🔷️ PARTIAMO DAL PRINCIPIO

In pratica, cosa ha bloccato e/o paralizzato i lavori del SUPERBONUS 110% ? In poche parole, le banche che hanno acquistato i crediti del SUPERBONUS non riescono più a rivenderli, a causa dei limiti imposti dal famoso e discusso Decreto “Aiuti”, quindi non ne acquistano altri. Le conseguenze? Cantieri fermi nell’incertezza e panico generale, lavori avviati e poi sospesi, cantieri in procinto di cominciare messi in standby fino a nuovo ordine. E poi vogliamo parlare delle imprese implicate nei lavori, improvvisamente a corto di liquidità? O dell’ansia che attanaglia i vari professionisti coinvolti nel progetto e nell’organizzazione dei lavori – da quasi due anni a questa parte – i quali, per il momento, hanno lavorato senza percepire alcun compenso? Ah… e magari citiamo pure lo sgomento dei singoli privati a cui nessuno è riuscito ancora a dare risposte certe perché la verità è che, quelle risposte, nessuno le aveva. Dulcis in fundo, diamo anche due numeri, giusto per farci un’idea più precisa della condizione attuale: secondo le rilevazioni del Centro Studi della Confederazione Nazionale dell’Artigianato e della Piccola e Media Impresa (CNA), le cessioni in attesa di accettazione da parte dei cessionari ammontano a oltre 5 miliardi di euro. Si tratta di una situazione che pone a rischio fallimento oltre 33.000 imprese, espone alla perdita di 150.000 posti di lavoro e che per l’ANCE crea numerose difficoltà anche rispetto all’applicazione degli interventi del PNRR.

🔷️ COSA CAMBIA ORA?

Ricapitolando, fino a questo momento e sempre per effetto del Decreto “Aiuti”, le banche potevano cedere il credito esclusivamente ai clienti professionali privati, a condizione che stipulassero un contratto di conto corrente con la banca cedente o con la banca capogruppo. Questi ultimi, a loro volta, non potevano cederlo ulteriormente. Per fare chiarezza, i clienti professionali privati sono, per esempio: banche, imprese di investimento, di assicurazione, organismi di investimento, fondi pensione, imprese di grandi dimensioni (ossia che possiedono perlomeno due di questi requisiti: bilancio pari a almeno 20 milioni di euro, fatturato netto pari almeno a 40 milioni di euro, fondi propri pari almeno a 2 milioni di euro).
L’importante novità, che potrebbe ribaltare le carte in tavola, è la conferma del Governo di essere intenzionato ad allentare i limiti della cessione del credito. L’Esecutivo infatti ha depositato un emendamento, approvato dalle Commissioni Bilancio e Finanze della Camera, che stanno esaminando il ddl di conversione del Decreto “Aiuti” (DL 50/2022). La legge di conversione del decreto Aiuti, entrerà in vigore prima del 16 luglio 2022. Grazie a questo emendamento la cessione del credito sarà estesa anche ad altri soggetti, con la sola esclusione delle persone fisiche. Dunque le banche non saranno più costrette ad operare solo a favore dei clienti professionali privati, ma potranno cedere il credito anche alle partite IVA, purché siano soggetti diversi da consumatori o utenti. Restano tuttavia invariate le condizioni introdotte dal Decreto Aiuti e cioè:

  • che i cessionari abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca cedente o con la banca capogruppo;
  • che i cessionari non abbiano facoltà di operare ulteriori cessioni.

🔷️ È PREVISTA UNA PROROGA DEL SUPERBONUS?

A questo punto sorge spontanea la domanda “Considerando i tempi perduti, ci sarà anche una proroga del SUPERBONUS”? La risposta da parte del Governo è un secco NO, qualsiasi ipotesi di proroghe è stata scartata per mancanza di coperture. Ergo: i soldi sono finiti!
Intanto, ricordiamo che l’Agenzia delle Entrate ha corretto la circolare che aveva destato qualche dubbio per le unifamiliari, sentenziando che sono agevolabili le spese sostenute entro il 30 giugno 2022 e che, chi entro il 30 settembre 2022 ha completato il 30% dell’intervento complessivo, può ottenere l’agevolazione sulle spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

🔷️ TUTTO È BENE, QUEL CHE FINISCE BENE?

