È on-line la nuova campagna di comunicazione sui media dell’ANACI Abruzzo.
Il Tema? Gli Amministratori Qualificati ANACI si prendono cura del bene più prezioso che tu abbia: la tua casa!

In partenza il nuovo corso di avviamento alla professione di amministratore condominiale e immobiliare organizzato da ANACI Pescara.

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Superbonus del 100%, le informazioni per i condòmini

Cosa dovrebbero perciò sapere oggi i Condòmini? comunque gli amministratori vogliano trasferire le informazioni, immediatamente con un’Assemblea propedeutica, oppure tramite note informative inviate con scopo “preparatorio”.

Perché la fretta “cattiva consigliera”? Teniamo conto che le Assemblee ancora oggi sono molto complesse, che probabilmente la situazione sanitaria Covid peggiorerà con il passare dei giorni e con l’avvicinarsi della cattiva stagione, che forse sarebbero ancora auspicabili solo all’aperto, ove non si scontrino con la Privacy; ma consideriamo anche che si profilano, almeno sulla carta, due buone notizie, quella della possibile approvazione dell’emendamento relativo alla possibilità di tenere Assemblee parzialmente in via telematica (agevolando non poco le cose, anche se medesima istanza, riproposta già 3 volte da marzo ad oggi, sinora è stata stralciata dal Parlamento) e un allungamento dei termini relativi al super bonus 110% quantomeno per tre anni se non addirittura, come ultimamente dichiarato e sia dal Ministro competente che da diversi altri rappresentanti della maggioranza, divenendo addirittura strutturalequindi senza una scadenza, almeno sinché un’altra legge non andrà ad abrogarlo.

Teniamo presente che come anticipato ormai da oltre due mesi, il provvedimento del bonus è strettamente legato con il Recovery Fund e che quindi un provvedimento che lo porti ad allungare i termini risulterà indispensabile per poter sperare da parte dello Stato di ricevere le successive tranches di finanziamento europeo; così come ormai dichiarato da diversi esponenti governativi.

 Cumulo superbonus e altre detrazioni

Temporeggiare sarebbe quindi la migliore strategia, ma chi avesse fretta o fosse in qualche modo pressato dagli amministrati, cosa dovrebbe fare in questo momento?

Quali sono i punti da considerare e da far comprendere ai Condòmini?

Alla prima Assemblea i Condòmini dovranno comprendere che in questo frangente risulterà ben difficile “fare i furbi all’italiana”, considerando le obbligatorie asseverazioni tecniche, con risvolti anche penali per i professionisti che non risulteranno quindi “molto compiacenti”, le certificazioni da parte dei consulenti fiscali, anch’essi con pesanti responsabilità di controllo di presenza delle stesse asseverazioni, e, soprattutto, il fatto che la “pena prestabilita” risulta ben pesante e pari alla resa allo Stato dell’intero bonus fiscale, oltre a sanzioni ed interessi moratori; per intenderci, ad esempio, sarà opportuno cercare di guadagnare “realmente” 2,2 classi energetiche, piuttosto che 1,8 cercando di farle passare per le 2.

Secondariamente occorrerà che essi prendano atto che cercare di agire con un solo anno a disposizione li porrebbe a rischio maggiore rispetto a quanto sopra e che invece la ponderazione e la calma nei ragionamenti non potranno che far bene alla loro stessa tranquillità futura

Anche i prodotti bancari nati appositamente iniziano a essere conosciuti oggi in via informale, occorrerà attendere la formalizzazione e soprattutto che anche i direttori e funzionari delle agenzie più sperdute vengono a conoscenza dei dettagli di tale tipologia contrattuale; ad oggi non conviene parlarne tanto, perché diverse bozze contrattuali sono state poi riviste in funzione del trapelare di altre assunte dalla “concorrenza”.

 Superbonus, conformità urbanistica e agibilità

Volessimo perciò parlare oggi di assemblea, la volessimo affrontare a prescindere dalle difficoltà sopra e più volte e da più parti segnalate, magari perché “pressati” da Condòmini frettolosi, cosa potremmo porre all’ordine del giorno?

