il soggetto terzo non sia il creditore del condominio che ha ottenuto dal tribunale il decreto ingiuntivo;
• può però farlo in assemblea, sempre che siano presenti solo i condomini;
• non può esporre nella bacheca condominiale, sul sito internet dedicato al condominio o, comunque, in qualsiasi luogo accessibile a tutti, delle richieste di pagamento. Tale divieto deriva dal fatto che la morosità di un condomino rappresenta un dato che deve restare privato.