Beh, non è esattamente così perché, qualora si risolvesse il malfunzionamento della cessione del credito, resterebbero altri urgenti questioni da dirimere considerando che il mercato delle costruzioni, in generale, è messo in crisi anche e soprattutto dall’aumento dei prezzi dei materiali e del costo dell’energia. Come sappiamo questi rincari – scatenati dalla pandemia prima, e dalla guerra in Ucraina poi – hanno ridotto la produzione di beni e, di conseguenza, hanno provocato la lievitazione dei prezzi. La scarsa reperibilità dei materiali di conseguenza causa anche ritardi nella realizzazione dei lavori, creando incertezze tra committenti e operatori del settore, i quali per ottenere i bonus devono rispettare le scadenze precise sopra citate.
Il Governo, ci si domanda, metterà in campo misure essenziali per sostenere le imprese affinché riescano a venire a capo di questa storia?
Staremo a vedere, ci penseremo poi o come diceva qualcuno: “Ci penserò domani, dopotutto domani è un altro giorno!”.
Ecco, appunto.

Se solo oggi avete sentito parlare del famoso SUPERBONUS 110, o solo ora ne avete colto le reali potenzialità e/o vantaggi, se proprio in questo momento vi state accingendo a iniziare tutte le pratiche per poterne usufruire… ecco, vi consigliamo di fermarvi!
Sappiate che, da ora innanzi, trovare un’impresa disposta ad accettare i lavori è assai complicato, se non impossibile. Ebbene sì, il Superbonus ha le ore contate nonostante le varie proroghe, approvate negli ultimi mesi. D’altra parte il presidente del Consiglio non ha mai fatto mistero su cosa realmente pensi del superbonus 110%: proprio in un recente intervento a Strasburgo ha dichiarato che non solo non gli piace affatto, ma che lo Stato non ha alcuna intenzione di dilazionare ulteriormente i tempi entro i quali si può accedere al bonus tanto criticato!

️ Ma qual è la scadenza naturale del SUPERBONUS 110?

Prima di tutto, rassicuriamo che chi ha già avviato i lavori, o comunque è in procinto di farlo, ha la garanzia, grazie anche alle ultime modifiche apportate dal consiglio dei Ministri, di riuscire a portarli a termine approfittando appieno del SUPERBONUS. Premesso ciò, ricordiamo che per le villette il termine è fissato al 31 dicembre 2022, ma entro la fine di settembre bisogna aver completato, e saldato, il 30% dei lavori. Per i condomini, invece, “l’ora X” è prevista per il 31 dicembre del prossimo anno.
Tuttavia, nonostante il tempo a disposizione appaia ancora consistente, sappiate che sia per le villette che per i condomini l’accesso al superbonus sembra essere, nei fatti, ormai impossibile. In breve, vi siete mossi tardi nel pianificare i lavori e quel che è fatto è fatto.
Questo perché se da una parte il Governo – con la possibilità della quarta cessione anche ai correntisti – sembra aver sbloccato il meccanismo della cessione del credito, dall’altra ha introdotto una serie di intoppi e difficoltà atti a scoraggiare i condomini che sperano ancora di potere usufruire del SUPERBONUS.

Una di queste è l’obbligo, in vigore dal prossimo 27 maggio, secondo il quale i general contractor dovranno operare, con il contratto di lavoro dell’edilizia, tutti quei lavori che superano quota 70 mila euro, ovvero edifici con almeno due unità familiari. Un obbligo che ovviamente rende meno conveniente accettare una ristrutturazione con superbonus, per cui molti operatori rinunceranno. Un’altra limitazione – non ancora ufficiale in quanto si tratterebbe di un emendamento al decreto Ucraina – è quella per cui tutti i lavori d’importo superiore a 500 mila euro, quindi condomìni con almeno 10 unità abitative, necessiteranno della cosiddetta  certificazione Soa, la stessa richiesta per gli appalti pubblici. Capirete quanto ciò renda ancora più complicato l’avvio di questa macchina dei lavori di ristrutturazione sui condomìni, già di per sé difficile ed estenuante!
In realtà sembrerebbe che tali decisioni siano state prese proprio con l’intento di limitare l’accesso al superbonus molto prima della scadenza naturale della misura.
Che sia un piano politico del nostro Presidente Mario Draghi che non ha mai nascosto la sua avversione per il Superbonus 110?
Ai posteri l’ardua sentenza!

Oggi gli incentivi fiscali rivolti agli interventi edilizi sono davvero numerosi.
Questo perché la svolta ecologica, richiesta dalla UE, con la stesura del piano denominato “Green New Deal”, prevede il raggiungimento delle “emissioni zero” entro il 2050 affinché si riduca l’impatto del climate change.
Per ottenere questo risultato la UE ha messo a disposizione almeno 100 miliardi di euro, per il periodo 2021-2027, propedeutici proprio all’attuazione di un piano d’azione che promuova l’uso efficiente delle risorse passando ad un’economia pulita e circolare in grado di ripristinare la biodiversità e ridurre l’inquinamento.
È chiaro dunque che l’ecologia diventerà sempre di più l’obiettivo principale delle politiche espansive degli Stati comunitari.