Superbonus del 100%, l’importanza della fattibilità

Sicuramente soltanto una delibera per l’affidamento di un incarico ad un tecnico bravo e di fiducia che ci proponga uno studio ed un “progetto di fattibilità” (non intendendolo nel vero senso della parola, ma bensì semplici consigli/linee guida d’intervento che possano portare al raggiungimento dell’obbligatorio “salto” in positivo delle 2 classi energetiche).

Si comprenda poi che se la fattibilità risultasse negativa (cosa per altro difficile, perché pressoché tutto si può fare e, solitamente, è il costo ad impedirlo … al contrario di oggi …) o se comunque il piano di intervento proposto risultasse non conforme ad aspettative dei condomini, quindi bocciato l’intervento nella sua globalità, cosa difficile vista la (quasi) gratuità, ma da non scartarsi a priori perché nel caso ad esempio di “interventi interni” qualcuno potrebbe opporsi per il “fastidio” di avere gli operai in casa .., il compenso si dovrà saldare e di esso si potrà recuperare “solo” il 50% della spesa in 10 annise invece, come probabile, lo studio risultasse positivo, si procederà con ulteriori riunioni ed anche detta spesa professionale potrà poi rientrare nel calderone del 110% e non potrà quindi che risultare un ottimo investimento.

Nella stessa prima Assemblea sarà necessario creare un fondo iniziale con le relative rate straordinarie, poi anch’esso “scontabile” o comunque recuperabile (quasi tutto) con il procedere dei lavori.

 Ecobonus al 110 senza superbonus

In base ai risultati dello “studio di fattibilità” si profileranno quindi 2 diverse ipotesi: interventi che possono riguardare SOLO impianti o parti comuni, oppure, in alternativa interventi che per garantire il raggiungimento del miglioramento di due prevedono anche opere da effettuarsi all’interno delle singole unità immobiliari (il cambio degli infissi ad esempio, così come quello delle caldaie per il riscaldamento autonomo negli edifici di tale fattispecie).

Nel primo caso potremmo procedere con grande tranquillità (forse, visto che in mancanza di specifiche da parte delle istituzioni qualche tecnico ritiene comunque a “rischio” anche tale ipotesi, eventualmente comunque “inficiata” (secondo tale corrente di pensiero) da eventuali violazioni edilizie anche private …), magari già pensando subito a come organizzare una ulteriore adunanza; nel secondo caso invece la questione si fa indubbiamente più complessa, con due possibili criticità: il rifiuto, non così remoto, da parte di qualche singolo proprietario all’accesso di operai nell’appartamento mentre “vissuto”, l’eventuale violazione edilizia interna che potrebbe pregiudicare il tutto (come detto a parere di una corrente massiccia di professionisti tecnici, in mancanza di note esplicative statali, per altro difficili e indubbiamente complesse) o comunque certamente escludere dal risultare “trascinabile” la singola unità, mettendo magari a rischio la somma di interventi idonei al raggiungimento delle 2 classi necessarie.

Superbonus del 100%, cosa fare dopo lo studio di fattibilità? L’amministratore alle prese con cessioni e sconti

Acquisito lo “studio” iniziale, comunque, prima di procedere con una successiva Assemblea:

– nel caso più semplice si dovrà acquisire solo una dichiarazione di intenti sottoscritta da tutti i Contribuenti Condòmini (che come visto in altri contesti risultano ben più dei Condòmini stessi), il più possibile vincolante (per quanto essa possa esserlo) relativamente al successivo utilizzo del Bonus (Cessione (banca o azienda con sconto in fattura deciderà poi l’Assemblea) o trattenimento del Bonus e successiva detrazione nei 5 anni, non perdendone alcun punto percentuale (ipotesi remota, ma non scartabile a priori)) e l‘amministratore, al massimo, potrà valutare se eventuali esigenze preesistenti (caldaia vetusta, facciata da manutenere, tetto da sostituire, frontalini da porre in sicurezza, ecc. ecc.) possano o meno rientrare in tutto o in parte del “piano di intervento” (molti Cittadini probabilmente si aspetteranno di si, ma così non sarà sempre, ad esempio a riguardo di un tetto “NON superficie a protezione di volumetria disperdente” rientreranno i costi di coibentazione (in molte Regioni obbligatoria contestualmente all’intervento) del solaio del sottotetto e una parte delle strutture necessarie (ponteggio, salva persone, ecc.) in proporzione a tale intervento di contenimento del calore, ma non la copertura esterna e le rimanenti spese ad essa accessorie; se i frontalini possano o no essere compresi, molto dipenderà dalla zona sismica in cui si trova l’edificio e dal fatto o meno che il tecnico possa ritenerli indispensabili per evitare “ponti termici” innescati dal quasi certo nuovo cappotto; ecc. ecc.);