Ciò premesso, quanto sono importanti i ruoli dell’amministratore di condominio e degli altri professionisti del settore?

Premettiamo che, per legge, non è obbligatorio affidarsi ad alcun professionista per usufruire dei vari incentivi edilizi, tuttavia la possibilità di errore nel “fai-da-te” e, di conseguenza, il rischio di perdere l’accesso ai bonus, con aggravio di sanzioni, è molto frequente.
Questo perché le norme da rispettare sono assai numerose, complesse e in continua evoluzione.
Anche in assenza di obbligo, quindi, affidarsi ad un Amministratore preparato e soprattutto costantemente aggiornato può fare la differenza tra il vedersi deprezzare il proprio investimento, a discapito degli altri immobili, oppure migliorare la propria efficienza energetica e l’impatto ecologico, sfruttando tali incentivi, così da migliorare e mantenere/aumentare il valore del proprio immobile nel tempo.

Un amministratore preparato si avvarrà innanzitutto di un team di esperti professionisti, ciascuno competente per la propria materia:
✔L’amministratore per gli adempimenti contabili, di riparto e fiscali;
✔L’ingegnere, il Termotecnico, il Geometra e l’Architetto per gli studi di fattibilità, progetto e direzione dei lavori;
✔Il Commercialista per le dichiarazioni fiscali dei condomini o per i visti di conformità relativi alla cessione del credito.

L’Amministratore garantirà inoltre, la corretta suddivisione dei costi tra i condomini, provvederà a riscuotere le quote e soprattutto coordinerà la moltitudine di professionisti, assolutamente indispensabili per il corretto avanzamento dei lavori e il disbrigo delle pratiche burocratiche necessarie ad ottenere i tanto ambiti “Bonus Fiscali”.

Un amministratore di condominio è professionalmente formato per amministrare e curare i beni comuni e i servizi inerenti un condominio. Questa è una professione che oggi, diciamolo, dopo anni di “dilettantismo”e “approssimazione”, necessita di una serie di competenze tecniche acquisite in corsi specifici di formazione, ma sopratutto e direttamente sul campo.
Il ruolo e le mansioni, nonché le responsabilità, di un Amministratore di Condominio sono quindi quelle tipiche di un “potere esecutivo” rispetto a ciò che viene deciso dall’assemblea dei condomini. Inoltre, non scordiamo che all’amministratore è riconosciuta anche l’importane funzione di ‘rappresentante legale’ del condominio.
Un amministratore deve:

  1. occuparsi dei registri dell’anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee;
  2. tenere la contabilità del condominio, oggi facilitato dalle moderne modalità telematiche;
  3. calcolare le spese condominiali e ripartirle equamente tra i condomini;
  4. riscuotere i contributi ed effettuare i pagamenti necessari;
  5. seguire tutti gli adempimenti fiscali;
  6. adoperarsi, su delibera dell’assemblea condominiale, di far eseguire gli eventuali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria;
  7. convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  8. vigilare che il regolamento condominiale sia rispettato;
  9. comunicare ai condomini tutte le informazioni di servizio.

Come si evince, un amministratore di condominio è chiamato, ogni giorno,a svolgere incarichi e compiti tipici di un professionista riconosciuto.
Questo farebbe (giustamente) ipotizzare che esista un albo professionale amministratori di condominio e, come per altre professioni, anche una obbligatorietà di iscrizione.
La verità invece è che attualmente, in Italia, NON esiste alcun obbligo d’iscrizione a un albo professionale (che, nei fatti, non c’è) per svolgere la professione di amministratore condominiale. Questo significa dunque che tale professione NON è regolamentata e neppure, di conseguenza, tutelata.

COSA SI INTENDE PER ORDINE O ALBO PROFESSIONALE?