– nel caso più complesso, quello in cui anche gli interventi sulle unità private andranno obbligatoriamente a contribuire al necessario miglioramento energetico, oltre a quanto sopra, prima di una nuova riunione ufficiale, l’amministrazione dovrebbe (cercare di ..) ottenere anche una dichiarazione sottoscritta da parte dei singoli relativa “allo stato dei luoghi”, in sintesi se siano o meno esistenti nell’appartamento specifico eventuali violazioni edilizie e, se si, valutare con altro (o medesimo) studio tecnico se sanabile oppure no (e se vi sia o meno la volontà, dinanzi all’appetibilità dell’ingente bonus fiscale e all’indiscutibile innalzamento del valore dell’immobile), oltre a ciò si dovrà anche chiedere la disponibilità agli interventi “interni” a prescindere dalla regolarità dell’immobile (come già accennato non è affatto certo che, nonostante la gratuità, tutti siano disposti a far accedere ed operare operai all’interno di un appartamento “vissuto”).

 Superbonus, la documentazione necessaria

Acquisiti i dati sopra esposti, sia in un caso che nell’altro, chieste magari correzioni al tecnico, quando necessario, in base alle disponibilità acquisite (se qualcuno avesse negato l’accesso all’appartamento, risulterà necessario comprendere quanto tale diniego possa incidere, ad esempio, sull’APE Convenzionale finale, ecc.) e valutato quanto certamente compreso nel SuperBonus e quanto invece necessario per l’edifico particolare, ma non scontabile al 110%, si potrà indire una nuova Assemblea con ordine del giorno “ponderato” e “puntualizzazione” dei risultati ottenuti; nel primo caso si potranno magari presentare già dei preventivi di massima e varie alternative operative; nel secondo caso sarà invece opportuno primariamente “ragionare” sul da farsi, nel caso di violazioni edilizie appurate (qualche “esperto” paventa oggi anche la possibilità di azione legale contro il “cattivo” vicino … ma, soprattutto se i tempi non venissero allungati, personalmente la vedo come un’ipotesi lunga, complicata, senza certezza di risultati, nonché “antipatica” nei rapporti di vicinato anche futuri, perciò meglio la diplomazia, ove possibile) o di problematiche d’accesso alle singole unità.

Superbonus del 100%, i lavori

Allo step 2, per gli edifici più “fortunati” o allo step 3 (o 4) per quelli con più problemi sopra segnalati si andranno anche a presentare le alternative burocratiche percorribili:

– affidamento del tutto ad un General Contractor, con meno problemi burocratici e minori “beghe” per gli amministratori (si veda l’infinità di documenti da produrre, evidenziata anche dalla gran parte delle testate economiche più diffuse, quasi totalmente delegabile all’esperienza di dette figure aziendali), ma maggiori rischi tecnici (in tanti temono, con l’avvento dei prezzi massimi per genere di intervento fissati dal MISE, che alcune possano lucrare sulla qualità dei materiali e della posa “per starci dentro”) e, in alcuni casi, anche economici (come si è evidenziato nel periodo del precedente ecobonus, con ESC o troppo piccole che non sono risultate in grado di giungere sino alla fine dei lavori, o quanto meno di protrarli per troppo tempo, anche 3 o 4 anni, come molti purtroppo sanno); si dovranno quindi prediligere in tal senso società affermate e con solide basi economiche, oltre che, indubbiamente, quelle che “concedono” la scelta di ditte di fiducia e, ancor più, di tecnici scelti dal committente (anche le General Contractor non sono tutte uguali e le ultime riportate risultano prerogative necessarie per una scelta non avventata); a proposito di tali realtà, si tenga altresì conto che non tutte accettano tutto, alcune gradiscono solo edifici piccoli, altre solo edifici da una certa dimensione in su, alcune solo con riscaldamento centralizzato (ma attenzione ad eventuali vincoli in tal senso), altre “anche” quelli con l’autonomo, ecc. ecc., occorrerà quindi guardarsi il più possibile intorno e “tenere più porte aperte” in base alle esigenze dei vari immobili.