L’ ordine professionale è una istituzione di autogoverno di una professione riconosciuta dalla legge, il cui fine è garantire la qualità delle attività svolte dai professionisti.
Lo Stato affida ad essa il compito di tenere aggiornato l’albo e il codice deontologico, tutelando la professionalità della categoria.
I soggetti che ne fanno parte devono essere iscritti in un apposito albo, detto appunto albo professionale.
In Italia sono enti pubblici autonomi e il loro compito principale è la tutela dei cittadini in relazione a prestazioni professionali che, essendo di tipo intellettuale, non sono sempre valutabili secondo standard normativi specifici.
Hanno inoltre il compito di garantire la qualità delle prestazioni erogate e la congruità degli onorari applicati. L’esercizio di attività professionale, il cui esercizio è sottoposto all’iscrizione, configura il reato previsto dall’articolo 348 del codice penale, l’esercizio abusivo di una professione. Riguardo i comportamenti censurabili del professionista che non rientrano nella legge ordinaria, possono essere sanzionati con l’ammonimento, la sospensione e la radiazione. Ricordiamo che in Italia l’esercizio abusivo di una professione, riservata per legge agli iscritti ad un albo professionale, costituisce un reato che prevede sino a sei mesi di reclusione e una multa che va da 103 a 516 euro. In Italia esistono oltre 30 ordini ed albi professionali, numero che non combacia con quello degli altri paesi dove, nella maggior parte dei casi, conoscono esclusivamente l’albo dei medici e quello degli avvocati, come in Cina, Gran Bretagna, USA, se menzioniamo i paesi più grandi e con le economie più sviluppate.
L’iscrizione all’albo è fondamentale soprattutto per chi intende svolgere la libera professione, perché consente di firmare progetti, perizie, consulenze, certificazioni, ecc., la cui mancanza è punibile penalmente.

REQUISITI OBBLIGATORI PER SVOLGERE L’ATTIVITÀ DI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Premesso dunque che, al momento, non esiste ancora un albo professionale che tuteli la professione dell’Amministratore di condominio, bisogna però ribadire che, secondo l’Articolo 71 bis Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, chi desidera svolgere professionalmente questa attività deve comunque essere in possesso di specifici requisiti.
Tali requisiti variano a seconda che la professione sia svolta da una società o da una singola persona fisica.
Nel primo caso, l’amministratore di condominio deve essere uno degli amministratori della società e deve essere un socio illimitatamente responsabile.
Nel caso, più comune, che l’amministratore di condominio sia una persone fisica, questa non deve mai aver ricevuto condanne per delitti contro la PA; non deve essere stata interdetta o inabilitata; deve obbligatoriamente aver frequentato un corso di formazione specifico per amministratori di condominio; deve essere in possesso di almeno di un diploma di scuola secondaria di secondo grado; non deve essere stata sottoposta a misure di prevenzione poi diventate definitive;
deve essere in possesso dei diritti civili; deve effettuare, annualmente, formazione nell’ambito dell’amministrazione condominiale (aggiornamento amministratori di condominio).

Venerdì 4 Febbraio 2022 (09:00 – 13:00)
Centro Congressi “Roma Eventi – Piazza di Spagna”, Via Alibert, 5/A

La prenotazione è obbligatoria e va effettuata attraverso il sito anaciroma.it al link sottostante.
Sono stati richiesti i crediti formativi ANACI.

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È on-line la nuova campagna di comunicazione sui media dell’ANACI Abruzzo.
Il Tema? Gli Amministratori Qualificati ANACI si prendono cura del bene più prezioso che tu abbia: la tua casa!

In partenza il nuovo corso di avviamento alla professione di amministratore condominiale e immobiliare organizzato da ANACI Pescara.

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Superbonus del 100%, le informazioni per i condòmini

Cosa dovrebbero perciò sapere oggi i Condòmini? comunque gli amministratori vogliano trasferire le informazioni, immediatamente con un’Assemblea propedeutica, oppure tramite note informative inviate con scopo “preparatorio”.

Perché la fretta “cattiva consigliera”? Teniamo conto che le Assemblee ancora oggi sono molto complesse, che probabilmente la situazione sanitaria Covid peggiorerà con il passare dei giorni e con l’avvicinarsi della cattiva stagione, che forse sarebbero ancora auspicabili solo all’aperto, ove non si scontrino con la Privacy; ma consideriamo anche che si profilano, almeno sulla carta, due buone notizie, quella della possibile approvazione dell’emendamento relativo alla possibilità di tenere Assemblee parzialmente in via telematica (agevolando non poco le cose, anche se medesima istanza, riproposta già 3 volte da marzo ad oggi, sinora è stata stralciata dal Parlamento) e un allungamento dei termini relativi al super bonus 110% quantomeno per tre anni se non addirittura, come ultimamente dichiarato e sia dal Ministro competente che da diversi altri rappresentanti della maggioranza, divenendo addirittura strutturalequindi senza una scadenza, almeno sinché un’altra legge non andrà ad abrogarlo.

Teniamo presente che come anticipato ormai da oltre due mesi, il provvedimento del bonus è strettamente legato con il Recovery Fund e che quindi un provvedimento che lo porti ad allungare i termini risulterà indispensabile per poter sperare da parte dello Stato di ricevere le successive tranches di finanziamento europeo; così come ormai dichiarato da diversi esponenti governativi.

 Cumulo superbonus e altre detrazioni

Temporeggiare sarebbe quindi la migliore strategia, ma chi avesse fretta o fosse in qualche modo pressato dagli amministrati, cosa dovrebbe fare in questo momento?

Quali sono i punti da considerare e da far comprendere ai Condòmini?

Alla prima Assemblea i Condòmini dovranno comprendere che in questo frangente risulterà ben difficile “fare i furbi all’italiana”, considerando le obbligatorie asseverazioni tecniche, con risvolti anche penali per i professionisti che non risulteranno quindi “molto compiacenti”, le certificazioni da parte dei consulenti fiscali, anch’essi con pesanti responsabilità di controllo di presenza delle stesse asseverazioni, e, soprattutto, il fatto che la “pena prestabilita” risulta ben pesante e pari alla resa allo Stato dell’intero bonus fiscale, oltre a sanzioni ed interessi moratori; per intenderci, ad esempio, sarà opportuno cercare di guadagnare “realmente” 2,2 classi energetiche, piuttosto che 1,8 cercando di farle passare per le 2.

Secondariamente occorrerà che essi prendano atto che cercare di agire con un solo anno a disposizione li porrebbe a rischio maggiore rispetto a quanto sopra e che invece la ponderazione e la calma nei ragionamenti non potranno che far bene alla loro stessa tranquillità futura

Anche i prodotti bancari nati appositamente iniziano a essere conosciuti oggi in via informale, occorrerà attendere la formalizzazione e soprattutto che anche i direttori e funzionari delle agenzie più sperdute vengono a conoscenza dei dettagli di tale tipologia contrattuale; ad oggi non conviene parlarne tanto, perché diverse bozze contrattuali sono state poi riviste in funzione del trapelare di altre assunte dalla “concorrenza”.

 Superbonus, conformità urbanistica e agibilità

Volessimo perciò parlare oggi di assemblea, la volessimo affrontare a prescindere dalle difficoltà sopra e più volte e da più parti segnalate, magari perché “pressati” da Condòmini frettolosi, cosa potremmo porre all’ordine del giorno?

Superbonus del 100%, l’importanza della fattibilità

Sicuramente soltanto una delibera per l’affidamento di un incarico ad un tecnico bravo e di fiducia che ci proponga uno studio ed un “progetto di fattibilità” (non intendendolo nel vero senso della parola, ma bensì semplici consigli/linee guida d’intervento che possano portare al raggiungimento dell’obbligatorio “salto” in positivo delle 2 classi energetiche).

Si comprenda poi che se la fattibilità risultasse negativa (cosa per altro difficile, perché pressoché tutto si può fare e, solitamente, è il costo ad impedirlo … al contrario di oggi …) o se comunque il piano di intervento proposto risultasse non conforme ad aspettative dei condomini, quindi bocciato l’intervento nella sua globalità, cosa difficile vista la (quasi) gratuità, ma da non scartarsi a priori perché nel caso ad esempio di “interventi interni” qualcuno potrebbe opporsi per il “fastidio” di avere gli operai in casa .., il compenso si dovrà saldare e di esso si potrà recuperare “solo” il 50% della spesa in 10 annise invece, come probabile, lo studio risultasse positivo, si procederà con ulteriori riunioni ed anche detta spesa professionale potrà poi rientrare nel calderone del 110% e non potrà quindi che risultare un ottimo investimento.

Nella stessa prima Assemblea sarà necessario creare un fondo iniziale con le relative rate straordinarie, poi anch’esso “scontabile” o comunque recuperabile (quasi tutto) con il procedere dei lavori.

 Ecobonus al 110 senza superbonus

In base ai risultati dello “studio di fattibilità” si profileranno quindi 2 diverse ipotesi: interventi che possono riguardare SOLO impianti o parti comuni, oppure, in alternativa interventi che per garantire il raggiungimento del miglioramento di due prevedono anche opere da effettuarsi all’interno delle singole unità immobiliari (il cambio degli infissi ad esempio, così come quello delle caldaie per il riscaldamento autonomo negli edifici di tale fattispecie).

Nel primo caso potremmo procedere con grande tranquillità (forse, visto che in mancanza di specifiche da parte delle istituzioni qualche tecnico ritiene comunque a “rischio” anche tale ipotesi, eventualmente comunque “inficiata” (secondo tale corrente di pensiero) da eventuali violazioni edilizie anche private …), magari già pensando subito a come organizzare una ulteriore adunanza; nel secondo caso invece la questione si fa indubbiamente più complessa, con due possibili criticità: il rifiuto, non così remoto, da parte di qualche singolo proprietario all’accesso di operai nell’appartamento mentre “vissuto”, l’eventuale violazione edilizia interna che potrebbe pregiudicare il tutto (come detto a parere di una corrente massiccia di professionisti tecnici, in mancanza di note esplicative statali, per altro difficili e indubbiamente complesse) o comunque certamente escludere dal risultare “trascinabile” la singola unità, mettendo magari a rischio la somma di interventi idonei al raggiungimento delle 2 classi necessarie.