 Superbonus 110% ed efficienza dell’Amministratore

– Una alternativa sarà identificare una ditta (in realtà ditte) locale e di fiducia che sia disposta allo “sconto in fattura”, “arrangiandosi” poi lei (loro) con la banca (ma questa è in realtà, soprattutto in diversi contesti locali, una missione pressoché impossibile);

– L’altra alternativa, la migliore forse per i Proprietari-Condòmini, ma molto “pesante” per gli amministratori (che dovranno quindi ben quantificare la mole di lavoro, pesarla economicamente e proporre il relativo compenso in Assemblea) è quella di rivolgersi direttamente al sistema bancario (con un’analisi prima delle stesse offerte e di eventuali criticità o opportunità in base anche alla tipologia e alla situazione dell’edificio particolare, già essa complessa, eventualmente parleremo in altra occasione delle anticipazioni che stanno iniziando a palesarsi), ottenendo così una disponibilità di cassa diretta che darà modo di poter “contare di più” nei confronti dei tecnici e, soprattutto, delle diverse imprese coinvolte (potendole anche primariamente scegliere più liberamente e, magari, mixandole a piacimento, anziché in modo “imposto”, con ad esempio ottima impresa edile, ma scarsa impresa dalla prima (o dal GeneralC.) “scelta” per il posizionamento dei pannelli solari, del fotovoltaico, o quant’altro di “trainabile”).

La delibera “finale” dovrà risultare ben chiara (così come, anche e come sempre, quelle intermedie) e tendente a sottolineare le possibili criticità e responsabilità (cambiasse idea in fase uno dei proprietari che inizialmente aveva dato la propria indispensabile disponibilità a sostituire gli infissi?); il perché si sia scelta l’alternativa A, piuttosto che B; dovrà sottolineare i rischi fiscali comunque presenti, nonché le caratteristiche eventuali del contratto bancario (che spesso prevederà, fra l’altro, un verbale ad hoc ed imposto); la presa coscienza, sempre eventuale, dei costi dell’eventuale necessario “prestito ponte” previsto dalla banca per l’avvio delle opere (in mancanza, ovviamente, sino al primo step dello stato di avanzamento lavori di un credito fiscale esistente e quindi “cedibile”), la creazione (in alternativa, ma non solo) di un fondo condominiale specifico per le spese di avvio (poi comunque “recuperabili) o comunque non detraibili, quali ad esempio alcuni costi burocratici e, indubbiamente, il compenso dell’amministratore, qualora non “responsabile dei lavori” (salvo le indubbie responsabilità invece in capo alla committenza).

Insomma, una bella mole di lavoro, tanti rischi e tante responsabilità, comunque la vogliamo vedere e qualsiasi sia la scelta finale dell’Assemblea, come Confabitare, ad esempio, stiamo perciò organizzando centri di consulenza in proposito su tutto il territorio nazionale. In bocca al lupo a tutti.

 Superbonus e cessione del credito, come funziona?
Fonte: https://www.condominioweb.com/superbonus-alcune-utili-e-dettagliate-informazioni-per-lamministratore.17344

Quando l’amministratore ha diritto di entrare in casa dei condòmini? Quando no?

Avv. Alessandro Gallucci

Si sente spesso dire che l’amministratore ha necessità di accedere alle unità immobiliari in proprietà esclusiva, per sopralluoghi, verifiche, ecc. ma il condòmino non glielo consente.

È meno frequente, ma non raro che si senta dire che l’amministratore è troppo invadente, pretende di entrare negli appartamenti senza preavviso e prefigurando conseguenze nefaste ove sia impedito l’ingresso.

Insomma l’accesso alle abitazioni da parte dell’amministratore di condominio è questione che fa discutere e rispetto alla quale, anche in ragione delle domande che spesso ci giungono, merita attenzione.