Superbonus del 100%, cosa fare dopo lo studio di fattibilità? L’amministratore alle prese con cessioni e sconti

Acquisito lo “studio” iniziale, comunque, prima di procedere con una successiva Assemblea:

– nel caso più semplice si dovrà acquisire solo una dichiarazione di intenti sottoscritta da tutti i Contribuenti Condòmini (che come visto in altri contesti risultano ben più dei Condòmini stessi), il più possibile vincolante (per quanto essa possa esserlo) relativamente al successivo utilizzo del Bonus (Cessione (banca o azienda con sconto in fattura deciderà poi l’Assemblea) o trattenimento del Bonus e successiva detrazione nei 5 anni, non perdendone alcun punto percentuale (ipotesi remota, ma non scartabile a priori)) e l‘amministratore, al massimo, potrà valutare se eventuali esigenze preesistenti (caldaia vetusta, facciata da manutenere, tetto da sostituire, frontalini da porre in sicurezza, ecc. ecc.) possano o meno rientrare in tutto o in parte del “piano di intervento” (molti Cittadini probabilmente si aspetteranno di si, ma così non sarà sempre, ad esempio a riguardo di un tetto “NON superficie a protezione di volumetria disperdente” rientreranno i costi di coibentazione (in molte Regioni obbligatoria contestualmente all’intervento) del solaio del sottotetto e una parte delle strutture necessarie (ponteggio, salva persone, ecc.) in proporzione a tale intervento di contenimento del calore, ma non la copertura esterna e le rimanenti spese ad essa accessorie; se i frontalini possano o no essere compresi, molto dipenderà dalla zona sismica in cui si trova l’edificio e dal fatto o meno che il tecnico possa ritenerli indispensabili per evitare “ponti termici” innescati dal quasi certo nuovo cappotto; ecc. ecc.);

– nel caso più complesso, quello in cui anche gli interventi sulle unità private andranno obbligatoriamente a contribuire al necessario miglioramento energetico, oltre a quanto sopra, prima di una nuova riunione ufficiale, l’amministrazione dovrebbe (cercare di ..) ottenere anche una dichiarazione sottoscritta da parte dei singoli relativa “allo stato dei luoghi”, in sintesi se siano o meno esistenti nell’appartamento specifico eventuali violazioni edilizie e, se si, valutare con altro (o medesimo) studio tecnico se sanabile oppure no (e se vi sia o meno la volontà, dinanzi all’appetibilità dell’ingente bonus fiscale e all’indiscutibile innalzamento del valore dell’immobile), oltre a ciò si dovrà anche chiedere la disponibilità agli interventi “interni” a prescindere dalla regolarità dell’immobile (come già accennato non è affatto certo che, nonostante la gratuità, tutti siano disposti a far accedere ed operare operai all’interno di un appartamento “vissuto”).

 Superbonus, la documentazione necessaria

Acquisiti i dati sopra esposti, sia in un caso che nell’altro, chieste magari correzioni al tecnico, quando necessario, in base alle disponibilità acquisite (se qualcuno avesse negato l’accesso all’appartamento, risulterà necessario comprendere quanto tale diniego possa incidere, ad esempio, sull’APE Convenzionale finale, ecc.) e valutato quanto certamente compreso nel SuperBonus e quanto invece necessario per l’edifico particolare, ma non scontabile al 110%, si potrà indire una nuova Assemblea con ordine del giorno “ponderato” e “puntualizzazione” dei risultati ottenuti; nel primo caso si potranno magari presentare già dei preventivi di massima e varie alternative operative; nel secondo caso sarà invece opportuno primariamente “ragionare” sul da farsi, nel caso di violazioni edilizie appurate (qualche “esperto” paventa oggi anche la possibilità di azione legale contro il “cattivo” vicino … ma, soprattutto se i tempi non venissero allungati, personalmente la vedo come un’ipotesi lunga, complicata, senza certezza di risultati, nonché “antipatica” nei rapporti di vicinato anche futuri, perciò meglio la diplomazia, ove possibile) o di problematiche d’accesso alle singole unità.