Accesso al fondo altrui, le regole generali

Ai sensi dell’art. 843, primo e secondo comma, c.c.

“Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.”

Ai fini che ci interessano l’abitazione e le parti comuni di un edificio in condominio devono essere considerati una sorta di fondi confinanti, sicché il condòmino è tenuto a dare accesso alla sua abitazione, come dice la norma sempre che ne sia riconosciuta la necessità, se ciò serve alla manutenzione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.

Si badi: il fatto che concedere l’accesso al fondo è obbligatorio se ne venga riconosciuta la necessità vuol dire che l’accedente può farlo, in mancanza di accordo volontario, solamente se un giudice dispone questa possibilità che va valutata considerando ogni alternativa normalmente praticabile per raggiungere il medesimo risultato.

Oltre all’accesso per lavori, c’è un’altra possibilità, che poi è quella che si attaglia al caso descrittoci dal nostro lettore: l’esercizio di una servitù.

Recita l’art. 1027 c.c. “La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

Nel nostro caso la servitù consiste nel diritto di accesso per poter intervenire sugli impianti condominiali, ovvero semplicemente per verificarne lo stato di conservazione

Accesso alle abitazioni da parte dell’amministratore, quando è un diritto

Lo abbiamo accennato, qui vedremo più nello specifico le ipotesi maggiormente ricorrenti in relazione alle quali l’amministratore – con ciò intendendo il condominio – ha diritto di eseguire l’accesso nelle abitazioni dei condòmini. Concordato chiaramente, ma all’occorrenza anche senza preavviso, ma sempre autorizzato.

Questi i casi:

  • espressa previsione contenuta in un regolamento contrattuale;
  • necessità di fare eseguire interventi di manutenzione di impianti condominiali non altrimenti raggiungibili;
  • necessità di verificare lo stato di conservazione di impianti condominiali non altrimenti verificabile;
  • necessità di verificare la presenza di conseguenze dannose derivanti da rotture e/o malfunzionamento di impianti condominiali non altrimenti verificabili;
  • esistenza di servitù previste dagli atti ovvero esistenti per destinazione del padre di famiglia (si pensi alla presenza di un impianto di autoclave condominiale in un giardino in proprietà esclusiva, ecc.).

In ciascuna di queste circostanze l’amministratore, ricorrendone la necessità, ha diritto di accedere.

Il condòmino non può opporsi né al semplice sopralluogo, né tanto meno agli eventuali conseguenti lavori da eseguirsi per il ripristino del normale funzionamento delle cose comuni.

Diversamente e qui torniamo alle questioni posteci dal nostro lettore, è del tutto normale che le conseguenze dell’opposizione all’ingresso rappresentino una condotta che può portare ad una richiesta risarcitoria per i danni ai beni comuni nonché a quelli di altri condòmini che dovessero subirne. Idem per i danni all’abitazione di chi si è opposto all’ingresso: come poter reclamare un danno o quanto meno tutto il danno se impedendo l’ingresso si è causato o aggravato il medesimo?

Accesso alle abitazioni da parte dell’amministratore, quando ci si può opporre?

Queste le ipotesi più ricorrenti nelle quali l’amministratore ha diritto d’ingresso e le eventuali conseguenze per l’impedimento.

In altri casi, cioè quelli in cui l’abitazione non è soggetta a servitù, verifiche, ecc. concedere l’accesso all’amministratore è mero atto di cortesia, nessun obbligo di concedere l’accesso.

Perché d’altronde l’amministratore dovrebbe entrare in casa dei condòmini se non vi sono questioni riguardanti parti e impianti comuni da verificare ed affrontare?

Si potrebbe obiettare: per verificare lo stato di conservazione dell’appartamento. Egli, però, non ha nessun obbligo in tal senso e quindi conseguentemente nessun potere di imporre l’accesso. Dell’unità immobiliare è custode il singolo condòmino ed è a lui che si deve addebitare ogni responsabilità per danni derivanti dalla stessa.