Superbonus del 100%, i lavori

Allo step 2, per gli edifici più “fortunati” o allo step 3 (o 4) per quelli con più problemi sopra segnalati si andranno anche a presentare le alternative burocratiche percorribili:

– affidamento del tutto ad un General Contractor, con meno problemi burocratici e minori “beghe” per gli amministratori (si veda l’infinità di documenti da produrre, evidenziata anche dalla gran parte delle testate economiche più diffuse, quasi totalmente delegabile all’esperienza di dette figure aziendali), ma maggiori rischi tecnici (in tanti temono, con l’avvento dei prezzi massimi per genere di intervento fissati dal MISE, che alcune possano lucrare sulla qualità dei materiali e della posa “per starci dentro”) e, in alcuni casi, anche economici (come si è evidenziato nel periodo del precedente ecobonus, con ESC o troppo piccole che non sono risultate in grado di giungere sino alla fine dei lavori, o quanto meno di protrarli per troppo tempo, anche 3 o 4 anni, come molti purtroppo sanno); si dovranno quindi prediligere in tal senso società affermate e con solide basi economiche, oltre che, indubbiamente, quelle che “concedono” la scelta di ditte di fiducia e, ancor più, di tecnici scelti dal committente (anche le General Contractor non sono tutte uguali e le ultime riportate risultano prerogative necessarie per una scelta non avventata); a proposito di tali realtà, si tenga altresì conto che non tutte accettano tutto, alcune gradiscono solo edifici piccoli, altre solo edifici da una certa dimensione in su, alcune solo con riscaldamento centralizzato (ma attenzione ad eventuali vincoli in tal senso), altre “anche” quelli con l’autonomo, ecc. ecc., occorrerà quindi guardarsi il più possibile intorno e “tenere più porte aperte” in base alle esigenze dei vari immobili.

 Superbonus 110% ed efficienza dell’Amministratore

– Una alternativa sarà identificare una ditta (in realtà ditte) locale e di fiducia che sia disposta allo “sconto in fattura”, “arrangiandosi” poi lei (loro) con la banca (ma questa è in realtà, soprattutto in diversi contesti locali, una missione pressoché impossibile);

– L’altra alternativa, la migliore forse per i Proprietari-Condòmini, ma molto “pesante” per gli amministratori (che dovranno quindi ben quantificare la mole di lavoro, pesarla economicamente e proporre il relativo compenso in Assemblea) è quella di rivolgersi direttamente al sistema bancario (con un’analisi prima delle stesse offerte e di eventuali criticità o opportunità in base anche alla tipologia e alla situazione dell’edificio particolare, già essa complessa, eventualmente parleremo in altra occasione delle anticipazioni che stanno iniziando a palesarsi), ottenendo così una disponibilità di cassa diretta che darà modo di poter “contare di più” nei confronti dei tecnici e, soprattutto, delle diverse imprese coinvolte (potendole anche primariamente scegliere più liberamente e, magari, mixandole a piacimento, anziché in modo “imposto”, con ad esempio ottima impresa edile, ma scarsa impresa dalla prima (o dal GeneralC.) “scelta” per il posizionamento dei pannelli solari, del fotovoltaico, o quant’altro di “trainabile”).

La delibera “finale” dovrà risultare ben chiara (così come, anche e come sempre, quelle intermedie) e tendente a sottolineare le possibili criticità e responsabilità (cambiasse idea in fase uno dei proprietari che inizialmente aveva dato la propria indispensabile disponibilità a sostituire gli infissi?); il perché si sia scelta l’alternativa A, piuttosto che B; dovrà sottolineare i rischi fiscali comunque presenti, nonché le caratteristiche eventuali del contratto bancario (che spesso prevederà, fra l’altro, un verbale ad hoc ed imposto); la presa coscienza, sempre eventuale, dei costi dell’eventuale necessario “prestito ponte” previsto dalla banca per l’avvio delle opere (in mancanza, ovviamente, sino al primo step dello stato di avanzamento lavori di un credito fiscale esistente e quindi “cedibile”), la creazione (in alternativa, ma non solo) di un fondo condominiale specifico per le spese di avvio (poi comunque “recuperabili) o comunque non detraibili, quali ad esempio alcuni costi burocratici e, indubbiamente, il compenso dell’amministratore, qualora non “responsabile dei lavori” (salvo le indubbie responsabilità invece in capo alla committenza).

Insomma, una bella mole di lavoro, tanti rischi e tante responsabilità, comunque la vogliamo vedere e qualsiasi sia la scelta finale dell’Assemblea, come Confabitare, ad esempio, stiamo perciò organizzando centri di consulenza in proposito su tutto il territorio nazionale. In bocca al lupo a tutti.

 Superbonus e cessione del credito, come funziona?
Fonte: https://www.condominioweb.com/superbonus-alcune-utili-e-dettagliate-informazioni-per-lamministratore.17344

Quando l’amministratore ha diritto di entrare in casa dei condòmini? Quando no?