Fonte: https://www.condominioweb.com/quando-lamministratore-ha-diritto-di-entrare-in-casa-dei-condomini.17140

A quali sanzioni va incontro chi abbandona dei rifiuti in un’area comune e quale potrebbe essere la responsabilità del condominio

Avv. Marco Borriello – Foro di Nola

Differenziare i rifiuti non è più una scelta o un’opportunità, ma è diventato un obbligo. In ogni famiglia, tutti i componenti della stessa, compresi i figli minori, conoscono a quale categoria appartiene l’involucro da buttare e in quale contenitore dedicato bisogna gettarlo.

Siamo, altresì, informati del calendario della raccolta, cioè delle giornate in cui si ritirano i rifiuti organici o quelli indifferenziati, e sappiamo, infine, in quali orari il sacchetto va posto all’esterno della nostra abitazione.

Siamo, infine, consapevoli che la violazione delle predette regole comporterebbe una multa.

In un contesto come quello appena descritto, dove la raccolta dei rifiuti è, rigorosamente, regolata, si può ben immaginare quanto sia, oltremodo, illegale l’abbandono indiscriminato della spazzatura; una circostanza, purtroppo, molto ricorrente soprattutto nei luoghi pubblici (ad esempio, nelle strade secondarie), ma che può verificarsi anche all’interno di un condominio.

Quindi, poiché gli scostumati e gli incivili possono abbondare anche nel contesto abitativo che ci circonda, con questa pubblicazione si vuole approfondire il tema delle conseguenze per questo spiacevolissimo fenomeno.

Pertanto le domande a cui si risponde sono le seguenti: quali sono le sanzioni per chi abbandona i rifiuti in condominio? Quali rimedi o deterrenti potrebbero essere assunti per evitare l’abbandono dei rifiuti in condominio?

Abbandono rifiuti in condominio: le sanzioni di legge

La legge in materia (Art. 192 D.lvo 152/2006) vieta l’abbandono e il deposito incontrollato dei rifiuti. Il successivo art. 255 della stessa legge, esplicitamente, afferma che «chiunque…abbandona o deposita rifiuti…..è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da trecento euro a tremila euro.

Se l’abbandono riguarda rifiuti pericolosi, la sanzione amministrativa è aumentata fino al doppio».

Pertanto, se qualche proprietario del fabbricato decide di abbandonare, indiscriminatamente, alcuni rifiuti in un’area condominiale, la denuncia dettagliata alle autorità competenti da parte degli altri condomini, testimoni dell’accaduto, dovrebbe essere sufficiente a perseguire, amministrativamente parlando, il responsabile.

Abbandono rifiuti in condominio: le conseguenze per il fabbricato

Il comma 3 del citato art. 192 D.lvo 152/2006 prevede che il responsabile dell’illecito abbandono sia tenuto alla corretta rimozione e smaltimento del rifiuto.

Si tratta di un obbligo, abbastanza prevedibile, che è sancito, in forma solidale, anche a carico del proprietario dell’area.

Qualora questo dovere dovesse essere disatteso, il Sindaco può disporre la rimozione dei rifiuti a spese del comune, ma a carico dei soggetti obbligati (mediante recupero coattivo degli importi anticipati per la descritta attività).

Pertanto, la descritta disposizione potrebbe, teoricamente, essere applicata anche nei riguardi dei fabbricati, in tutti quei casi in cui il responsabile dell’abbandono è ignoto, ma lo stabile si ritrova dei rifiuti da smaltire sulla propria area comune.

Tuttavia, devi sapere, che l’obbligo in esame non può riguardare quei proprietari e, quindi, quei condomini, dove non è possibile invocare alcuna responsabilità, per i fatti accaduti, né a titolo di dolo né a titolo di colpa; una conclusione sancita dalla stessa legge citata, ma anche confermata dalla giurisprudenza.

Secondo, infatti, la Cassazione «reato di abbandono di rifiuti, non sempre la posizione del proprietario o possessore dell’area può configurare un’ipotesi di concorso nel reato, tanto è vero che la giurisprudenza di questa Corte ha evidenziato, in modo pienamente condivisibile, che la semplice inerzia, conseguente all’abbandono da parte di terzi o la consapevolezza, da parte del proprietario del fondo, di tale condotta da altri posta in essere, non siano idonee a configurare il reato e ciò sul presupposto che una condotta omissiva può dare luogo a ipotesi di responsabilità solo nel caso in cui ricorrano gli estremi del comma secondo dell’art. 40 cod. pen., ovvero sussista l’obbligo giuridico di impedire l’evento (ex multis Cass. Sez. 3, n. 40528 del 10/6/2014).

Gli Ermellini proseguono precisando <proprietario del terreno non si attivi per la rimozione dei rifiuti, in quanto la responsabilità sussiste solo in presenza di un obbligo giuridico di impedire la realizzazione o il mantenimento dell’evento lesivo, che questi può assumere solo ove compia atti di gestione o movimentazione dei rifiuti (Cass. Sez. 3 n. 13606 del 28/03/2019».

Il Tar Campania (sent. n. 117/2019), infine, con riferimento al concessionario delle strade di proprietà statale, ha precisato che avere la gestione e il controllo delle predette aree «rappresenta un presupposto da solo non sufficiente per imporle ex art. 192, comma 3, cit., l’ordine di rimozione dei rifiuti abbandonati da ignoti su tali aree, essendo altresì necessario appurare, come ribadito innanzi, l’inverarsi dell’elemento soggettivo della responsabilità, che, appunto, richiede un preventivo accertamento in contraddittorio con l’interessato».

Pertanto, in linea generale, se nel tuo condominio sono stati, indebitamente, abbandonati dei rifiuti ad opera d’ignoti, non dovresti temere alcuna conseguenza. Il condominio, infatti, è, anch’esso, vittima dell’accaduto, non ha alcun obbligo d’impedire un evento sottratto alla propria disponibilità e non ha alcuna colpa, poiché non ha svolto alcuna attività di governo sul rifiuto abbandonato.

Per queste ragioni, l’eventuale ordinanza sindacale contenente l’ordine di rimozione a carico del condominio, soprattutto se emessa senza aver prima accertato alcuna concreta responsabilità del medesimo, andrebbe impugnata davanti al giudice amministrativo, poiché illegittima per le predette considerazioni.

Abbandono rifiuti in condominio: deterrenti

Per scongiurare l’abbandono dei rifiuti in condominio, un primo indiscutibile deterrente potrebbe essere rappresentato dall’istallazione di un impianto di video sorveglianza.

Infatti, la presenza dello stesso, peraltro opportunamente segnalata per non incorrere nella violazione della privacy di qualcuno, dovrebbe essere sufficiente a scoraggiare un vicino particolarmente incivile oltre a consentire l’individuazione certa dell’eventuale responsabile.

A questo proposito, potrebbe tornare utile anche la previsione di una multa contemplata dal regolamento condominiale. Infatti, fondandosi su prova certa (ad esempio, le immagini di video sorveglianza), l’assemblea potrebbe debitamente irrogarla al singolo residente che avrebbe abbandonato, indiscriminatamente, un rifiuto.

Anche questa opportunità, potrebbe fortemente scoraggiare condotte illecite ed incivili come quelle in esame.

Fonte: https://www.condominioweb.com/abbandono-rifiuti-in-condominio-quali-conseguenze.17013

3° CORSO DI AGGIORNAMENTO PER AMMINISTRATORI CONDOMINIALI

(conforme alle disposizioni di cui agli art. 71 bis comma I lett. g) disp. att. c. c. e art. 5 comma III D.M. Giustizia 13.08.2014)

Francavilla al mare (CH) 21, 22 e 27 ottobre 2016 lezioni e 27 ottobre 2016 – esame finale

Allegati

  • Modulo di iscrizione
  • Programma
  • Regolamento
  • Locandina

Il corso è conforme alle direttive del D.M. 140/2014 e costituisce titolo obbligatorio per l’esercizio della professione di Amministratore di Condominio

Responsabile scientifico del corso

è l’Avv. Pietro Maria Di Giovanni,

membro del Centro Studi Nazionale ANACI.

Il Corso inizierà sabato 29 ottobre 2016.

Per informazioni presso la sede Provinciale ANACI in Pescara,
Viale G. Marconi, 373 il venerdì dalle ore 15 alle ore 18.
Telefono: 085 4549713 – 334 1228514
anaci.pescara@anaci.it – www.anaci.abruzzo.it

Allegati

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