Avv. Alessandro Gallucci

Si sente spesso dire che l’amministratore ha necessità di accedere alle unità immobiliari in proprietà esclusiva, per sopralluoghi, verifiche, ecc. ma il condòmino non glielo consente.

È meno frequente, ma non raro che si senta dire che l’amministratore è troppo invadente, pretende di entrare negli appartamenti senza preavviso e prefigurando conseguenze nefaste ove sia impedito l’ingresso.

Insomma l’accesso alle abitazioni da parte dell’amministratore di condominio è questione che fa discutere e rispetto alla quale, anche in ragione delle domande che spesso ci giungono, merita attenzione.

Accesso al fondo altrui, le regole generali

Ai sensi dell’art. 843, primo e secondo comma, c.c.

“Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.”

Ai fini che ci interessano l’abitazione e le parti comuni di un edificio in condominio devono essere considerati una sorta di fondi confinanti, sicché il condòmino è tenuto a dare accesso alla sua abitazione, come dice la norma sempre che ne sia riconosciuta la necessità, se ciò serve alla manutenzione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.

Si badi: il fatto che concedere l’accesso al fondo è obbligatorio se ne venga riconosciuta la necessità vuol dire che l’accedente può farlo, in mancanza di accordo volontario, solamente se un giudice dispone questa possibilità che va valutata considerando ogni alternativa normalmente praticabile per raggiungere il medesimo risultato.

Oltre all’accesso per lavori, c’è un’altra possibilità, che poi è quella che si attaglia al caso descrittoci dal nostro lettore: l’esercizio di una servitù.

Recita l’art. 1027 c.c. “La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

Nel nostro caso la servitù consiste nel diritto di accesso per poter intervenire sugli impianti condominiali, ovvero semplicemente per verificarne lo stato di conservazione

Accesso alle abitazioni da parte dell’amministratore, quando è un diritto

Lo abbiamo accennato, qui vedremo più nello specifico le ipotesi maggiormente ricorrenti in relazione alle quali l’amministratore – con ciò intendendo il condominio – ha diritto di eseguire l’accesso nelle abitazioni dei condòmini. Concordato chiaramente, ma all’occorrenza anche senza preavviso, ma sempre autorizzato.

Questi i casi:

  • espressa previsione contenuta in un regolamento contrattuale;
  • necessità di fare eseguire interventi di manutenzione di impianti condominiali non altrimenti raggiungibili;
  • necessità di verificare lo stato di conservazione di impianti condominiali non altrimenti verificabile;
  • necessità di verificare la presenza di conseguenze dannose derivanti da rotture e/o malfunzionamento di impianti condominiali non altrimenti verificabili;
  • esistenza di servitù previste dagli atti ovvero esistenti per destinazione del padre di famiglia (si pensi alla presenza di un impianto di autoclave condominiale in un giardino in proprietà esclusiva, ecc.).

In ciascuna di queste circostanze l’amministratore, ricorrendone la necessità, ha diritto di accedere.

Il condòmino non può opporsi né al semplice sopralluogo, né tanto meno agli eventuali conseguenti lavori da eseguirsi per il ripristino del normale funzionamento delle cose comuni.

Diversamente e qui torniamo alle questioni posteci dal nostro lettore, è del tutto normale che le conseguenze dell’opposizione all’ingresso rappresentino una condotta che può portare ad una richiesta risarcitoria per i danni ai beni comuni nonché a quelli di altri condòmini che dovessero subirne. Idem per i danni all’abitazione di chi si è opposto all’ingresso: come poter reclamare un danno o quanto meno tutto il danno se impedendo l’ingresso si è causato o aggravato il medesimo?

Accesso alle abitazioni da parte dell’amministratore, quando ci si può opporre?

Queste le ipotesi più ricorrenti nelle quali l’amministratore ha diritto d’ingresso e le eventuali conseguenze per l’impedimento.

In altri casi, cioè quelli in cui l’abitazione non è soggetta a servitù, verifiche, ecc. concedere l’accesso all’amministratore è mero atto di cortesia, nessun obbligo di concedere l’accesso.

Perché d’altronde l’amministratore dovrebbe entrare in casa dei condòmini se non vi sono questioni riguardanti parti e impianti comuni da verificare ed affrontare?

Si potrebbe obiettare: per verificare lo stato di conservazione dell’appartamento. Egli, però, non ha nessun obbligo in tal senso e quindi conseguentemente nessun potere di imporre l’accesso. Dell’unità immobiliare è custode il singolo condòmino ed è a lui che si deve addebitare ogni responsabilità per danni derivanti dalla stessa.

Fonte: https://www.condominioweb.com/quando-lamministratore-ha-diritto-di-entrare-in-casa-dei-condomini.17140

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